安佐南区にあるマンション売却査定のご依頼をいただきました。かつてはご家族皆様でお住まいだったマンションですが、お子様もそれぞれ独立され、ご夫婦もご実家へと戻られたため、現在は空き家の状態になっているとのことでした。

必要なものは少しづつ持ち出されたものの、室内にはまだ整理できていないものも多く、ご家族もそれぞれ多忙でなかなか手をつけられないご様子でした。住まわれていた時代の記憶や物も残る中、少しずつ「売却」という次のステップを意識し始められてのご相談でした。

今回のマンションは、安佐南区の中でも築年数の経過したマンションにあたりますが、交通の利便性や立地環境は良好で、管理もしっかりと行き届いています。最新の設備を備えた新築マンションとは異なりますが、その分、価格的には手が届きやすく、一定の需要が見込める物件です。

その一方で、古いマンションに多い課題のひとつが「駐車場不足」です。今回のマンションも例外ではなく、分譲当初から世帯数に対して駐車区画が少なく、近隣の月極駐車場に頼らざるを得ない状況が続いています。ところが、その近隣の月極駐車場も年々減少しており、アパートや戸建住宅に転用されているケースも目立っています。

最近取り扱った他のマンションでは、敷地内駐車場の空き待ちが15組という例もありました。「高齢化」「免許返納」「若者の車離れ」といった社会的な流れとは裏腹に、このエリアにおいては、まだまだ自家用車が暮らしに欠かせない重要な存在です。

また、空きがあったとしても機械式駐車場の場合、車の幅・高さによる制限で駐車できないケースも多く、特に人気のミニバンなど高さの高い車が止めれる区画は取り合いになるなど、現場ではさまざまな課題が浮かび上がっています。世界戦略の一環で車の大型化が進んでいることも、こうした事情に拍車をかけています。

とはいえ、与えられたこれら条件を正しく把握して、対策を講じていくことこそが、私たち地元の不動産会社の役割であり、腕の見せ所でもあります。

物件の魅力だけでなく、地域の実情や暮らし方の変化をきちんと理解したうえで、どのようにお伝えしどうマッチングさせていくか、その積み重ねが最終的なご成約へとつながると私たちは考えています。

不動産の売却にはそれぞれのご事情があり、簡単に割り切れない部分もあります。イエステーション安佐南店では地域に根ざした視点で、お客様の声に耳を傾けながら、最善のご提案をさせていただきます。

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イエステーション安佐南店が選ばれる理由

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イエステーション安佐南店・エネック株式会社

〒731-0138　広島市安佐南区祇園2-23-15

TEL：082-546-9491　FAX：082-546-9492

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このたび、数年前に査定のご依頼いただいたお客様より、久しぶりに相談のお電話をいただきました。

当時は、一度机上査定として価格を算出し、周辺の状況や市場動向が分かる資料とあわせてお渡しした経緯がございます。

その後しばらくお話が途絶えておりましたが、こうして再びご連絡をいただけたことに大変ありがたく嬉しく思っております。

お客様ご自身は、広島とのご縁がもともと深かったわけではなく、「たまたま親が最後の転勤先の広島で購入した家を相続した」という背景をお持ちでした。長く賃貸として運用してこられたものの、数年前に借主が退去し、その後室内の傷みも進み、修繕には相当な費用がかかる状況とのことで、売ろうか、貸そうか、売うならいくら、貸すなら家賃はいくら、修繕費はどれくらいかかる、そういうところを気にされていました。

当時は、大きな住宅であるため修繕費がかかり過ぎる、方向性としては「売る」というところまでは決まりました。

しかし、実際に「売る」と決めきれずにこられた一番の理由は、以前親から聞いた“良かった頃の価格”が頭から離れなかったからだそうです。最近のインフレの影響で、「もしかしたらまた値が戻るのではないか」というご期待もあると伺いました。私たちも、そうしたお気持ちはよく分かります。

今回のご相談に対して、私たちは地元・広島の不動産会社として、現状の物件価値を誇張することなく、ありのままの事実をお伝えしました。決して否定するのではなく、お客様の立場やお気持ちを尊重しながら、今の広島の市場感覚を丁寧にご説明させていただきました。「また考えてみるね」「また連絡するね」とのお言葉もいただき、ありがたく思っております。

