戸建ての売却をお考えですか？中古住宅を売却する適切なタイミングを解説します！

中古住宅を売却する適切なタイミングとはいつなのでしょうか。
なるべく高い金額で売却できるようにしたいですよね。
では、具体的に戸建て住宅を売却するべきタイミングや税金面で得をするケース、売却理由ごとの注意すべきポイントなどについて見ていきましょう。

なぜ2022年までに不動産を売却した方が良いと言われているのか解説します

もしかしたら聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、お持ちの不動産は2022年までに売却した方が良いとよく言われています。
なぜ2022年なのかというと、生産緑地法と呼ばれる制度に関係しています。
生産緑地法は1992年に成立されたもので、都市部にある農地においては申請をすれば税金がとても優遇されるという内容の法律です。
過剰な都市開発を防ぐために、計画的に保護された緑地を増やそうとしてこの法律が作られたのですね。
当時都市部に農地を持っていた人はこぞって利用していました。

しかし、生産緑地法は2022年に法期限を迎えてしまうため、課税額の高騰を恐れて2022年前後にたくさんの方が土地を売却しようとすると予想されています。
需要よりも供給が多くなってしまい、使っていない土地が増加し、不動産全体の価値が下がってしまうのではないかと言われています。
そのため、価値が毀損する可能性がある2022年までに売却を完了させた方が良いとされているのですね。

戸建て住宅を売却する場合は不動産相場の動きを確認しタイミングを見計ろう

最も理想的な売却のタイミングは、住宅を購入した時よりも不動産の相場が高くなり、売却をすることで利益が得られる時です。
不動産の相場は波があると言われており、2007年から2008年にかけては相場が上昇傾向ではありましたが、2008年9月のリーマンショックによって相場は大幅に下落しました。
その後、2013年まで下落傾向にあったのですが、アベノミクスが始まってからは上昇に転じています。
このように、相場の価格は数年単位で変わる可能性があるので、相場が低いときに購入できていた場合は、当時よりも高値で不動産が取引されているタイミングで売却できると良いでしょう。

ただ、一般的に相場がいつ変わるのかを見極めるのはプロでも難しいと言われています。
株価と同じように、下がり調子からいつ上がり調子になるかをある程度予想できたとしてもピタリと当てることは至難の技なので、ご自身で売却する基準を持っておくことが大切です。
例えば、買った時よりも相場が高くならない限りは売却しないなどの判断基準を持っておくだけでも、売却のタイミングに悩まなくなるのでおすすめですよ。

住み替え需要が高い2月や3月が売り時であることについて詳しく解説！

相場が高くなってきたために売却したいとお考えになった場合は、次に実際に何月に売るべきかについて考えていきましょう。
結論としては、住み替えの需要が高く最も売却価格が高くなりやすい2月や3月に売却するのがおすすめです。
ただ、住宅を事前準備なしにいきなり売り始めることは難しいです。
2月や3月に売却活動を始めるためには、年末までにはある程度の準備を進めておくと良いでしょう。

また、もし売り始める準備が整わなかった場合は、次の需要のピークが来るまで待っておくのもおすすめです。
長期間売却活動をし続けるのが負担になってしまう可能性もありますので、焦らずベストなタイミングで売却できるように入念に準備しておきましょう。

税金の観点からお得に戸建てを売却できるケースについてご紹介します

ここまではどのようなタイミングで住宅を売却したら良いのかについて解説してきました。
ここからは税金の観点からお得に戸建て住宅を売却できるケースについて確認していきましょう。

所得税と住民税の税率を確認しよう

住宅を売却して利益を得ると譲渡所得として扱われるため、税金がかかってしまいます。
譲渡所得は、売却した金額からその不動産を購入する際にかかった金額と不動産の売却活動にかかった金額などを引いて求められます。
譲渡所得にかかる税率は、家を所有していた期間が5年を超える場合と超えない場合とで変わる点にご注意ください。
5年を超える場合は長期譲渡所得という扱いになるため、所得税は15パーセント、住民税は5パーセントかかります。
5年以下の場合は短期譲渡所得という扱いになるため、所得税は30パーセント、住民税は9パーセントかかります。

そのため、税金の観点から売却すべきタイミングは所有期間が5年を超えてからだと言えるでしょう。
ただし、特別控除などを活用することで譲渡所得が0になるケースもあるので、一概に5年以上がおすすめとは言えません。

3000万円の特別控除を利用しよう

居住用財産を売却する際に所有期間の長さに関係なく譲渡所得から3000万円まで控除できる仕組みがあります。
特別控除を適用すれば、譲渡所得の金額を減らせますので、その分税金の負担も軽減されます。
この特別控除は住んでいる住宅であれば期限は関係なく適用可能です。
もし相続などの事情によって空き家になっている住宅であれば、3年が経過する年の12月31日までに売却すると特別控除を適用可能できることを覚えておきましょう。

マイホームの軽減税率の特例を適用しよう

実は、マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3000万円の特別控除を適用した後の譲渡所得にかかる税率を軽減できます。
6000万円までは所得税が10パーセント、住民税が4パーセントになります。
6000万円を超える場合は所得税が15パーセント、住民税が5パーセントになる点にお気をつけください。

相続税が取得費に加算される特例を利用しよう

取得費とは、不動産を購入する際にかかった金額のことを指します。
相続した不動産を売却する際には、相続してから3年10ヶ月が経過するまでに売却を完了できると、相続税として支払った金額が取得費に加算されるため、譲渡所得が軽減されます。

このように、様々な節税方法があることを知っていただけたと思います。
上記でご紹介しました特例や税制を活用して、お得に戸建て住宅を売却してみてくださいね。

売却理由によって注意すべきポイントは異なる

住宅を売却する理由は人によってかなり異なると思います。
ここではよくある売却理由別の注意点について確認していきましょう。

離婚を機に住宅を売却する場合の注意点とは

離婚をする際には、夫婦が共同で築き上げた財産を分割して受け取る財産分与を行うことになります。
結婚前に購入した住宅は対象になりませんが、結婚後に購入した住宅は財産分与の対象になります。
基本的に住宅を売却する場合は、売却時に得た金額を折半することが多いですが、養育費の負担が大きい場合や住宅ローンが残っている場合などは分配金額を話し合って変更することもあります。
どのように分割するかを話し合って決めた後は、取り決めたことを公正証書として残しておくようにしましょう。
公正証書として話し合った内容を残しておくと、トラブルを防止する効果が見込めます。

相続した実家を売却する場合の注意点とは

相続登記がきちんと行われているかを確認することが大切です。
住宅を売却する際には、被相続人からご自身に所有者が変更されている必要があります。
また、上述いたしましたが、相続してから3年10ヶ月以内に住宅を売却すると取得費加算の特例を適用できるので、早めに売却すると良いでしょう。

まとめ

この記事でご紹介しましたように、購入した時よりも相場が高くなっているタイミングが売却すべき時だと言えるでしょう。
そのため、相場の価格を調べて納得のいく価格になっている場合にはぜひ売却してみてくださいね。
もしなにかわからないことがありましたら、お気軽にご相談くださいませ。