既存不適格建築物の売却は可能か？困難な理由と注意点を解説

所有する不動産が、法改正や都市計画の変更などによって現在の基準に合わなくなった「既存不適格建築物」に該当し、売却できるのか不安に感じている方もいらっしゃるでしょう。

既存不適格建築物とは、建築当時は法令に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって、現行の基準に適合しなくなった建物です。既存不適格であることを理由に直ちに違法な建物となるわけではありませんが、増改築や建て替えなどを行う際に制限を受けることがあります。

結論からいうと、既存不適格建築物であっても売却することは可能です。ただし、将来の増改築や建て替えに関する制限、住宅ローンの審査などが買主の購入判断に影響し、一般的な物件と比べて売却に時間がかかったり、売却価格に影響したりする可能性があります。

そこで今回は、既存不適格建築物を売却する際の注意点や、売却を進めるために検討したい方法について解説します。

既存不適格建築物の売却は可能か

売却は難しくなる場合がある

既存不適格建築物とは、建築時には当時の法令に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の決定・変更などによって、現行の建築基準法令の規定に適合しなくなった建築物です。現行の基準に適合していない部分があっても、直ちに違法な建築物となるわけではありません。

また、既存不適格となったことだけを理由に、直ちに建物の使用が禁止されたり、現行基準に合わせた改修が求められたりするものでもありません。

一方、増改築や大規模な修繕・模様替え、用途変更などを行う場合には、工事や変更の内容に応じて現行の規定が適用されることがあります。ただし、工事の内容や規模、既存不適格となっている規定などによっては、既存部分への現行規定の適用が緩和される場合もあります。

このように、既存不適格建築物は将来の増改築や建て替え、活用方法などに制約が生じる可能性があります。そのため、買主が購入後の利用方法に不安を感じやすく、一般的な物件と比べて売却に時間がかかったり、売却条件に影響したりすることがあります。

買主が見つかりにくい理由

既存不適格建築物で買主が見つかりにくい理由の一つに、将来の建て替えや増改築などに制限を受ける可能性があることが挙げられます。

既存不適格となったことだけを理由に直ちに建物を使用できなくなるわけではありませんが、建物を取り壊して新たに建築する場合は、原則として建て替え時点の法令や都市計画上の制限に適合させる必要があります。そのため、現在と同じ規模や形状、用途の建物を建てられるとは限りません。

特に、接道条件が現行の基準に適合していない場合は、建物を取り壊した後の再建築が難しくなることがあります。ただし、接道状況などによっては、建築基準法第43条に基づく認定・許可を受けることで建築できる場合もあります。そのため、接道条件に問題があるからといって、必ずしも再建築できないとは限りません。

また、既存不適格建築物がすべて再建築不可となるわけではありません。容積率や建ぺい率、高さ制限、接道条件、構造・防火関係の基準など、どの規定に適合していないのかによって、建て替えや増改築への影響は異なります。

このように、既存不適格の内容によっては将来の建て替えや活用方法に制約が生じる可能性があるため、買主が購入後の利用を見通しにくくなり、購入判断が慎重になりやすい傾向があります。

住宅ローン審査への影響

住宅ローンを利用して物件を購入する場合、金融機関は申込者の返済能力だけでなく、物件の担保価値や法令上の制限なども踏まえて融資の可否を判断します。

既存不適格建築物の場合、現行基準に適合していない内容や、建て替え・増改築に関する制限などが担保評価に影響する可能性があります。その結果、買主が希望する融資額に届かなかったり、住宅ローンを利用しにくくなったりすることがあります。

ただし、既存不適格建築物であることだけを理由に、必ず住宅ローンを利用できなくなるわけではありません。審査基準は金融機関によって異なるほか、物件の状態や既存不適格となっている内容、買主の収入や返済能力などによっても融資の可否は変わります。

