土砂災害特別警戒区域でも家は売れるのか？

土砂災害特別警戒区域に指定されているエリアは年々増加しています。
国土交通省が公開している「全国の土砂災害警戒区域等の指定状況推移」によると、平成15年では土砂災害特別警戒区域は全国でわずか116箇所でしたが、令和3年度末では約58万箇所と激増しており、土砂災害に関する警戒意識が高まっています。
また、昨年度より不動産売買契約時には土砂災害に関するハザードマップ有無について公開し、ハザードマップがある場合は図示説明する事が義務付けられるようになりました。
このことから土砂災害特別警戒区域内の土地売買について買主はより慎重に土地検討するようになり、結果的に売主にとって土地が売りにくい状況になっていると言えます。

この記事では土砂災害特別警戒区域の概要と、売却におけるメリットデメリットについて解説します。

目次

1. 土砂災害区域・特別警戒区域とは
2. 特別警戒区域の調べ方
3. 特別警戒区域の物件を売却するメリット・デメリット
4. メリット
5. デメリット
6. 価格に及ぼす影響
7. まとめ

土砂災害区域・特別警戒区域とは

国土交通省が公開している土砂災害防止法によると、土砂災害区域と土砂災害特別警戒区域は次のように定義されてます。

• 土砂災害区域：急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域を指定
• 土砂災害特別警戒区域：土砂災害区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域を指定

（引用元：2．土砂災害防止法の概要）

尚、各市町村が公表しているよく似た危険個所に土砂災害危険区域がありますが、土砂災害危険区域は法令制限がないのに対し、土砂災害区域及び特別警戒区域については建築物の制限などがあります。
違反した場合、罰則や原状回復命令など厳しい措置を行政から受ける場合があります。このように、急傾斜地の近くに住んでいる住民の生活や命をおびやかす地域に対し指定されるのが土砂災害区域となっており、その中でも建築物を損壊する恐れがある区域については特別警戒区域として指定される事になります。

特別警戒区域の調べ方

特別警戒区域は国土交通省が運営する、ハザードマップポータルサイトで調べることができます。（引用元：ハザードマップポータルサイト）
左側にあるアイコンで「土砂災害」を選択し、場所を検索することで該当箇所が土砂災害区域及び土砂災害特別警戒区域に該当しているかどうかを調査することができます。
なお、警戒区域の見直しは毎年各市町村から依頼を受けた調査員が調査をしており、この調査は正当な理由なしに拒否する事はできません。そのため、保有している急傾斜地がいつの間にか警戒区域に指定されている事もあるため、土地所有者は定期的にチェックすることをオススメします。

特別警戒区域の物件を売却するメリット・デメリット

土砂災害特別警戒区域に指定されたからといって売却できなくなるわけではありませんが、メリットもデメリットもあります。
急傾斜地の土地所有者は以下記載のメリットデメリットを確認し、売却の検討をするようにしましょう。

メリット

近年の異常気象により、急傾斜地はいつ崩落してもおかしくないのが現状です。一度崩落した急傾斜地区は土砂の撤去に費用がかかり、近隣住民にも大きな影響が出てしまいます。
最悪の場合は家や命をおびやかす可能性もあり、近隣住民から損害賠償請求をされるケースもあります。
そのため、適切な管理、運用ができないのであれば売却してしまう事をオススメします。

デメリット

売却することで崩落による責任負担を回避する事ができますが、完全に責任を放棄する事はできません。
土砂災害特別警戒区域は明確に土地売買の規制がかけられており、所有権移転登記後においても適切な管理を怠ったが故に起きた事故については、前所有者となった立場でも責任追及されるケースもあります。

そのため、非常に危険な急傾斜地であっても住民に影響がない土地であれば、無理に売却せずそのまま所有する事で責任追及を免れる事ができます。

価格に及ぼす影響

土砂災害特別警戒区域に指定された場合、土地売却価格は大きく下落します。
その理由としては土砂崩れに関する心理的影響は勿論ありますが、最も大きな影響としては擁壁を造成する必要があるという点です。

（引用元：2．土砂災害防止法の概要）

擁壁工事を行う事でガケ崩れのリスクをなくす事ができますが、擁壁の工事費が必要となります。場合によっては土地価格よりも擁壁工事費の方が高くなるケースもあり、買主の負担が非常に大きくなります。
そのため、土地所有者は土地を売るために価格を大きく下げる必要があります。

上にある図の赤丸で囲われたエリアは土砂災害警戒区域に該当しており、青丸で囲われたエリアは非該当です。
青丸エリアは近年坪20万前後で取引されているのに対し、赤丸エリアでは数年前に坪10万前後で取引があった以降は取引はありません。
このように、同じ団地内においても大きな価格差が発生してしまうのが、土砂災害特別警戒区域の指定になります。

