土地の売却を検討する際、測量という手続きについて、その必要性や費用、手間について疑問を感じる方もいらっしゃるでしょう。
測量にかかる時間やコストを考えると、省略できれば早期の売却や手間の削減につながるのではないか、と考えるかもしれません。
しかし、測量を省略して土地を売却する際には、いくつかの側面があり、その選択がもたらす影響についても理解しておくことが大切です。
どのような場合に測量が不要とされ、どのような点に注意すべきなのでしょうか。
測量なしで土地を売却できるか
土地の売却において、確定測量が常に法律で義務付けられているわけではありません。
ただし、売買契約で境界明示や測量図の交付を条件とした場合は、売主の契約上の義務となります。
登記簿謄本に記載されている面積（公簿面積）を基にした「公簿売買」という取引方法であれば、測量を行わずに売買契約を進めることが可能です。
これにより、測量にかかる時間や費用を節約できるというメリットがあります。
しかし、土地の取引は、売主と買主の双方の合意により成立します。
そのため、測量を行うか否か、どのような条件で取引を進めるかは、最終的に買主の意向が大きく影響します。
買主が土地の正確な面積や境界について確認を求める場合、測量なしでの取引は難しくなるのが実情です。
測量を省略した場合、面積の誤差や境界に関するトラブルのリスクが高まる可能性があり、買主はそうしたリスクを避けるために、測量済みの土地を好む傾向があります。
公簿売買で進める
公簿売買とは、不動産登記簿謄本に記載されている面積や情報を基にして、測量を行わずに土地の売買契約を結ぶ方法です。
この方法を採用することで、測量に要する時間や費用をかけずに取引を進めることができるため、売却手続きを簡略化したい場合に有効な手段となり得ます。
しかし、登記簿上の面積と実際の土地の面積（実測面積）には、土地の状況や登記の時期によっては差が生じることがあります。
この面積の誤差が後々、買主との間でトラブルに発展するリスクがあるため、公簿売買で進める際には、契約書に「登記簿上の表示面積と実測面積が相違した場合でも、代金の増減等について一切異議を申し立てない」といった特約を設けることが有効とされています。
これにより、面積の差異による紛争を未然に防ぐことを目指します。
ただし、公簿売買の特約を設けても、契約交渉の内容や説明の仕方によっては、後に争いとなる可能性があります。
買主の意向が取引条件
土地の売却を進めるにあたり、測量が必要かどうかは、法的な義務があるわけではありませんが、取引の成立においては買主の意向が重要な判断材料となります。
多くの買主は、購入する不動産に対して、その面積や境界が明確であることを求めます。
なぜなら、面積や境界が曖昧な土地は、後々隣地との間で境界に関するトラブルに発展するリスクを抱えていると考えられるからです。
特に、土地の価格は面積によって大きく変動するため、買主としては正確な面積を把握し、納得した上で購入したいと考えるのが一般的です。
したがって、買主が測量済みの土地、あるいは正確な測量図の提出を求める場合、売主はその要望に応じる必要が出てきます。
買主の安心感を損なわないためにも、測量の実施や、既存の測量図の提示が求められるケースが多いのです。
境界トラブルのリスク
測量を行わずに土地を売却した場合、最も懸念されるリスクの一つが境界トラブルです。
土地の境界が曖昧なまま取引が進むと、隣接地の所有者との間で、どこまでが自分の土地なのか、どこからが隣の土地なのかといった問題が生じやすくなります。
例えば、隣地の建物の一部が自分の土地に越境していたり、逆に自分の建物や塀が隣地に越境していたりするケースなどが考えられます。
また、土地の所有者が変わるたびに境界の認識にずれが生じ、長年にわたる紛争の原因となることもあります。
境界が確定していない土地は、買主にとって大きな不安要素となり、取引自体が成立しにくくなるだけでなく、万が一、売却後に境界問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性もあります。
測量なしの土地売却における注意点
測量を省略して土地を売却することは可能ですが、その際にはいくつか留意すべき点があります。
これらの注意点を理解し、適切に対応することで、将来的なトラブルを回避し、円滑な取引につなげることができます。
登記面積と実測面積の誤差
土地の登記簿謄本に記載されている面積は、必ずしも現在の土地の正確な面積と一致するとは限りません。
特に、古い時代に簡易的な測量に基づいて作成された登記情報がそのまま使われている場合、実際の土地の形状や広さと乖離が生じているケースが少なくありません。
古い時代の測量方法や登記の経緯などにより、登記面積と実測面積の間にずれが生じていることがあります。
売却時に測量を行わない場合、この面積の誤差が買主との間で問題となる可能性があります。
買主が実測した結果、契約時の面積と異なった場合、代金減額の交渉や、最悪のケースでは損害賠償請求に発展するリスクも考えられます。
買主への安心感提供の難しさ
土地の売却において、買主への安心感を提供することは、取引をスムーズに進める上で非常に重要です。
測量が行われ、確定測量図などが整備されている土地は、面積や境界が明確であるため、買主はその土地の状況を正確に把握でき、安心して購入を検討できます。
しかし、測量を行わない場合、買主は土地の正確な広さや隣地との境界線が不明確であるという不安を抱えることになります。
特に、不動産という高額な資産を購入する際には、こうした不明確さは大きな懸念材料となり、他の物件と比較検討された際に、敬遠される原因となりかねません。
買主の信頼を得るためにも、土地の状況をできる限り明確に提示することが求められます。
越境や境界不明確によるトラブル
測量を行わないまま土地を売却する際には、越境問題や境界が不明確であることによるトラブルのリスクを十分に考慮する必要があります。
例えば、隣地の屋根や雨どいが自分の土地に越境している、あるいは逆に自分の敷地の一部が隣地に越境しているといったケースは、後々、当事者間の話し合いや法的な問題に発展する可能性があります。
また、境界を示す杭（境界標）が失われていたり、目印となる構造物（塀など）が境界線からずれていたりする場合、どこまでが自らの土地なのかが曖昧になり、隣接地所有者との間で認識のずれが生じやすくなります。
こうした境界の不明確さは、予期せぬトラブルの火種となりうるため、慎重な対応が求められます。
まとめ
土地の売却において、測量を行わずに「公簿売買」として取引を進めることは法的には可能です。
測量にかかる時間や費用を節約できるメリットがある一方、登記面積と実測面積のずれ、境界の不明確さ、隣地とのトラブルといったリスクを伴います。
特に注意が必要なのは、売却後に境界問題が発覚した場合、売主が契約不適合責任を問われる可能性があることです。
また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が測量図の提出を求めるケースもあり、測量なしでは取引が成立しないこともあります。
測量を省略して売却を進める場合は、契約書に面積差異に関する特約を設けること、買主に対して土地の状況を事前に丁寧に説明することが重要です。
不安な点は不動産会社や土地家屋調査士に相談し、リスクを十分に把握した上で判断することをお勧めします。
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