そのため、既存不適格建築物を売却する際は、住宅ローンの利用に影響する可能性があることを把握しておくことが大切です。

既存不適格建築物売却の注意点と方法

物件状況の確認・説明と価格設定の重要性

既存不適格建築物を売却する際は、どの部分が現行の基準に適合していないのかを確認し、購入希望者に物件の状況や法令上の制限などを適切に説明することが重要です。

特に、建て替えや増改築などに制限が生じる可能性がある場合は、購入後の利用方法に大きく関わります。こうした物件の状況や制限について十分な確認・説明をしないまま売却すると、契約後に買主とのトラブルが生じるおそれがあります。契約内容や説明の状況などによっては、契約不適合責任が問題となる可能性もあります。

また、既存不適格建築物は、現行基準に適合していない内容や将来の利用上の制約などが売却価格に影響する可能性があります。そのため、周辺の一般的な物件相場だけで判断するのではなく、物件ごとの条件を踏まえて価格を設定することが大切です。

価格を高く設定しすぎると購入希望者が見つかりにくくなる一方、必要以上に価格を下げれば、本来得られたはずの売却代金を得られない可能性があります。既存不適格となっている内容や再建築・増改築への影響、周辺の取引事例などを確認したうえで、物件の状況に応じた価格を検討しましょう。

更地化は慎重に判断する

売却方法の一つとして、建物を解体して土地として売却する選択肢があります。
しかし、既存不適格建築物の場合、更地にすれば必ず売却しやすくなるとは限りません。
特に、接道義務を満たしていないなどの理由で再建築が難しい土地では、建物を解体することで、現在の建物を利用できる価値まで失ってしまう可能性があります。

また、住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで固定資産税・都市計画税の住宅用地に対する特例措置が適用されます。建物を解体すると、原則として翌年度以降、この特例の対象外となり、土地の税負担が増える可能性があります。が、解体によって外れる場合もあります。

その結果、税負担が増える可能性もあるため、安易な解体は避けるべきです。
更地にするかどうかは、再建築の可否、解体費用、税金への影響、土地としての需要などを確認した上で判断する必要があります。

売却前の改修・条件改善を検討する

売却方法の一つとして、建物を解体し、更地にして売却する方法があります。しかし、既存不適格建築物の場合、更地にすれば必ず売却しやすくなるとは限りません。

特に、接道条件などの問題によって再建築が難しい土地では、建物を解体した後に新たな建物を建てられない可能性があります。その場合、現在の建物を利用できるという物件の価値まで失われることがあるため、解体前に再建築の可否を確認することが重要です。

また、住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税・都市計画税について住宅用地の特例措置が適用されます。建物を解体して住宅用地に該当しなくなると、この特例を受けられなくなり、土地にかかる税負担が増える可能性があります。固定資産税・都市計画税は原則として毎年1月1日時点の状況をもとに課税されるため、解体する時期についても確認しておくことが大切です。

このように、建物の解体は再建築の可否だけでなく、解体費用や税負担、土地として売却した場合の需要や価格などにも影響します。更地にするかどうかは、これらを総合的に確認したうえで慎重に判断しましょう。

まとめ

既存不適格建築物は、建築当時は適法だったものの、法改正や都市計画の変更などによって現行基準に合わなくなった建物です。
そのまま使用を続けられる場合もありますが、増改築や建て替え、用途変更の際には制限を受けることがあります。
そのため、売却時には買主が将来の活用に不安を感じやすく、一般的な物件に比べて売却が難しくなる場合があります。
ただし、既存不適格建築物だからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。

不適格となっている原因や物件の状況によって、売却時の影響は異なります。
売却を進める際は、買主への事前説明を徹底し、物件の制限を踏まえた現実的な価格設定を行うことが大切です。
また、更地化や改修を検討する場合も、再建築の可否や税金への影響、費用対効果を確認した上で慎重に判断する必要があります。
既存不適格建築物の売却では、専門的な確認が欠かせないため、建築士や行政窓口、不動産会社などに相談しながら進めることが、スムーズな売却につながります。