中古マンションの売却を検討中の方へ！築年数を把握しましょう！

中古マンションを売却予定の方に知っていただきたいのが、マンションの築年数に関することです。
マンションの築年数が経つほど、売却できる価格も下がります。
この記事では、築年数と売却価格の関係性について詳しく解説します。
マンションを売ろうかとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

Contents

1 □築年数と資産価値の関係とは？
2 □マンションの耐用年数について解説！
- 2.1 ＊物理的耐用年数
- 2.2 ＊法定耐用年数
3 ＊マンションを売るのにおすすめのタイミング
4 □マンションの耐震基準について
5 □中古マンション売却のコツをご紹介！
6 □まとめ

□築年数と資産価値の関係とは？

まずは、マンションの築年数と資産価値の関係について解説します。
これらの基本として理解しておきたいポイントとしては、マンションは土地と建物のそれぞれで価値が変動がするということです。
土地に関しては、そもそも築年数という考え方はありません。
そのため、土地は築年数が経過してしばらく経ったからといって、価値が下がることはないのです。

一方で、建物本体は、築年数によって影響があります。
土地の価格は、築年数とは関係がないというポイントをきちんと押さえておきましょう。

分譲マンションは、区分所有建物と分類されています。
これは、構造上区別されていて、独立して住居や店舗、事務所などの用途として使われるものです。
この建物部分の査定価格は、基本的に年数の経過とともにマイナスの評価がされます。

その理由は、建物は時が経つにつれて経年劣化するからです。
経年劣化することで、その建物の資産価値が減少して、売却価格が下がることに繋がります。

建物の各部分についても把握しておきましょう。
区分所有建物で、建物の独立した部分を専有部分と言います。
またこの部分を所有している人のことを区分所有者と呼びます。

その一方で、エレベーターや廊下、階段やエントランスのように全員が共通で利用できる部分を共有部分と呼びます。
この箇所は、建物内の区分所有者全員で共有して使いますよね。
そのため、「マンションを売却する」ということは、専有部分である部屋だけでなく、共有部分の利用権も売却することを指すのです。

□マンションの耐用年数について解説！

続いては、マンションの耐用年数について解説します。
皆さまは、ご自身がお住まいのマンションの耐用年数についてご存じでしょうか。
これは売却する際の価格にも関わってきますので、ぜひ押さえておきましょう。

まず、マンションの耐用年数は、物理的耐用年数と法定耐用年数という2つの種類があることを覚えておきましょう。
それぞれについてみていきましょう。

＊物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、マンションにどれくらい住めるか表したものです。
もちろん、管理体制や修繕の状況などでこの数字は変動しますが、一般的には60年程度と言われています。
ただ、日本のマンションの歴史はそれほど長くなく、50年から60年ほど前に建ったものが多いです。
そのため、60年を超えて実際どれくらい耐えられるかは、未だわかっていないと言えるでしょう。

＊法定耐用年数

2つ目は、法定耐用年数です。
法定耐用年数とは、税金の計算で使用します。
減価償却を算出する時に使う年数のことだと覚えておきましょう。

鉄筋コンクリートでつくられた住宅の法定耐用年数は、47年程度です。
物理的耐用年数よりも少し短いということを押さえておきましょう。

ここまで物理的耐用年数と法定耐用年数について解説しましたが、それらに関わらず建て替えられるケースもあります。
マンションは古くなればなるほど、修繕やメンテナンスにかかる費用が増していきます。
なぜなら、外壁や配管はどうしても劣化したり老朽化したりするので、修繕の規模が大きくなるからです。

しかし、修繕費がかかるマンションになかなか入居者が集まらなくなったらどうでしょうか。
修繕するための費用である修繕積立金が十分に集められなくなりますね。
そのため入居者の減ったマンションでは、建て替えになるケースが多いです。

修繕や管理が十分に行われて、築60年を超えても残っている物件も存在しますが、一般的には築30年ほどで建て替えが行われるケースが多いです。
建て替えられなくても、リノベーションやリフォームが大規模に行われることもあります。

＊マンションを売るのにおすすめのタイミング

次に、マンションを売るのにおすすめのタイミングをご紹介します。
結論から言うと、マンションは築年数が20年以内で売却することをおすすめします。

紹介してきたように、マンションは築年数によって売却価格や成約率が変わります。
新築物件を好む人が多い日本においては、やはり築浅物件の方が市場価値は高いです。
中古で販売されているマンションの市場価値が変わってくるボーダーラインは、築年数20年前後と言われています。

築年数別の売却価格のデータを見ると、築20年を超えるあたりで下落率が高くなります。
そのため、できるだけ高く売却したい場合は、築20年以内に売ってしまうことをおすすめします。

□マンションの耐震基準について

マンションの売却を検討している方は、耐震基準についても把握しておきましょう。
耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準があります。

日本では地震が頻繁に発生し、大きな地震があるたびに耐震基準は見直しがされてきました。
近年で最も大きな改訂がされたのが、1981年6月のもので、それまでの耐震基準から現在も有効な新耐震基準へと変わりました。
それらを区別するために、この2つの呼び名が用いられています。

新耐震基準では、柱や梁に入れられる鉄筋の密度などが強化されています。
改訂以後に建てられた建物は、阪神淡路大震災時にも倒壊することはほとんどなかったといいます。
もしこれからマンションを売る予定がある方は、そのマンションが新耐震基準に則って建てられたものか確認しておくと良いでしょう。

また、耐震等級も参考にしてください。
耐震等級とは耐震基準とは異なるもので、2000年に制定された品確法に基づいて定められました。
地震に対する強さを3段階の等級で示したものになります。

数字が大きいほど、倒壊や損傷に対する強度が高いです。
等級3は、等級1で想定される1.5倍の地震にも耐えうる強さを誇ります。
等級2は、等級1で想定される1.25倍の地震に耐えられます。
等級1は数百年に一度発生するかしないかの地震に対して倒壊や崩壊がしない強さと決められています。

マンションでは等級1の物件が多いです。
等級1でも耐震基準を満たしているので、心配する必要はありません。

□中古マンション売却のコツをご紹介！

最後に中古マンションを売却するコツをご紹介します。
売却のコツは、リフォームをしないことです。

リフォームにかける費用分を安くして売り出した方が、早く売却できるケースがあります。
マンションを購入する人の中には、買ってから自分の使い勝手や好みに合わせてリフォームしたいと考えていることも多くあります。
その場合は、マンションの取得費用を抑えてリフォーム費用に回したいと思いますよね。
そのため、リフォームをせずに値下げをして売りに出すと良いでしょう。

次は、築15年から築20年のマンションの売却のコツをお伝えします。
このあたりの築年数では、1回目の大規模修繕工事が終わっているケースが多いため、修繕積立金がしっかりと蓄えられているかがポイントになってくるでしょう。