この仕事を長く続けていると、「確かにそんな時期もあった」「あのころはそうだった」と、お客様のお話に共感する場面が多々あります。ただ同時に、ここ10年、20年でみても人々の価値観や行政制度、税制、エネルギー政策、さらには建築基準や土砂災害などのハザードマップ、住宅を取り巻く環境は大きく変化しました。普段その中で仕事をしていると気づきにくいのですが、「昔のままの感覚」で今の住宅市場を捉えようとすると、どうしても以前と今とのギャップが生まれてしまう——今回のやり取りを通じて改めてそのことを感じました。

私たち不動産会社の仕事は、単に「売れる話」や「喜ばれる話」だけをすることではなく、事実を丁寧に、正直にお伝えすることにあると考えています。それがたとえすぐにご依頼につながらなかったとしても、お客様にとって正しい判断材料になるよう心がけることが、私たちプロの責任だと思っています。

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親が介護施設に入所。そんなときの不動産の売却方法は？

目次

1. 土地や建物の所有者である親が介護施設などに入所した場合の不動産売買
2. 不動産売買の具体的な流れについて紹介
3. 不動産売買に関する注意点について紹介
4. まとめ

土地や建物の所有者である親が介護施設などに入所した場合の不動産売買

土地や建物の所有者である親が介護施設などに入所して、以前住んでいた家などの不動産を売却したいと考えている人も多い事でしょう。実際に不動産は所有しているだけでも維持管理費や固定資産税などが費用として必要になってしまうので、今後不動産利用する予定がないのであれば早い段階での売買をオススメします。
では、どのようにして不動産売却を行うのか具体的な内容や注意点について説明して行きます。

不動産売買の具体的な流れについて紹介

不動産を売買するにあたって最初に行う事は、不動産会社等に相談して不動産価額を見積もりしてもらう事です。不動産価額について知らなければ不当に安い金額で売却してしまう事にも繋がります。不動産価額の算出については一社だけでなく複数の不動産会社での見積もりをする事によって、適切な不動産価額を導き出せます。
不動産価格について見積もりが出来たら、次に売却方法を決定することです。売却方法は不動産会社を仲介業者として一般の人に売却する方法と直接不動産会社に買い取ってもらう方法の2つが主な売却方法となります。
基本的には一般の人に売却をする方法はより高い金額での売却が期待出来ますが、売却まで一定の時間が必要となる事、いついくらで売れるかが分からない為予定が立てづらい事、引き渡し後一定期間契約不適合責任（売主が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合の責任）を負う場合があります。不動産会社に売却する方法は短期間での売却が可能ですが、税金・リフォーム費用・利息・利益などを考慮して事業として購入する為、売却金額は安くなる傾向にあります。
それぞれにメリットとデメリットが存在しているので、自分自身の状況に合わせて方法を選択してください。売却価額について納得が出来れば、売買契約書に署名・捺印して名義人変更などを行えば、不動産売買については取引完了となります。

不動産売買に関する注意点について紹介

不動産売買を行うためには土地や建物の所有者の同意が必要となります。これは代理人として所有者の子供などが手続きを行っている場合でも最終的な決断は土地や建物の所有者の同意がなければできません。しかし、所有者が介護施設などに入所していて本人では手続きなどを行うことが難しい場合には、委任状に所有者本人が署名・捺印し必要書類を準備すれば、代理人として委任者が手続きを行うことが可能となります。
委任状は不動産会社に事情を説明すれば不動産会社が準備をしてくれます。委任状以外にも所有者の印鑑証明書や本人確認書類も必要となるので注意が必要です。また、委任状がある場合でも最終手続きの際には司法書士等が本人確認の為、所有者との面談を行う場合も多いです。所有者が認知症になっている為に意思能力がないとみなされた場合、委任状は効果がなくなります。その際には成年後見人制度などを利用しなければなりません。
成年後見人制度とは意思能力のない者に代わって財産の管理などを行う人物を指定することを指し、成年後見人であれば土地や建物の所有者ではなくても売却する事が出来るようになります。成年後見人になるためには家庭裁判所に申し立てをして認められる必要があります。注意点として成年後見人には必ずしも親族がなる訳ではなく、財産の所有状況によっては弁護士や司法書士等を成年後見人として指定する場合もあります。
成年後見人を指定したくないのであれば、相続等で土地や建物の所有者が移るのを待たなければなりません。その間の維持管理費や固定資産税は費用として支払わなければならなくなります。

