【開発許可の落とし穴】新人営業マンの失敗に学ぶ！都市計画法と「軽微な変更」の誤解

これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

不動産会社に入社して3ヶ月。まだスーツに着られているような感覚の残る新人営業マン・佐藤翔太（さとうしょうた）は、ある地方都市での再開発案件に関わることになった。

「やっと一人で案件を任されるようになったか…！」

やる気に満ちた翔太の目の前に広がるのは、再開発予定の広大な土地。都市計画法のルールに従って、許認可手続きをクリアしながら進めていく必要がある。

なんとか開発許可も通り、工事が始まった矢先のことだった。

「軽微な変更なら、届け出は不要」――その思い込みが命取り

ある日、先輩の田村から翔太にこう声をかけられる。

「翔太くん、駐車場の位置、ちょっと変えたいってクライアントが言ってるんだけど…許可申請の変更って届け出だけで済んだっけ？」

翔太は自信満々に答えた。

「はい、軽微な変更なら届け出は不要だと記憶してます！」

ところが数日後、県から一本の電話が入る。

「駐車場の配置を変更されたそうですが、その内容は軽微とは言えません。無断で変更したのは開発許可違反です。」

翔太の頭が真っ白になった瞬間だった。

※届け出をしていない軽微な変更でも、現場確認や建築確認手続きとの整合性チェック、または近隣からの問い合わせなどにより、行政担当者が変更に気づき、指摘してくることがあります。発覚すれば「無許可の変更」として是正措置が求められる場合もあります。

翔太が勘違いしていたのは、「軽微な変更なら手続き不要」という点。

実際の都市計画法では、以下のように定められています。

つまり、変更が軽微かどうかにかかわらず、何らかの手続きは必ず必要なのです。

※「軽微な変更」の基準は国土交通省令（都市計画法施行規則）で一定の技術的な指針が定められていますが、実際の運用では自治体ごとに判断が分かれる場合もあるため、変更前に必ず所管の自治体へ確認することが重要です。

翔太のように「軽微だから届け出も不要」と思い込んでしまうと、最悪の場合、違法開発とされ、開発全体の見直しや中止といった大きなリスクに発展する可能性もあるのです。

不動産の開発に限らず、売却や活用を考える際にも、都市計画法や建築基準法などの「見えにくい制限」が関わってきます。

「知らなかった」では済まされない――それが不動産の世界。

そうしたリスクを避けるためにも、まずは情報収集から始めることが大切です。

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トラブルを未然に防ぐには、まずは自分の不動産の現状を把握することが、何よりの第一歩です。

翔太は今回の失敗を教訓に、今では「都市計画法のプロ」として後輩たちにアドバイスを送る存在に成長しています。

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