まとめ

土砂災害特別警戒区域は土地所有者にとって保有したままにしておくのも売却するのにもリスクがあり、近年大きな問題になっています。
そのため、近隣住民に影響が出てしまう急傾斜地については家の移転の誘致や資金援助、擁壁設置の補助金などの支援が行政によって行われています。

災害が起きてしまう前に土砂災害特別警戒区域の土地について不動産会社に相談し、適切な管理、処分方法のアドバイスを貰うようにしましょう。

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不動産の売却方法としては、仲介での売り出し・業者買取の2パターンがあります。
ざっくり説明すると、仲介での売り出しとは不動産会社に買主との間の仲介役をしてもらい売却するというやり方。そして業者買取とは不動産会社にその不動産自体を買取してもらうというやり方です。

目次

1. 仲介での売り出し
2. 業者買取
3. 残留物問題
4. 仲介手数料
5. 業者買取のデメリット
6. まとめ
7. 買取保障

仲介での売り出し

不動産の売買において、仲介での売り出しが一般的なやり方ですが、人によっては業者買取の方が好みの方もいると思います。と言うのも、仲介売り出しでは買主とのやり取りが発生するため、売買後も「瑕疵担保責任」というものが発生します。簡単に言うと後から欠陥などが見つかった際に補修費用などを負担しなけらばならないのです。これにより、売買後も数年にわたって買主とのやり取り、費用負担が発生するなどのトラブルが多々起こります。
これが仲介売り出しのデメリットと言えます。

業者買取

そこで、業者買取という方法を提案します。業者買取のメリットですがお察しの通り最大のメリットは売買取引後の買主へのアフターケアやフォローが一切ないことです。そしてその他のメリットについても語っていきます。
まずは不動産が現金化するまでの時間です。仲介売り出しの場合は不動産会社へ相談をした後、買主を探す事から始めないといけませんが、この期間が大体２ヶ月から半年、あるいはそれ以上かかります。ようするに買いたい人がいかに見つかるかということにかかっています。しかし、業者買取であれば不動産会社が買主であるため既に買主が見つかっている状態からのスタートになるわけです。

残留物問題

次に残留物問題の解消です。通常であれば次の持ち主のためにクリーニングやリフォーム、残置物の処分など色々気を遣い手間がかかるところですが、不動産会社相手であれば現状のままで売却することができます。これは不動産会社がそれぞれ独自に行っているサービスであることが多い為、取引する会社を比較する際に気にしておくと良いでしょう。

仲介手数料

そして買取の場合、仲介手数料がかかりません。仲介手数料は売買価格の３％＋６万円×消費税と言われ、宅地建物取引業法により上限が定められています。
例えば2500万円の不動産のケースならば手数料は891,000円となります。
不動産を売却する際には売り主の個人的な事情等も色々関わってきます。あまり周囲に広めたくないような事情もあるでしょう。そこで、業者買取なら不動産を売却したことを周囲に知られることなく売りに出せると言うことも明確なメリットとなってきます。仲介売り出しでは不動産の買い手を頑張って探さなければいけませんので必然的に物件を売りに出していることを宣伝しなければならないのです。

業者買取のデメリット

ここまで業者買取のメリットを語ってきましたが残念ながらデメリットも存在します。
それが仲介売り出しに比べて売却価格が安くなってしまうことです。業者買取での買取価格が仲介売り出しでの６～８割ほどの値段まで下がってしまいます。業者側も税金やリフォーム費用、金利、諸経費、そして利益を考慮しなければならず、現実問題として先に上げた仲介売り出しでの６～８割ほどの値段になってしまいます。

まとめ

ここまで仲介売り出しと業者買取の二つのやり方を解説してきましたがどちらが得かと言うのは人によって大きく異なると思います。急ぎで現金が欲しい、手間をかけたくない、あまり周囲に知られたくはない事情があると言う方は業者買取のほうが状況的に合っています。時間をかけてでも物件を高く売りたい、物件の価値が相当に高い場合や既に買い手に当てがあると言った方は仲介での売り出しの方が得をします。

買取保障

最後に、この二つの他にもう一つ選択肢があります。それは買取保障というものです。
買取保障とは、仲介売り出しとして不動産会社に相談した時に物件が売れなかった場合、不動産会社に買い取ってもらえると言うものです。これも不動産会社それぞれが独自に行っているサービスであることが多い為、不動産を売却する際には仲介売り出しで買い手がつかなかった場合も想定してあらかじめ相談しておくと良いでしょう。

現在不動産価格は高騰していると言われています。金融機関も100年時代を見据えて購入者に対し40年、50年のローン商品を用意しています。
不動産業者は買取に力を入れており、そして今年度の税制改正も相まって売り主側のハードルも下がりました。管理者のいない、持て余している不動産があれば一度不動産会社に相談して見られるのが良いでしょう。