まとめ

土地や建物の不動産売却には所有者の意思表示が必要となる為、親等の不動産所有者が介護施設に入所する事になった際には土地や建物をどうするかについてあらかじめ親族間で話し合っておく事で、スムーズに不動産手続きを行う事が出来ます。
売却したいと思っても、意思能力がないと判断されれば売却を決意したとしても長い時間を要し、また複雑な手続きが必要になるので、早い段階での判断が必要となってくるので注意して下さい。

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空家にかかる3000万特別控除について令和5年改正版

現在日本には賃貸用などを除いた空き家が約220万戸あるようです。
年々増え続ける空き家問題に対して、国税庁がある特例を設けました。
それは「平成28年4月から令和9年12月の間に所有する空き家を売却したときに、譲渡所得の金額から最高3000万円までを控除することができる」というものです。
この特例は古い耐震性が低い空き家が増えるのを抑えることを目的として設けられたものであり、建築年月日などの条件が定められています。
もしも空き家状態の実家などを持て余している状況であれば是非とも利用して節税効果を期待したいところです。
そしてこの特例は2023年度の税制改正において適用範囲・一部控除額・譲渡するための条件が変更され使いやすくなりました。この改正の違いについて大まかに解説します。

目次

1. 適用範囲期間
2. 一部控除額
3. 譲渡するための条件

適用範囲期間

まずは適用範囲期間です。冒頭で「平成28年4月から令和9年12月」と記しましたがこれは改正後の期間であり、改正前は「平成28年から令和5年」とされており今回の改正で4年間延長された形になります。
令和5年度税制改正の詳細について、詳しくは財務省「所得税法等の一部を改正する法律案要綱 」でも詳細をご確認いただけます。

一部控除額

次に一部の控除額です。少しややこしい話になります。
改正前では不動産の相続者が複数いる場合でも控除額はそれぞれ3000万円ずつでしたが、改正後は相続者が3人以上いる場合は一人当たり2000万円までとなり一人当たりの控除金額が制限される事になりました。

譲渡するための条件

譲渡するための条件に付いても説明します。
改正前、不動産を売る為には売主が家屋の耐震リフォームもしくは除去等をすることが条件とされていました。
しかし改正後、この条件を「買主が満たせば良い」となりました。
これにより売主側がリフォーム費用などを負担する必要が無くなりました。
これは非常に大きな改正点となります。
これまでは譲渡するまでに売主が耐震リフォームや取壊しをすることが条件となっていました。
つまり、相続人側でリフォームや取壊しの費用を負担し段取りを行い進めなくてはならなかったのです。
これがこの制度が今一つ進まない要因となっていました。
しかし今回の税制改正で「譲渡時から譲渡された年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たしたり取壊しが完了したりしたことの証明が出来れば良い」とされました。
※注意点として「購入年（売却した）の翌年2月15日までに」という期限が定められていることです。

最後に、不動産売却は大きな金額が動く取引となります。
その為「知ってるか知らないか」で売却後に大きな差が出てくるものです。
信頼のおける不動産会社、税務署、税理士にご相談して見て下さい。

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イエステーション安佐南店が選ばれる理由

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父から相続した土地の持分は売却できるの？

父から土地の持分を相続した。この場合土地は売却できるのか。できない場合の解決策は？

本記事では、土地の持分を相続した時、どのように解決すれば良いのかについて解説しています。

目次

1. 1．持分を相続した土地について、売却できるのか
2. 2．売却できない時の解決方法
3. 3．家族信託
4. 4．まとめ

1．持分を相続した土地について、売却できるのか

土地を複数の人で所有していることを、法律的には「共有状態」といいます。そしてこの時、各共有者は土地について「持分」という権利を有しています。
イメージとしては、家族で車をシェアする感覚でしょうか。車自体は家族全員のものですが、家族であれば誰もが車を使う権利を有しています。この使う権利のことを指して持分といいます。
土地の共有状態は相続によって引き起こされることが多いですが、一般的にトラブルになりやすいです。例えば次のようなケースです。

• 父が亡くなって土地の持分を相続した
• 登記は既に済ませている
• 子としては土地を売却して現金化したい
• しかし、他の共有者（叔父）は売却に反対している

この時に叔父の意見を無視して、土地を売却することができるのでしょうか。
結論としてはできません。なぜならば、叔父も土地について権利を有しているため、その意向を尊重しなければいけないからです。

