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契約不適合責任とは?買主が持つ権利と注意点についてご紹介します!

「契約不適合責任という言葉を聞いたが、どのような意味か分からず困っている」
このようなお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、契約不適合責任について詳しくご紹介します。
契約不適合責任で買い手が持つ権利や留意点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

契約不適合責任とは?詳しくご紹介!

契約不適合とは、2020年に民法が改正されたことで定められた文言で、「目的物が、その種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないこと」を言います。
つまり、「納品されたものに、契約内容と違う点があることが判明したときに、売り手が負担する責任」を言います。

契約不適合責任で買い手が持つ権利についてご紹介!

ここからは、この「契約不適合責任」によって買い手が持つ権利を5つご紹介します。
売り手側の方は、買い手の権利を把握したうえで、注意して契約をこなしましょう。

1つ目が、追完請求の権利です。
追完請求とは、「契約内容通りの給付を改めて請求する」ということです。
種類や品質、数量などの条件が契約内容と違っている場合は、追完請求によって完全なものを求められます。
ただし、ほとんどの場合全く同じ条件の不動産が2つ存在しないので、数量を追加することはできません。

そのため、一般に不動産売買における追完請求とは、修補の請求が該当します。
契約不適合責任が発生するかどうかは、「契約書に記載があるか否か」という点が大きなポイントになります。
売り手が追完請求を避けるには、売却する物件の内容を把握し、細部まで明記するのが大切です。

2つ目が、代金減額請求です。
先ほどご紹介した追完請求を売り手が行わない時、買い手は次の手段として、代金減額請求ができます。
一般には、売り手がこの請求に対応しなかった場合になされますが、例えば修繕が不可能であったり、売り手が履行を拒絶した場合などは、追完請求抜きで代金減額請求が可能です。

3つ目が、催告解除です。
催告解除は、追完請求に売り手が応じない場合に、買い手が催告して契約をキャンセルすることを言います。
売り手が追完請求を遂行しない場合、買い手は代金減額請求では納得できないケースも多いです。
特に住宅など不動産の場合は、売買代金が多少減額されても、「住めない」「住むために多額の費用がかかる」といったケースが多いからです。

そのような場合、「購入自体をキャンセルする」と売り手に伝えることを催告解除といいます。
契約解除と同様の意味です。
ただし、契約後に契約を取りやめると通常は違約金が発生しますが、催告解除によって契約が解除されると、売り手から買い手に売買代金を返済する義務が発生するのです。

4つ目が、無催告解除です。
先ほど「催告解除(追完請求をしても売り手がそれに応じない場合に、買い手が催告して契約解除をすること)」を紹介しました。
一方で無催告解除は、契約の目的を成し遂げるのが難しい、つまり相手方の契約が履行されない可能性が高いと考えられる場合にできる契約解除です。
これは催告なしに、直ちに契約を解除できるものとなります。

この無勧告解除が適用されるのは、以下のようなケースです。

・債務の全部の履行が不能である場合
・債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合
・定期行為の時期を経過した場合
・催告をしても契約の目的を成し遂げるのに足りる履行が見込めないことが明らかな場合

5つ目が、損害賠償です。
損害賠償請求は、旧民法でも認められていましたが、契約不適合責任では少し内容に変更点があります。
その変更点とは、瑕疵担保責任の損害賠償請求は売り手の「無過失責任」だったが、契約不適合責任では売り手の「過失責任」になったという点です。

無過失責任とは、損害の発生について故意や過失がなくても損害賠償の責任があるということです。
一方で過失責任とは、故意や過失がなければ損害賠償の責任を負う必要はないということです。
つまり契約不適合責任では、売り手が意図して隠した不具合や、売り手の過失でできた損害以外、買い手は損害賠償請求が出来なくなったということです。

ただし、瑕疵担保責任の損害賠償請求が可能な範囲は「信頼利益」の範囲内とされていましたが、契約不適合責任の場合は「履行利益」も範囲に含まれます。
信頼利益とは、契約が無効となった場合に、その契約が有効である前提の元で被った損害を指します。
不動産売却の場合では、登記費用などの契約締結のための準備にかかった費用などを指します。

また、履行利益とは、契約が履行されたら債権者が得られたであろう利益を失った場合の損害を指します。
例えば、転売利益や営業利益などがこれに該当します。

契約不適合責任に関する留意点とは?

最後に、契約不適合責任に関する留意点を2つご紹介します。

1つ目が、契約不適合責任が適用される期間です。
買い手が、種類または品質に関して、売り手に契約不適合責任を求める時は、契約不適合責任の責任期間内に売り手に対して不適合の存在を通知する必要があります。
責任期間は原則として、「不適合を知った時から1年間」となります。

なお、責任期間に関する民法の定めは任意規定のため、排除が認められる特約が使用できる場合があります。
ただし新築住宅については、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)における特則があります。
すなわち、「構造耐力上主要となる部分」や「雨水の浸入を防止する部分」については、「引き渡しから10年」の責任期間が強制的に適用されるため、注意しましょう。
また以下の場合についても、売り手の免責が認められない可能性があるので注意しましょう。

・不適合の存在を認知していながら、買い手にそれを告げなかった場合
・自らの行為によって、権利に関する不適合が生じた場合
(上記2つは、いずれも契約不適合責任の免責が一切認められません。)
・売り手が宅建業者の場合
(契約不適合責任の責任期間を「引き渡しから2年以上」とする特約以外の、買い手に不利となる民法566条に関する特約は不可能です。)

2つ目が、明記することで、契約不適合責任を回避できるということです。
先ほどご紹介したように契約不適合責任は、あくまでも「目的物が契約内容とは異なること」について、売り手側が負担する責任を指します。
そのため、契約に記載されていることについて責任を負うことはありません。

不動産の売買契約書では、契約不適合責任の対象外とする事項を容認事項として記載するケースがあります。
売り手としては、責任を負いきれないものに関しては、容認事項として網羅的に列挙しておくか、特約として契約不適合責任の対象とならないことを明記するのが大切です。
一方、買い手としては、契約書に書かれている内容の中で、受け入れの難しいものがないかを必ず確認しましょう。

まとめ

今回は、「契約不適合責任について知りたい」という方に向けて、契約不適合責任について詳しくご紹介しました。
また、契約不適合責任で買い手が持つ権利や、留意点についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

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