相続した空き家の「3,000万円特別控除」使えますか？

ここ数週間、相続によって受け継いだ戸建てについて、立て続けに数件のご相談をいただきました。

いずれも昭和56年以前に建てられた、いわゆる「旧耐震」の住宅です。

最近は皆様もよく調べておられ、ご相談の際に、

「相続した空き家に使える3,000万円の特例があるとネットで見たんですが、うちの場合も使えますか？」

と質問されることが増えました。

インターネットで検索すれば、制度の概要は簡単に知ることができます。しかし、ご自身が相続された不動産について、自分の場合は適用を受けられるのか、どのような状態で売却すればよいのかというところまで判断するのはなかなか難しいものです。

一般に「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。

一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度ですが、単に「古い家を相続して売った」というだけで使えるわけではありません。

建築時期、相続前の居住状況、相続後の利用状況、売却時期、売却価格、建物を解体するのか、耐震基準を満たして売却するのかなど、確認しなければならない項目がいくつもあります。

そのため私どもでは、これまでの事例や不動産の状況から、

「この条件であれば適用を受けられる可能性があります」

「残念ながら、この事情があるため難しいかもしれません」

といったところまでは、できるだけ分かりやすくご説明するようにしています。

ただし、税制の最終的な判断を不動産会社が断定することはできませんので、最終確認については税務署や税理士へご相談いただくようお伝えしています。

一方で、特例の利用が難しい可能性がある場合でも、不動産会社としてできることはあります。建物を残して売るのか、解体して土地として売るのか、現況のまま不動産会社に買い取ってもらうのか。売却時期や費用、手間なども含め、その不動産に合った売り方をご提案することができます。言わばそのご提案が出来るのが我々のプロとしての腕の見せ所でもあります。

一戸建ての価格は、周辺相場だけでは決まりません

マンションの場合は、同じ建物内や近隣に比較しやすい成約事例があり、ある程度相場をつかみやすいことがあります。

しかし、一戸建ては違います。

道路との高低差、接道状況、擁壁、間口、土地の形、建物の状態、駐車場の有無、解体費用、再建築の条件など、価格を左右する個別の要素が非常に多くあります。

「近所がこのくらいで売れたから、うちも同じくらいだろう」

と思っていても、その価格がそのまま当てはまるとは限りません。

また、不動産会社にもそれぞれ得意分野があります。売買に特化した会社でもマンションに強い会社、収益ビルを多く扱う会社、街中の物件を得意とする会社、そして私どものように安佐南区を中心とした郊外の土地や一戸建てを多く扱う会社があります。

すべての不動産会社が、すべての種類の不動産に同じように詳しいわけではありません。査定額だけを見るのではなく、なぜその価格になるのか、どのような売り方を考えているのかまで聞いたうえで、複数の会社を比較されても良いと思います。

「どうしたらよいか分からない」ときに、声をかけていただける会社へ

弊社では現在、相続や空き家に関するご相談が非常に増えています。

正直に申し上げれば、古い一戸建ての売却は建物の価値が非常に低く、築年数の浅い分譲マンションなどと比べて価格が低くなりやすく、不動産会社としての報酬も決して大きい案件ばかりではありません。

それでも、複雑な条件を一つずつ整理し、売主様と一緒に解決方法を考え、最後に喜んでいただけることには大きなやりがいがあります。また私自身そこにやりがいを感じ、この仕事の面白さでもあると感じています。

「相続したものの、何から始めればよいか分からない」

「税金の特例が使えるのか知りたい」

「建物を残すべきか、解体した方がよいのか迷っている」

そのような段階でも構いません。

これからも相続や空き家に関する知識と経験を積み重ね、常に情報を更新しながら、地域の皆様にお役立ちできる体制を整えていきたいと思います。

売却すると決める前でも、まずはお気軽にお声がけください。

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