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目次

1. 相続登記義務化の背景
2. 相続登記をせずに放置するリスクとは
   1. 勝手に売却される
   2. 遺産分割がまとまらない
   3. 権利を主張できない
3. 相続登記義務化の内容
4. 今まで登記していなかった方はどうなる？
5. 行わなかったらどうなるの？
6. まとめ

不動産を相続した場合、所有権を主張する為には相続登記をする必要がありますが、相続登記は義務ではありませんでした。
そのため、登記を確認しても誰が所有しているか分からない状況になっているのが現状ですが、2024年4月1日より相続登記が義務化されることになりました。

そもそも相続登記義務化の法改正は何故行われるようになったのでしょうか？
相続登記を放置しているリスクや、法改正後に相続登記をしなかった場合はどうなるのでしょうか？

この記事では、相続登記義務化のポイントについて解説します。

相続登記義務化の背景

相続登記に限らず、住所変更登記や抵当権抹消登記など義務化されていない登記は多くあります。
そのため、現状の登記内容は正しい情報ではない可能性があり、所有者不明であることもあります。
所有者不明の不動産が空き家や空き地であった場合、市区町村は誰に管理の指示をすれば良いのか分からず結果的に有効活用されない不動産が増え続ける結果となりました。

こういった現状を受け、不動産の所有者を法務局が特定できるようにするため法改正が進められることとなり、相続登記と住所変更登記が義務化される運びとなりました。

また、これに伴い不要な土地を国に返還することが可能となりました。
全ての土地が可能というわけではありませんが、有効活用する予定のない土地を相続する事になるのであれば、法務局に申請してみましょう。

相続登記をせずに放置するリスクとは

そもそも相続登記をせずに放置することには大きなリスクがあります。この章では代表的なリスクについて解説しますので、相続登記をこれから検討する場合の参考にしてください。

勝手に売却される

最も大きなリスクとして、相続登記を第三者が実施してしまい不動産取得されてしまうというケースです。
謄本には公信力がなく、真なる所有者が保護されます。つまり、第三者が相続登記をしたとしても本来の所有者が保護されますが、実際の不動産売買を無効にするためには膨大な時間と費用が必要になります。

遺産分割がまとまらない

登記名義人が本来の所有者ではないことになるため、誰が所有しているのかを証明できなくなります。
そのような不動産をさらに相続する場合、そもそも遺産分割自体ができない状態になってしまいます。

権利を主張できない

相続した家に住んでいたとしても、相続登記していなければ勝手に住んでいるということになります。そのため、親族や他の相続人が家を利用することを止める権利がなく、結果的に大きなトラブルに発展してしまいます。

相続登記義務化の内容

第26回法制審議会民法・不動産登記法部会において民法・不動産登記法の改正等に関する要綱案が決定され、2021年4月21日の参議院本会議にて成立しました。
内容は、相続の開始、不動産の取得を知った時から3年以内に相続登記することを義務化するというものです。

今まで登記していなかった方はどうなる？

改正法の施行日は2024年4月1日ですが、それ以前に相続し、相続登記していない方も施行日から3年以内の相続登記が必要になります。
ただし、改正法の条文には「知った日もしくは施行日のいずれか遅い日」と規定されています。
これにより、施行日よりも後に相続を知った場合はその日から3年以内に相続登記を実施すれば良いことになります。

行わなかったらどうなるの？

正当な理由なく相続登記を3年以内に行わなかった場合、10万円以下の過料対象となります。相続登記にかかる費用は約7万円と言われているため、費用面からみても相続登記をした方が良いでしょう。

一方、正当な理由があれば相続登記を3年以上経過しても行わなくて良い場合があります。
今後、法改正の施行に向けて明確化されていく予定ですが、主な理由としては次の事例が考えられます。

• 相続人が心身に重大な問題があり、相続登記を行うことができない。
• 相続で揉めており、誰が相続人になるのか決まらない。
• 相続人が多く、戸籍の取得に膨大な時間がかかってしまう。

このように、一時的にしろ相続登記が困難である場合には免れることができます。この場合は相続人が法務局に対し相続人申告登記（仮称）を申請する必要があります。

この申請が受理された場合、相続登記ができる状態になるまで免れることができますが、相続協議がまとまったり相続人が登記できる状況になった場合はその日から3年以内の相続登記が必要になります。

正当な理由については最終的に法務局の判断になるため、事前に相談をしておきましょう。

まとめ

相続登記が義務化されることにより法務局は所有者を特定できるようになります。
これにより国家事業などをスムーズに進めることができるようになりますが、相続登記をすることは相続人にとっても大きなリスク回避に繋がるため、オススメです。

相続登記は知った日もしくは施行日から3年以内のため「まだ大丈夫」と考える人も多いと思われます。
しかしうっかり越えてしまった場合、10万円の過料を科せられることになります。
そのため、万が一ギリギリで相続登記ができない可能性を考慮し、今の内から相続登記をしておきましょう。

