マンションを所有しているものの、「しばらく使わないので貸したい」「将来は自分や家族が住む可能性がある」という方にとって、選択肢の一つとなるのが「定期借家契約」です。
東京23区では、この定期借家物件の募集家賃が上昇しています。アットホームの調査によると、2025年度の東京23区では、ファミリー向けの大型物件（専有面積70平方メートル超）の定期借家の平均募集家賃が前年度比7.0％上昇しました。
こうした動きは、マンションを所有する方にとって「売却するのか」「普通借家で貸すのか」「一定期間だけ定期借家で貸すのか」といった今後の活用方法を考える材料にもなります。
定期借家は「契約期間が終われば終了」が基本
普通借家と定期借家の大きな違いは、契約の終了方法です。
定期借家は、あらかじめ定めた契約期間の満了によって契約が終了し、更新はありません。ただし、貸主と借主が合意すれば再契約することは可能です。
また、定期借家契約では、契約時に「更新がなく、期間満了によって契約が終了すること」について所定の説明が必要です。
さらに契約期間が1年以上の場合、貸主は原則として期間満了の1年前から6カ月前までの間に、契約が終了することを借主へ通知する必要があります。
そのため、単に「期間を決めて貸せば、満了時に必ず問題なく明け渡してもらえる」と考えるのではなく、契約時の手続きを含め、制度のルールを理解して利用することが重要です。
東京23区で定期借家の平均家賃が高い理由は？
今回の調査で注目したいのは、東京23区のファミリー向け大型物件で、定期借家の平均募集家賃が普通借家を上回っている点です。
2025年度の専有面積70平方メートル超では、定期借家の平均募集家賃は46万4,387円で、普通借家の34万5,986円を34.2％上回りました。
ただし、これは「定期借家という契約方式だから、普通借家より高い家賃を設定できる」という意味ではありません。
同じ物件であれば、契約期間が限定されるなど借主側に条件がある分、普通借家より定期借家のほうが家賃が低くなるというのが従来の業界の考え方です。
今回、定期借家の平均募集家賃が高くなっている背景については、駅近や築浅など入居者を確保しやすい好条件の物件で定期借家の導入が進んでいることが指摘されています。特に都心の高級物件で定期借家が多いことも、平均家賃を押し上げる要因と考えられています。
つまり、「契約方式による家賃差」と「定期借家として募集されている物件全体の平均家賃」は分けて考える必要があります。
マンション所有者には「売却以外」の選択肢もある
転勤や住み替え、相続などによって使わなくなったマンションがある場合、すぐに売却することだけが選択肢ではありません。
たとえば数年後に戻って住む予定がある場合や、将来家族が利用する可能性がある場合には、一定期間を区切って賃貸する方法を検討する余地があります。
一方、今後住む予定がなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担が続くのであれば、売却して資産を整理することも選択肢になります。
ここで大切なのは、「家賃が上昇しているから貸す」「価格が高いうちに売る」と一つの情報だけで判断しないことです。
売却した場合の想定価格と、賃貸した場合に得られる家賃収入を確認し、管理費・修繕積立金、賃貸管理費、税金、将来の修繕負担なども含めて比較することが重要です。
「売れる価格」と「貸せる価格」を確認してから考える
東京23区で定期借家の利用が広がっている背景には、賃貸住宅の需給やマンション価格、物価上昇に伴う管理コストなど、さまざまな要因があります。
ただし、不動産市場は地域によって異なり、同じ地域でも立地、築年数、間取り、管理状態などによって売却価格や賃料は変わります。
そのため、自分のマンションについて考える場合は、全国や東京の平均値だけではなく、「現在いくらで売却できそうなのか」「賃貸ならどの程度の家賃が見込めるのか」を個別に確認することが大切です。
まだ売却すると決めていなくても、現在の査定価格を知っておけば、「そのまま保有する」「賃貸する」「売却する」といった選択肢を比較する材料になります。
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