こんにちは。
不動産プラザの中村です。

1月27日の東京株式市場で日経平均株価は大幅に3日続落し、

前日比841円03銭（3.11%）安の2万6170円30銭と、

連日で昨年来安値を更新しました。

また、海外渡航制限や自粛要請も重なり、

旅行、飲食業界等にに大きな打撃を与えています。

これからもまだまだコロナショックが

経済に与える影響はさらに広がっていくとの

予測がされていますが、不動産への影響はどうなるのでしょうか？

まずはこれまでの株価と不動産価格との

相関を確認していきます。

グラフのとおり国土交通省が発表しているマンション価格指数と

日経平均は連動して、近年は上昇傾向にあることがわかります。

なぜ、連動してくるのか。

それは下記のメカニズムで起こるといわれています。

①株価が上昇する。

②株価が上昇することで投資余力が増加。

③不動産の購入にいたる人が増加。

④不動産価格の情報

(※下落する場合は上記と逆に考えるとよいです。)

昨今は冒頭で述べたとおり、

日経平均株価の下落が

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

最近知り合いの司法書士の先生から、広島市内の顧客が遠方の不動産取引を行う際に契約書が問題ないか不安がっているので、契約書のチェックをしてくれるような広島市内の不動産業者を紹介してほしいという依頼がありました。

いきなり面識もない人の契約書を、タダでチェックだけしてもらうために紹介はできないと思い、遠方でもメールでやり取りすれば良いと思い私が引き受けたのですが、契約書自体は全く問題ないものでした。

大手の仲介会社も入っていたのですが、不動産の難しいところはそれでも当事者は安心してできないケースがあるというところです。仲介会社の説明が足りなかったという一言では説明出来ず、業界自体の信頼度が不足しているのではないかと思いましたが、これは残念なことです。

契約書の確認ですが、ポイントを2つ挙げたいと思います。通常大手仲介会社及び宅建協会や、全日本不動産協会など団体に所属した正規の不動産会社なら契約の提携書式を使います。この書式は弁護士などの法律家がチェックをしており、法律や不動産取引の慣習を踏まえていますので、片方が極端に不利になったりすることはありません。

しっかりと確認する箇所は2つ。表紙と特約です。表紙は対象不動産や売買代金など大切な項目が要約されています。ここが聞いていた話と同じことを確認してください。特約は最も大切なところです。なぜなら特約は本文の条文より優先される特別な約束だからです。ですので特約の内容によっては片方に不利になるような条件も付けることができます。この特約をよく読むことが契約書の確認においてとても大切です。

とは言っても中々一般の人が、自力で理解するのはハードルが高い部分もありますので、信頼できる不動産業者に仲介に入ってもらうことをお勧めします。

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こんばんわ。

不動産プラザの中村です。

本日1月22日(土)1時08分頃、

大分県と宮崎県で最大震度5強を観測する地震がありました。

お家が大きく揺れた方も

いるのではないでしょうか。

近年住宅について地震に対する

防災面を重視する人が

多くなったように見受けられます。

私自身もお客様から、

「耐震は問題ないお家でしょうか」

と聞かれることが時々あります。

地震に強い家とは、何か。

それは、新耐震基準或いは、2000年基準で建築された

不動産であるかということです。

日本では大きな地震がある度に大きな被害がそれ以降

出ないように不動産の耐震基準が見直されてきました。

大きく以下の通りの内容です。

①1981年5月までの耐震基準を「旧耐震基準」

②1981年6月1日以降の耐震基準を「新耐震基準」

③2000年には建築基準法の耐震性に関する重要な変更を経た「2000年基準」

一般的には②の「新耐震基準」があれば安心して

住宅を購入されるケースが多いです。

なぜならば、新耐震基準の不動産は

「震度6強～7程度の地震で倒壊や崩壊しない」

という構造になっているからです。

自身の住んでいるお家は

新耐震基準に適合しているか

確認してみてはいかがでしょうか。

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

先日この東広島の冬の厳しさを書きましたが、今年の冬は半導体不足が原因で、いろんな設備の納品が遅れています。何より怖いのは給湯器ですね。電気給湯器もガス給湯器も今発注しても3月以降入荷という大変な状況になっています。この寒い中、給湯器が壊れてしまうととんでもないことになります。給湯器の壊れる要因として、冬場は凍結による配管の破裂が多いです。給湯器の凍結故障を防ぐために下記のことに注意してください。