ただ、土地全体ではなく、子が相続した持分だけであれば売却可能です。先程の車の例で言えば、車そのものではなく車を使う権利を親戚に売るというようなイメージでしょうか。
持分については子が自由に処分することができるため、他の共有者の意見を聞く必要はないのです。
しかし、持分だけを取得するメリットが少ないため（※１）、土地全体を売却する場合に比べ、買主から大幅な値下げを求められるおそれがあります。そもそも買い手がつかないというケースも多いです。

2．売却できない時の解決方法

持分のみの売却は現実的に難しいため、他の方策を考える必要があります。では、子としてどのような解決方法をとればいいでしょうか。
この問題がこじれている原因は共有状態にあります。そのため、まずは土地を何らかの方法で分割して、単独所有の状態にするという方向性での解決が考えられます。具体的には３つの方法があります。

1つ目は、他の共有者に子の持分を移転することです。
先程紹介した持分売却と異なるのは、売却先が他の共有者であるという点です。今回のケースの場合、この方法を取ることで、土地は叔父の単独所有になります。叔父としては土地を第三者に売らずに守ることができ、子としても現金化ができます。双方の意に沿う形であるため、協議も上手くまとまる可能性が高いでしょう。
ただ、この方法は叔父が持分を買うだけの資金を持っていることが前提です。また、資金を持っていたとしても、売却金額について双方の意見がまとまらなければ解決はできません。

2つ目は、土地を分筆することです。
分筆とは、登記簿上１つの土地を複数の土地に分けることをいいます。土地に線を引いて、物理的に分けるイメージですね。持分に応じて分筆をすれば、子が持っている土地と叔父が持っている土地が別の土地扱いとなるため、売却も問題なく進めることができます。 しかし、どう土地を分けるかで話し合いがまとまらない可能性があります。例えば、同じ面積の土地でも日当たりが良いかどうかで評価は変わります。様々な条件を踏まえて、お互い納得がいく分筆方法を探す必要があるでしょう。

3つ目は、共有物分割請求訴訟を提起することです。
話し合いで解決できない場合は、裁判所に判断を委ねることができます。裁判所は様々な事情を鑑みて、次の3つの分割方法から１つを選びます。

現物分割……持分に応じて土地を分筆すること
代金分割……土地を競売してその代金を分けること
価額賠償……共有者の一人が他の共有者の持分を買い取ること

この訴訟を提起すれば、いずかの方法で必ず分割がなされます。ただし、どの方法を取るかは裁判所の判断次第になるため、意に沿わない形で解決が図られる可能性があります。ですので、話がまとまらない場合の最終手段として考えるべきでしょう。

3．家族信託

今回のケースでは利用が難しいですが、家族信託という解決方法もあります。
家族信託を簡単に説明すると、財産の所有者と管理者、受益者を分ける契約です。例えば祖父の預貯金を父が運用し、運用益を子の教育資金に充てるというような利用方法があります。
これを共有不動産に当てはめると、共有している収益不動産（マンションやアパート）を共有者の一人が管理し、得られる賃料を持分に従って分配するという解決策が取れます。所有権を動かさずに、利益を分配できるので柔軟な解決が図れるという訳です。
ただ、制度自体が複雑なため、利用の際は法律の専門家の力を借りた方がよいでしょう。

4．まとめ

土地の持分を相続した際に、処分方法について共有者間の意見がまとまらないケースは多いです。今回は、そのような場合の解決方法をご紹介しました。
ただ、どの方法にもメリットとデメリットがあります。どの方法がご自身のケースに合うか検討された上で行動されると良いでしょう。もし判断がつかない場合は、法律の専門家にご相談されることをお勧めします。

※1　所有者と違って、共有者は土地の利用方法について制限が課せられています。例えば共有者単独では、土地の処分や建物の建設ができません。そのため、持分だけを取得するメリットは一般的に少ないです。

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民事信託・家族信託とは？

日本では高齢化社会が進み、財産の所有者が認知症になったり急逝するケースが増加しています。
こういったケースでは親族が様々な対応を迫られることになり、大きなトラブルとなることもあるでしょう。
例えば家の所有者が認知症となった場合、家の管理はできても売却や賃貸に出すことは所有者の意向なしにはできません。
また、急逝した場合は相続人全員で遺産分割協議をする必要があり、場合によっては時間や費用が発生します。
このようなトラブルが増加する一方、解決策の一つとして民事信託や家族信託がフォーカスされるようになりました。
こういった信託による解決策は柔軟性があり、所有者や親族の意向を汲みやすい契約形態となるため非常に優秀な方法だといえるでしょう。