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不動産売却時には、売主と買主の双方がスムーズな取引を行うためにさまざまな手続きや確認が必要です。その中でも、境界確定は重要な要素の一つです。本稿では、不動産売却時における境界確定の必要性について詳しく探っていきます。

目次

1. 1.法的保護と権利の確保
2. 2.売買価格の明確化
3. 3.将来のトラブル回避
4. 4.境界確定済みの不動産のメリット

1.法的保護と権利の確保

境界確定は、不動産の所有権を明確にするために重要です。境界がはっきりしていない場合、売主と買主の間で紛争が発生する可能性があります。境界確定を行うことで、法的な保護を受けながら権利を確実に保つことができます。

2.売買価格の明確化

不動産の売買価格は、その土地の正確な範囲に基づいて決定されます。境界確定を行うことで、土地の実際の広さや境界線上の特徴が明らかになります。これにより、公正な価格設定が可能となり、売主と買主の間でのトラブルを回避できます

3.将来のトラブル回避

境界確定は、将来のトラブルや紛争を予防するための重要な手続きです。境界が明確であれば、隣接する不動産所有者との関係を円滑に保つことができます。また、売主と買主の間でも境界に関する問題が発生することを防ぐことができます。

4.境界確定済みの不動産のメリット

境界確定済みの不動産は、買主にとって魅力的な要素となり、不動産の市場価値向上につながる可能性があります。境界の明確化により、土地の実際の面積や境界付近の特性が正確に把握されるため、購入希望者により正確な評価が行われます。この評価の結果、市場価値が上昇する可能性があります。

不動産売却時における境界確定は、スムーズな取引のために重要な要素です。法的保護と権利の確保、売買価格の明確化、融資や保険の取得、将来のトラブル回避など、多くの利点があります。売主と買主の双方が公平で円満な売買契約を結ぶために、境界確定の重要性を認識し、適切な手続きを行うことが求められます。

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不動産売却　業者買取って実はメリットがたくさんあるんです

不動産を売却する方法として「仲介」と「業者買取」の2種類がありますが、業者買取にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
仲介との違いを押さえることで、業者買取を正しく理解することができます。
そこで、この記事では業者買取のメリットを仲介との違いを含めて解説します。

目次

1. 仲介と業者買取の大きな違い
   1. 買い手の違い
   2. 販売期間の違い
   3. 売却価格の違い
   4. 業者買取を利用するメリット
   5. 売却期間がほとんどない
   6. 契約条件の融通がきく
   7. 仲介手数料がかからない
2. 売却していることがバレない
3. まとめ

仲介と業者買取の大きな違い

買い手の違い

不動産を仲介で販売する場合、インターネットや紙媒体で広告し世の中に公開することで買い手を捜索することになります。
また、買い手は一般人であることが多く、物件公開→物件案内→申込書受託→契約→引渡しという順番で進みます。
一方、業者買取は買い手が業者そのものになるため、公開し買い手を捜索するというステップが省略されることになります。

販売期間の違い

仲介の場合は買い手が見つかるまで販売が継続され、特に問題のない物件であっても3～6ヶ月間の期間が必要とされています。
一方、業者買取は物件の情報を開示し数日で買取額が提示され、売主として合意すればそこで販売活動は終了となります。
そのため、業者買取の場合は販売スタートから数日で完了することになるでしょう。

売却価格の違い

不動産を仲介で売却する場合、不動産会社が提示した査定額をベースに売主が売却価格を決定します。
そのため、希望の金額で売却価格を決めることができ相場よりも高値で公開することも可能です。
一方、買取業者に買取を依頼する場合は、仲介よりも安くなります。
なぜなら買取業者は物件を買取した後に再販売し、利益を得ることを目的とするからです。
つまり、買取額＋諸費用＋リフォーム代金＝相場の価格となるように買取額が設定されるため、仲介よりも安くなるケースが多いといえます。

業者買取を利用するメリット

業者買取は仲介よりも売却価格が安くなりますが、それを補うだけのメリットがあります。
そのため、仲介か業者買取かを迷う場合はこの章で解説するメリットを確認した上で決めることをおすすめします。

売却期間がほとんどない

売主にとって物件がいつ売れるか分からないという状態は非常にストレスです。
また、仲介で買い手が見つかったとしても、気が変わったり住宅ローンが通らずにキャンセルとなるケースも多く、物件によっては何年も売れないこともあるでしょう。
その点、業者買取は確実に売却できるという大きなメリットがあります。
そのため、仲介で進めながらある一定期間を超えた時点で業者買取に変更するという売主も多いです。

