老人ホーム探しの「適齢期は70歳」　そのとき自宅はどうする？

「老人ホーム探しの適齢期は70歳」という考え方が、高齢者施設に詳しい専門家から示されています。元気なうちに動くほうが選択肢が広いという趣旨ですが、これは住まいの持ち主にとって、もうひとつの問いを連れてきます。施設に移ったあと、いまの家はどうするのか。地方都市では、この判断が数年後の税負担を大きく左右します。

施設探しは「元気なうち」が定説になりつつある

有料老人ホームは、介護体制によって「健康型」「住宅型」「介護付き」に分かれます。終の棲家として考える場合は住宅型か介護付きが候補になりますが、いずれも見学して比べるには情報収集力と体力、判断力が要ります。介護が必要になってから慌てて探すのは難しい、というのが施設取材に携わる専門家の共通した指摘です。

実際、厚生労働省の資料による年齢階級別の要介護認定率は、70〜74歳で5.7％、75〜79歳で11.3％、80〜84歳では25.6％と、後期高齢期に入ってから急に上がります（出典：厚生労働省老健局「介護保険制度の概要」）。70歳前後という目安には、それなりの根拠があるわけです。

地方都市では「家の出口」も同時に決まる

都市部の賃貸暮らしと違い、地方都市では持ち家率が高く、施設への住み替えはそのまま「一軒の空き家の発生」を意味します。総務省の令和5年住宅・土地統計調査をもとにした岡山県の集計では、世帯が所有する空き家の取得方法のうち「相続・贈与」が70.6％を占め、全国の61.6％を上回っています。親世代の住まいが、使われないまま次の世代へ渡っている姿がうかがえます。

空き家になっても固定資産税や火災保険、庭木の管理費用は続きます。人の出入りがなくなった木造住宅は傷みも早く、時間が経つほど売りにくくなる傾向があります。入居一時金や月額費用を自宅の売却代金でまかなう計画なら、なおさら時期の見極めが大切です。

知っておきたい「3年」という期限

売却を先送りするうえで見落とされがちなのが、税制上の期限です。自宅を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例は、すでに住まなくなった家の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件とされています（国税庁 No.3302）。施設に移って4年、5年と空き家のままにしていると、この枠を使えなくなる可能性があります。

一方、相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除もあり、被相続人が要介護認定などを受けて老人ホームに入所していたケースも、一定の要件を満たせば対象になり得ます（国税庁 No.3307）。ただしこちらは適用期限が2027年12月31日までとされており、家屋の建築時期や耐震性など細かい条件が付きます。どちらの特例が使えるかは個別事情で変わるため、税務署や税理士への確認が必要です。

まずは「いくらで売れるか」を知ることから

施設を選ぶときに複数の候補を見比べるのと同じで、住まいの出口も選択肢を並べてから決めたほうが後悔が少なくなります。売る、貸す、そのまま持つ。どれを選ぶにしても出発点になるのは、いまの家におおよそどれくらいの値段が付くのかという情報です。

その第一歩として活用いただけるのが、不動産の無料査定サービス「不動産売却王」です。物件の情報を入力するだけで簡単に自動査定ができるサービスで、訪問や面談の前に価格の目安をつかめます。すぐに売るつもりがない段階でも、資金計画の材料としてお役立てください。

70歳前後は、施設と住まいの両方をゆっくり検討できる貴重な時期です。体力と判断力に余裕があるうちに情報を集めておくことが、ご自身にもご家族にも負担の少ない選択につながります。