そこで、この記事では民事信託と家族信託の特徴やメリットとデメリットについて解説します。

目次

1. 民事信託と家族信託とは
2. 民事信託と家族信託のメリットとデメリット
3. メリット
4. 安心して委託できる
5. 委託者の影響を受けることがない
6. 契約内容が非常に柔軟に設定できる
7. デメリット
8. 他の財産管理との比較
9. 遺言との違い
10. 成年後見人制度との違い
11. まとめ

民事信託と家族信託とは

「信託」とは「誰かに任せる」という意味があり、民事信託と家族信託は自分の保有している財産の管理や運営、処分を任せる仕組みのことです。
民事信託には委任者と受託者という立場があり、それぞれの役割を把握する必要があります。
そこで、下図の全体像をまずは把握しましょう。

財産の所有者は家族や信頼できる人と信託契約を締結し、それぞれ委託者と受託者という立場になります。
信託契約が締結されると委託者が保有する財産は受託者に移転され、受託者が所有権を保有します。
これにより受託者は信託された財産を自由に管理、運営、処分することができますが、得られた利益は指定口座に振り込まれ、使用できるのは委託者です。

このように、民事信託や家族信託は委託者のために信託財産を利活用することを目的とした仕組みだといえます。

なお、民事信託と家族信託に違いはなく、家族信託とは受託者が委任者の家族である場合に使わる呼び名です。
「家族信託」という言葉は一般社団法人家族信託普及協会が商標登録しており、法律用語ではないため注意しましょう。

（参考サイト：商標登録につきまして | 一般社団法人 家族信託普及協会）

民事信託と家族信託のメリットとデメリット

民事信託や家族信託にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
2つの信託は財産を円滑に管理する方法として優秀な方法ですが、次に挙げるメリットとデメリットを把握し後悔のない選択をしましょう。

なお、民事信託は多くのケースで家族や親族が受託者となります。
そのため、ここでの解説においても受託者が家族である前提として解説します。

メリット

民事信託のメリットは次の通りです。

• 安心して委託できる
• 委託者の影響を受けることがない
• 契約内容が非常に柔軟に設定できる

安心して委託できる

民事信託は家族が財産を管理、運営、処分の判断をするため安心して委託することができます。
そのため、受託者が財産を利活用している場合であっても委任者や委任者の家族が意見をすることができるというメリットがあります。

委託者の影響を受けることがない

通常、財産を保有している人が自己破産したり経営破綻すると財産を差し押さえられることになります。
しかし、民事信託契約を締結している場合は受託者に所有権を移転させるため、財産差し押さえの影響を受けることができません。
そのため、自身の破綻が親族や家族に影響することを防ぐ効果もあるといえるでしょう。

契約内容が非常に柔軟に設定できる

信託契約の内容は委託者と受託者間である程度自由に設定することができます。
例えば後述する遺言や成年後見人制度ではできないような、受託者の後継者設定も可能です。

そのため、アパート管理や経営など特定の家族に任せたいケースでは非常に便利な仕組みだといえます。

デメリット

民事信託には大きなデメリットが2つあります。それは、確定申告が複雑になるという点と課税です。
民事信託により信託財産を管理し、年間3万円以上の利益がでた場合には確定申告が必要となります。
その際には「信託計算書合計表」と「信託計算書」「信託財産明細書」を税務署に提出する必要があり、さらに利益について課税されます。

そのため、受託者は管理運営するだけでなく書類整理という意味で非常に多くの時間が必要となるでしょう。

他の財産管理との比較

財産の管理を自分以外の誰かに任せるという意味では「遺言」と「成年後見人制度」がありますが、民事信託とはどのような点で違いがあるのでしょうか。

ここでは民事信託と遺言、成年後見人制度との違いについて解説します。

• 遺言との違い
• 成年後見人制度との違い

遺言との違い

民事信託契約では受託者を二次受託者、三次受託者というように後世にわたり設定することができますが、遺言は原則一次相続人にしかできません。
そのため、財産を長期間安定管理して欲しい場合には遺言は不向きだといえます。
また、信託財産以外にも財産がある場合は他の相続人とトラブルになることもあります。

そのため、民事信託契約や遺言書を作成する前に財産をどのように扱うのかをあらかじめ親族全員で話し合い、全員の合意を得ておきましょう。

成年後見人制度との違い

成年後見人制度は司法書士や弁護士など第三者に財産管理をする可能性があり、さらには利活用について大きく制限されます。
例えば民事信託であれば不動産の処分を自由に実施できますが、成年後見人制度では裁判所の許可が必要となります。