契約条件の融通がきく

契約条件は買主と売主の合意によって整えられますが、業者買取は再販売するためにリフォームすることがほとんどです。
そのため、家屋内のキズや損傷、故障があってもそのまま買取してもらうことが多いです。
また、引渡し後に設備の不具合や雨漏りなどが発見された場合、売主は修繕や代金減額の責任を負うことになります。
この責任は「契約不適合責任」と呼ばれますが、業者買取の場合はこの責任を免責にしてくれることも多いでしょう。
これ以外にも、引渡し後に荷物を運びだすための猶予期間を設けてもらったり、残置物をそのままにして引き渡すことも可能です。
このように、売主にとって非常に有利な条件で契約できるのが業者買取のメリットです。

仲介手数料がかからない

業者買取は仲介と違い、買い手を捜索することがありません。また、双方の合意を調整し契約締結するという仲介責任もないため、仲介手数料がかかりません。
そのため、売却金額が同額であれば仲介よりも買取の方が手残り額が増えるでしょう。
なお、仲介手数料は売買代金によって変わり、次の計算式で計算できます。
業者買取を選択することでどのくらい得になるのかは、あらかじめ確認しましょう。

〈仲介手数料の計算方法〉

• 売買代金200万円以下：売買代金×5%＋消費税
• 売買代金200万円を超え400万円以下の場合：売買代金×4%＋2万円＋消費税
• 売買代金400万円を超える場合：売買代金×3%＋消費税

売却していることがバレない

不動産を売却する上で、近所に売却していることがバレたくないという売主は一定数います。
しかし、仲介の場合ではどうしてもインターネットや紙媒体で広告する必要があるため、近所にバレる可能性は高くなってしまいます。
その点、業者買取はスタッフが直接訪問し買取額を試算。数日後にオフィスで買取額提示という流れになるため、広告することがありません。
また、物件の写真が多数あれば現地訪問をせずに査定金額を提示することも多いため、なるべく多くの写真や資料を用意しておくことがおすすめです。

まとめ

不動産を売却する際には業者買取を検討にいれることをおすすめします。
なぜなら仲介のように販売期間が長期化することも近所にバレる心配もなく、仲介手数料がかからないメリットがあるからです。
そのため、まずは不動産買取専門店に連絡し、買取査定を依頼しましょう。

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不動産を賢く活用！売却ＶＳ賃貸どっちがお得？
メリット・デメリット比較

一生に一度と思って不動産を購入しても、ライフスタイルの変化等によって予定外の事態は起こりえることです。
その場合、売却した方がいいのか貸した方がいいのかを住宅ローンや税金等も考慮しつつ、メリットとデメリットを分かりやすく解説します。

目次

1. 不動産　売却するメリット・デメリット比較
   1. 不動産　売却するメリット
   2. 不動産　売却するデメリット
   3. 不動産　売却するには？　高く売るコツ
2. 不動産　賃貸に出すメリット・デメリット
   1. 不動産　賃貸に出すメリット
   2. 不動産　賃貸に出すデメリット
   3. 不動産　賃貸に出すには？
3. 不動産　売却をした方がいいのはこんな人
4. 不動産　賃貸に出した方がいいのはこんな人
5. まとめ

不動産　売却するメリット・デメリット比較

不動産　売却するメリット

• 現金化することで動きやすくなる

住み替えや事業資金など次にお金を使う用途が明確になっていれば、まとまった現金が入ることが一番嬉しいです。
自身の資金計画の予定が立てやすく、精神的にも余裕が生まれます。

• 3000万特別控除を受けられる

居住用の不動産を売却する場合は譲渡所得の最大3000万までは税金がかかりません。
多くの人にとって税金がかかりませんし、仮に3000万を超えて4000万で売れたとしても課税されるのは1000万のみです。

• 築年数によっては資産価値が高いうちに手放せる。

不動産はどうしても築年数が経てば経つほど資産価値が下がります。
もし、自身の不動産の築年数が経っていなければ、比較的高値で売れる場合があります。

不動産　売却するデメリット

• 売り方によってはいつ売れるか分からない

タイミングよく買い手が見つかるとは限りません。
現金がいつ入るか分からないと次の計画が立てられないデメリットがあります。
また、早く売ることを重視すると、ある程度値下げして募集するか、相手の価格交渉に応じなければいけない場合もあります。

• 仲介手数料がかかる

不動産会社に売却を依頼した場合は仲介手数料が発生します。
最大で「3％＋6万円＋税」になります。
売れた金額すべてが手に入ると考えていると間違いです。

• 住宅ローンを完済しないと売却できない

基本的には買主から現金をもらうのと同時に所有権移転登記を行わなければいけません。
その際に、住宅ローンの残債が残っていると所有権移転登記が出来ない為、自己資金等で完済する必要があります。また、抵当権抹消登記の費用も発生します。
売却を考えている人の一番のネックはここかもしれません。

不動産　売却するには？　高く売るコツ

不動産を売却するには、主に2つの方法があります。
自分で買主を探すことも可能ではありますが、相場や手続きの流れが把握しづらく難易度が高い為、以下の方法がおすすめです。