最低気温が氷点下3℃を下回る場合凍結の恐れがあります。また、日中の気温が3℃を下回る日が続く場合も要注意です。また、風が強い日は無風な時より凍結しやすいです。

1.留守にする場合、電気のブレーカーを切らない。給湯器によっては凍結防止ヒーターというものが内蔵されており寒さによって配管が凍結しないよう温める仕組みが装備されています。ブレーカーを切るとこの仕組みが働かなくなります。

2.寝る前に水道の蛇口をチョロチョロとお湯を出しておく。給湯器が作動しない程度の量の水を夜中に流しておけば凍結しにくくなります。水溜りの水は凍りやすいですが、川の水はなかなか凍らないですよね。

それでも凍ってしまった場合は、溶けるのを待ちましょう。慌てて配管に熱湯をかけると配管が破損してしまう可能性があるため、早く溶かしたい場合は、ぬるま湯をかけてください。

あとは、寒波が来ないことを祈りましょう。

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こんにちは。
不動産プラザの中村です。

本日は、高齢化社会と不動産売却について

考えていきたいと思います。

先日私が読んでいた書籍によると、

２０２５年には日本の６５歳以上の５人に１人が

認知症になると書かれていました。　(現在は７人程度。)

※内閣府「平成２９年年度版高齢社会白書」参照。

認知症になると、

不動産売却にどのような問題が生じるのか。

それは、

認知症などで判断能力が欠けた状態になってしまうと、

自身の所有している不動産を売却しようとした際に

正常な判断ができないとみなされ売却ができないことがあります。

(※最終的には司法書士が判断能力があるか確認することになります。)