• 不動産会社に買主を探してもらう（仲介）

家を売るときに多くの人が選択するのが、不動産会社に買主を探してもらう仲介という方法です。
売主は、不動産会社がインターネット広告やチラシ広告を通して買主を募集してくれるので買主が現れるのを待つだけです。
売れた場合は不動産会社に仲介手数料を払わなければいけません。

メリット

• 希望価格に近い価格で売り出しができる
• 物件案内や買主との交渉を不動産会社がやってくれるので楽

デメリット

• 売却に時間がかかる
• 売れなければ値下げする必要がある。
• 仲介手数料がかかる
• 不動産会社に買い取ってもらう（買取）

仲介よりも売却価格は安くなってしまいますが、早く現金が必要な人には不動産会社に買い取ってもらうのが手っ取り早いです。

メリット

• スピーディーな売却が可能
• 次の計画が立てやすい

デメリット

• 仲介よりも売却価格は安くなる
• 立地や築年数などの条件が良くないと不動産会社で買い取りをしてもらえない場合がある

不動産　賃貸に出すメリット・デメリット

不動産　賃貸に出すメリット

• 安定した家賃収入になる

家賃の金額次第では住宅ローン返済を賄うことができるので、安定した資金計画を立てることができる。

• 節税効果が期待できる

賃貸経営にかかった広告費やリフォーム費用、固定資産税は経費として計上できます。
つまり、賃料から差し引いた部分が課税対象となり、節税効果が見込めます。

• 資産として持ち続けられる

資産として持ち続けられるので、ライフスタイルが変わったりした場合に将来住むことができる。また、子や孫に相続させることも可能になる。

不動産　賃貸に出すデメリット

• 空室リスクがある

いくら賃貸募集しても入居者が見つからなければ収入はゼロです。
もし、賃貸物件として立地が適さない場合は、より空室リスクが高まります。
周辺の賃貸物件の状況や家賃設定など不動産会社とよく相談する必要があります。

• 貸主都合での解約は難しい

借地借家法によって、借主の権利は大きく保護されています。
貸主の予定が変わっても、突然、一方的に退去してくれとは言えません。
貸主から契約の解除を求める場合は、家賃不払いなどの正当な事由のほか、さまざまな条件が求められます。

• 維持管理費を払う必要がある。

不動産会社に管理を依頼する場合は費用が発生します。
近くに住んでいない場合は特に、入居者とのトラブルや清掃などを考えるとプロに管理を依頼した方が無難です。

• 金融機関に相談が必要である。

住宅ローンを組んでいる場合は、基本的には自らが居住するという条件で金消契約をしています。
無断で賃貸に出してしまったのが金融機関にばれると、契約違反になり、一括返済を求められたりする可能性があります。
事前に金融機関に転勤などでやむを得ないなどの事情を説明し、問題ないか相談する必要があります。

不動産　賃貸に出すには？

その地域の賃貸をメインにしている不動産会社に相談しましょう。
賃料や利回りの計算、ペット可にするかなど細かい条件をよく検討する必要があります。

不動産　売却をした方がいいのはこんな人

将来、住む予定がなく、相続する気がない方
最初は入居者が見つかったとしても、築年数を重ねるうちに建物は老朽化して、リフォームや建て替えをしなければ行けなくなります。
その不動産にこだわりがなければ、少しでも高く売れるうちに売った方が気持ち的にも安心できます。

• 賃貸需要が期待できないエリア

いくら賃貸募集しても、立地や間取りなどの理由で賃貸需要が期待できなければ毎月赤字になります。

不動産　賃貸に出した方がいいのはこんな人

駅前や学校近くなど好立地の場合は空室リスクも低くなります。
また、家賃も高めに設定できることも多いのでメリットが大きいです。

• 転勤などの一時的な転居

将来、戻ってくる場合や相続させるつもりならば一時的に賃貸に出した方がいいでしょう。

• 賃貸後も好条件で売却できそうな場合

建物は経年劣化しますが、土地は違います。
もし、近隣で再開発の計画などがある場合は賃貸後でも好条件で売却できる場合があるのでよく調べてみるといいでしょう。

まとめ

不動産の売却した場合の賃貸に出した場合のメリットとデメリットを比較してきましたが、それぞれの不動産の環境や所有者の置かれている状況によって異なります。

売却する場合も賃貸に出す場合も不動産会社に依頼することになるので、信頼の出来る不動産会社や担当者を見つけることが重要です。
自分がどうしたら一番いいかまずはプロに相談してみましょう。

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イエステーション安佐南店・エネック株式会社

〒731-0138　広島市安佐南区祇園2-23-15

TEL：082-546-9491　FAX：082-546-9492

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台風9号が広島にもやって来ましたね💦皆様はご無事でしょうか。
季節外れの大型台風がやってきたり、観測史上最高の気温が観測されるなど、近年の異常気象に私たちはいつも悩まされています。その中でも猛威を振るう突然の異常な大雨、ゲリラ豪雨…今回は急な大雨に備えるための防災グッズ「住宅用止水板」について取り上げます。

目次

1. 1.ゲリラ豪雨襲来に備えるアイテム！住宅用止水板
2. 2.近年のゲリラ豪雨の状況
3. 3.ゲリラ豪雨による住宅の被害
4. 4.ゲリラ豪雨の対策アイテム…住宅用止水板
5. 5.住宅用止水板と土のうを比較すると…
6. まとめ

1.ゲリラ豪雨襲来に備えるアイテム！住宅用止水板

洪水は有史以来、人々を常に苦しめて来た災害です。ただ、それは治水が良くなかったからの話。今とは訳が違います。さて、現在は昔の洪水とはタイプの違う水害が全国で頻発しています…ゲリラ豪雨です。これは洪水のレベルとは行かないまでも、多くの場所で被害続出。ゲリラ豪雨への対策は無いのでしょうか。
ここでは住宅で可能なゲリラ豪雨対策の1つ、住宅用止水板を紹介します。

2.近年のゲリラ豪雨の状況

近年のゲリラ豪雨の発生を見てみると、日本中の至るところで起きていることが分かります。しかも、年々増えている感触もあるほど。非常に多くの人がこの現象に心配になっていることでしょう。しかも、ゲリラ豪雨の予測は気象観測のプロであっても予測が難しいとのことです。（日本気象境界HPから）
この現象は強烈な日差しによって、地表が熱せられることも大きな原因の1つとか。過去と今の屋外の状況を比較すると、昔よりも今の夏場の気温の方が高いです。地域によっては35℃を超えるところもあります。それを考えると、ゲリラ豪雨は現代になって起こった「現代病」とも思われます。

【参考URL】知る防災「ゲリラ豪雨」

https://tenki.jp/bousai/knowledge/downpour

3.ゲリラ豪雨による住宅の被害

次にゲリラ豪雨による住宅の被害について考えてみましょう。
これは物損に限定して言うならば、3つの被害があると言えます。1つ目は「家屋」、2つ目が「庭」、3つ目が「家財」の被害です。
まず家屋、これは浸水による被害がメインです。床上にしろ床下にしろ、水は家屋に大きなダメージを与えます。床下の部材は濡れたまま放置されると、腐りやすくもなるでしょう。また、壁に断熱材としてグラスウールが使われているならば、侵入した水が断熱材をダメにしてしまいます。他にも、畳や床材、そして壁紙なども汚水で汚れてしまうと交換しなければならない場合があります。
次に庭です。庭も汚水の侵入によってダメになります。例えば芝生を敷いている場合などは泥まみれになってしまいますし、ウッドデッキの様な木製エクステリア製品を設置しているならば汚れてしまい、掃除も大変です。
そして家財、床上浸水の場合には調度品が汚水まみれ…言うまでもなくひどい状況になります。

4.ゲリラ豪雨の対策アイテム…住宅用止水板

では、このゲリラ豪雨ですが、対策は無いのでしょうか。
確かにゲリラ豪雨そのものを止めることは、今の人類には不可能です。しかし、ゲリラ豪雨から敷地や家屋を守ることは可能です。それが住宅用止水板なのです。
住宅用止水板は玄関や敷地の入り口部分に建てるパネル材。家庭用の堤防のイメージです。一見すると単なるパネル材ですが、ゲリラ豪雨によって流れて来た水をせき止め、汚水の侵入を防ぎます。
また、設置するパネル材もアルミなどをメインとした軽い素材で作られていますので、取り付け、取り外しなども簡単に出来る様になっています。

【参考URL】水害防止パネル　備えあれ板(そなえあればん)　

http://www.nichidai.net/product/sonaeareban/

5.住宅用止水板と土のうを比較すると…

昔からある止水のアイテムと言えば「土のう」があります。土のうは今でも使われているのですが、止水板とは性質が違います。では、家庭用のゲリラ豪雨対策には、どちらが向いているのでしょうか。…ここでは止水板と土のうを比較してみたいと思います。
さて、まず第一に設置の早さですが、これは止水板に軍配が上がります。土のうの場合はいくつも並べて重ねなければなりません。しかし、止水板は板をセットするだけなので、時間もそれほど掛かりません。ですからゲリラ豪雨の様な突発的な雨に対しては止水板の方が有効と言えるのです。
次に持ち運びの点です。これも止水板が優勢です。今の止水板はアルミなどで出来ているため軽くて丈夫。その一方で、土のうは中に土を入れて使うので、重くて取り扱いが大変です。
そして汎用性…どの部分にでも使えるか…という点ですが、これは土のうが優勢となるでしょう。止水板は設置が可能な部分が決まっているからです。…門の部分に使う止水板を玄関まわりに使うことは出来ません。…しかし、土のうは積み重ねて使う物。設置する場所を選びません。
ただし、住宅用止水板の場合には、敷地の開口部、家の玄関、出入り口が決まっていますので、「開口部の数だけ設置すれば良い」と言う判断も成り立ちます。
そして、これらをトータルで考えるならば、スピーディーな設置と取り扱いのしやすさから、住宅のゲリラ豪雨対策としては止水板に軍配が上がるのではないでしょうか。