仮に認知症になってしまうと、後見人制度などを利用して

売却活動を行うことはできますが、お金も、費用も、時間も

かかりますので、あまり得策とは言えません。

早めに考えなかったことで認知症が進んでしまい、

うまく売却活動が進まず、時間とお金を費やしてしまった

お客様も過去にはいらっしゃいました。

したがって、

将来的に不動産を売却する可能性があるのであれば、

不動産のご所有者様が元気なうちにしっかり

家族間で話合い動き出す必要があります。

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こんにちは。不動産プラザの中村です。

本日は、配偶者控除についてお話します。

配偶者がお亡くなりになった際に、

１億6,000万円まで相続税が控除されるという制度をご存じでしょうか。

この制度は、一般的な平均寿命を考えると女性より男性の方が

先に亡くなってしまうことが多いです。その際に妻が相続する

財産に多額の相続税がかからないように作られました。

この制度を利用する場合は、

具体的に下記のどちらかの要件に照らし合わせて多い金額の

控除が受けられることになります。

1. (1) 1億6千万円
2. (2) 配偶者の法定相続分相当額

(注) この制度の対象となる財産には、隠蔽又は仮装されていた財産は含まれません。

この配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などで

実際に取得した財産を基に計算されることになっています。

したがって、

相続税の申告期限までに分割されていない

財産は税額軽減の対象になりません。

ここまで聞くと多額の相続税がかからないと思いがち

になりますが、デメリットも存在します。

配偶者控除（配偶者の税額軽減）のデメリットとして、

一次相続の相続税は抑えられますが、

次の配偶者の相続である二次相続の相続税が高くなることが挙げられます。

一次相続で相続税額をゼロにしたとしても、

二次相続を控えている場合、配偶者控除（配偶者の税額軽減）

を使うことが、かえってデメリットとなる場合もあるため、

一次相続・二次相続併せて検討することが重要だと言えます。

※相続税につきましては、

税理士の先生にしっかりご相談することが必要です。

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こんにちは、不動産プラザの金石です。

年末の借入残高の１％を所得税などから差し引ける住宅ローン減税について、下記条件への変更正式決定との見通しが立ちました。

これまでの制度からは、減税の額が利払いの額を上回り、税によって利益を得る「益税だ」という指摘も出ていました。

１％を下回る住宅ローンの場合・・・支払利息＜控除額

例）住宅ローン　4000万円　金利0.4%（年率）

控除40万円　⇒　支払利息（年間）16万円＝24万円の益税

◎控除率　1%　⇒　0.7%に引き下げ

◎控除期間　10年　⇒　新築住宅13年・中古住宅10年

◎所得条件　3000万円以下　⇒　2000万円以下

◎残高上限　

年間の所得税などの支払額が控除可能な額に届かず、メリットの小さかった中低所得層が恩恵を受けやすい仕組みとなりました。

所得税から控除できなかった金額は、住民税から一部控除されます。

また、すでに住宅ローン減税の適用を受けている人は、現在の控除率や限度額が継続します。

今後も住宅購入・建築にかかわる補助金や減税の制度を投稿させていただきますので、制度について知っていただいて賢いマイホーム購入を実現しましょう！

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こんにちは不動産プラザの中村です。

不動産のご売却を考えている方は、

年末に売却活動を始めると良いかもしれません。

一年を通して不動産は販売されていますが、

年末は購入希望者の注目度がグッと上がります。

不動産の取得には多額の費用がかかります。

土地、戸建、マンションなどを購入したいと考えている方は、

年末年始に家族や、親族に相談される可能性が高いです。

年末に気になる物件に目星をつけておいて、

年末から年始にかけて親族に相談して、

年始に物件のお問い合わせをして購入するというような流れです。

したがって、年末年始は不動産売却を

するためには適切な時期であるといえるでしょう。

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こんにちは、不動産プラザの前場です。

今日は税金の仕組みを勉強しています。令和5年から消費税の仕組みが大きく変わります。事業者間取引への影響ですので、一般の方はあまり関係ありませんが、東広島法人会という法人での納税についての仕組みを啓蒙する組織が主催となって研修会が開催されており、そこに参加してきました。

不動産における消費税は結構複雑です。

土地は非課税、住居の家賃も非課税です。一方事業用賃貸や、建物の取引には消費税がかかります。自分が住んでいる中古戸建を個人が売却する場合も非課税です。

具体的には発行する請求書や領収証への記載事項が増えるだけなのですが、テナント賃料など継続的な取引の場合の対応など、しっかり整理して準備してしていきたいと思います。

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

市街化調整区域という言葉を知っていますか？基本的には市街化を抑制する地域として指定されるもので、原則建築ができないことになっています。

東広島市は例外規定を使った、開発行為を行う事で市街化調整区域でも建築ができる場所が結構あります。これは全国的に見ても少ない部類に入るようで、例えば隣の広島市では、市街化調整区域に建築をすることができません。東広島市は市街化調整区域が市域の90%以上を占める特殊な地勢の為、このようになっているようです。

その市街化調整区域での建築が、来年の4月から厳しくなります。具体的にはハザードマップ上の土砂災害及び浸水の危険な地域では、これまで通りの建築が出来なくなります。近年の災害の甚大さを鑑みれば真っ当な処置であり、これで危険な家屋が減少して欲しいと思います。

一方で、これまで建築が可能であった土地が、来年4月を境に建築が出来ない土地になるという事は資産価値も大幅に下がるという事ですので、注意していただきたいところです。

具体的な運用方針はまだ決まっていませんが、我々としては少しでも早く情報を入手して、対応していきたいと思っています。

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