まとめ

住宅用の止水板について紹介しました。ゲリラ豪雨対策としての有効性が高いことが分かったことと思います。
しかし、住宅用止水板は意外と新しい部類の建材です。
そこでおすすめです。住宅購入を検討する際には止水板の設置も考えてみたらいかがでしょうか。ゲリラ豪雨から家屋・庭・家財を守る止水板、非常に良いアイテムです。

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国土交通省では、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。詳細につきましては、以下をご参照ください。

〇宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

• 本文（令和３年１０月）
• 概要（令和６年３月時点の最新版）

※賃貸取引のポイントについて（PDFはコチラ）

〇プレスリリース

• 報道発表資料（令和３年１０月８日）

〇過去の経緯

• 不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会につきましては、こちらをご確認ください

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広島市安佐南区の新興住宅地にある戸建住宅の売却査定のご依頼をいただきました。

築年数は10年未満とまだ新しく、駐車スペースもゆったりと確保され、室内も大変きれいに保たれており、丁寧にお使いになっていた様子が随所に感じられるお住まいでした。もともと注文住宅として建築され、その後で太陽光設置されたとのことです。

ただ、売却を検討するのにあたり、懸念点としてあがったのが住宅ローンの残債がまだまだ残っていること、太陽光発電設置に伴うローンが別途残っていることでした。実は、こうしたケースは昨今増えてきており、築浅物件に太陽光を後付けで導入されたご家庭では、二重のローンが足かせになることも少なくありません。

確かに太陽光設備には、省エネ性や売電収入といった付加価値がありますが、それが売却価格にどこまで反映されるかという点については、私たち現場の実感として「設置費用を100％回収できることは稀」と申し上げざるを得ません。売主様の中には、「設置に〇〇万円かかり、現在は半分ほど返済済みです。太陽光による電気代の削減効果があり、将来的にはお得になります」と丁寧にご説明いただくことも多いです。

私達もその思いを受け止め、買主様へ月々かかる費用のシミュレーションをお見せしながら、住宅ローンとの総合的な支払い額などをご案内いたします。しかし、実際の購入希望者の多くは、日当たり・駐車場の台数・道路幅・間取り・立地・学区といった、より「分かりやすく目につくポイント」に重点を置かれる傾向があります。太陽光の経済的メリットは後回しにされることも少なくありません。

たとえば車の世界でも、稀に車種によってはこのオプションを付ければ、この色を選択しておけば売却時に有利と言われるものであっても、売却時の状況によっては必ずしも100％評価される訳ではないのと似ています。

多くのものは時間の経過とともに設備は劣化し、いずれ修理や交換が必要になるのも避けられません。太陽光パネル自体は耐久性があるとされていますが、電力を家庭で使える形に変換する「パワーコンディショナー（パワコン）」は一般的に10〜15年の寿命とされており、将来的な交換費用も視野に入れる必要があります。

私たち不動産会社は、売主様の想いと買主様のニーズの間に立ち、より良い形でご縁をつなぐ役割を担っています。ですから、売る方は「少しでも高く売りたい」「税金も考慮して計画的に売りたい」、買う方は「少しでも支払いが抑えられるところに住みたい」など、まずは素直なお気持ちをお聞かせください。お客様の立場に立って最善のご提案をさせていただきます。

なお、東京都では2025年4月から、新築住宅への太陽光パネル設置義務化が義務化されました。すべての住宅が対象ではなく、一定規模の住宅供給を行う事業者などに対する措置とのことですが、こうした動きが全国に広がっていく可能性も否定できません。太陽光の価値は今後、世の中の流れによって再評価される場面も出てくるかもしれません。

省エネ性能、災害時の備え、環境配慮など、太陽光発電の持つポテンシャルは確かにあります。ただ、その評価は「いつ・誰が・どのような視点で見るか」によって変わります。不動産の価値もまた、その時代の流れの中で柔軟に捉えることが大切です。

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イエステーション安佐南店が選ばれる理由

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～不動産売却をご検討中のお客様～

弊社では「売りたい」「貸したい」「活用したい」などお客様の様々なニーズにお応えします！

お客様のお気持ちとご希望を最優先に、最適な売却プランをご提案し、ご満足いただけるお取引の実現に向けて全力でサポートいたします。
安佐南区の不動産売却は、ぜひ信頼と実績のあるイエステーション安佐南店にお任せください。

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イエステーション安佐南店・エネック株式会社

〒731-0138　広島市安佐南区祇園2-23-15

TEL：082-546-9491　FAX：082-546-9492

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