このように、民事信託と成年後見人制度では財産の管理や運用、処分の自由度が大きく違うという点を知っておきましょう。

まとめ

民事信託と家族信託は家族の財産を有効に活用し、さらには委任者の生活を守る上で非常に有効な手段だといえます。

そのため、財産の管理を後の世代においても安心して進めたい場合には、民事信託と家族信託を検討することをおすすめします。

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不動産を売却する理由は様々で、それぞれに最適な売り時があります。しかし、売り時を完璧に見極めるのは難しく、不動産売却で失敗をする方も大勢いらっしゃいます。そこで、不動産売却で損をしたり、トラブルに巻き込まれたりしないために今回は、不動産売却の理由としてよくある相続、離婚、住み替えを取り上げ、それぞれの売り時についてご紹介します。

目次

1. 相続した不動産の売り時
2. 離婚の際の不動産の売り時
3. 住み替えでの不動産の売り時
4. 【まとめ】不動産の売り時を把握しておこう

相続した不動産の売り時

親族が亡くなり、不動産を相続するというパターンはよくあります。相続した不動産は自分で住んだり賃貸として活用したりする場合もありますが、維持費や固定資産税などが掛かるのがデメリットです。さらに、遺産相続人が多数いる場合、不動産は遺産分割で揉める原因になることもあります。こういった問題を解決するために、相続した不動産を売却してしまうのも一つの手段です。売却して現金化すれば維持費や固定資産税が掛かることはなく、遺産分割もしやすくなるでしょう。
売却代金を相続の際に発生する相続税に充てることもできます。しかし、相続の申告は被相続人が死亡したことを知った日から10ヶ月以内に行う必要がある点に注意して下さい。もし不動産の相続税評価よりも売却金額が安い場合、売却額で相続税の計算をした方が節税になります。つまり、このケースでの不動産の売り時は、相続してから10ヶ月以内です。また、相続した不動産の購入金額よりも売却金額が高くなり利益が出る場合は、譲渡所得税が掛かります。
実は譲渡所得税は、不動産の保有期間が5年を超えた方が税率が低くなるのです。税金の負担を少なくしたいならば、保有期間5年を超えてからが売り時と言えるでしょう。他には、取得費加算の特例を利用して節税することもできます。この特例を適用すれば、相続税の申告から3年以内に不動産を売却することで売却した不動産の相続税額を取得費として加算でき、譲渡所得額を減らせるのです。それに伴い譲渡所得税も少なくなるので、3年10ヶ月以内に売却した方が良いでしょう。

離婚の際の不動産の売り時

離婚で不動産を売却する場合は、離婚前にするべきか離婚後にするべきか悩む方が多くいます。実は離婚の際の不動産の売り時は、各家庭の事情や優先事項などによって違いがあるのです。離婚した後に連絡を取るのはできる限り避けたいという場合は、離婚前に売却した方が良いでしょう。不動産売却には必要な手続きが多く、どうしても連絡を取り合う必要があります。もし連絡を避けてしまうと不動産売却の期間が長引くことになり、トラブル発生にも繋がるでしょう。不動産売却をトラブルなくスムーズに終わらせたい場合も、離婚前が売り時と言えます。
ただし、不動産売却にはある程度の時間が掛かるため、その間離婚を待つ必要がある点には注意して下さい。また、売却代金は離婚してから財産分与しましょう。何故なら離婚前に財産を移転すると贈与税がかかるからです。一方、早く離婚したい場合は離婚後に不動産を売却する方が良いでしょう。さらに、離婚後の方が売却活動に時間を掛けることができ、より高値で売れる可能性も出てきます。なるべく高値で売りたい場合も、離婚後が不動産の売り時です。ただし、ローンや連帯保証人などトラブルに発展する問題がいくつかあるため、離婚後もこまめに連絡を取らなければならない点に注意する必要があります。

住み替えでの不動産の売り時

少子高齢化社会が進む日本では、ライフスタイルやライフステージに合わせて家を住み替えていくことも重要です。その際は、元々住んでいた不動産を売却する場合が多いでしょう。住み替えで不動産を売却する場合、まずは仮住まいに引っ越して不動産を売却し、それから新居を購入するという売り先行パターンが考えられます。反対に先に新居を購入してから、元々住んでいた不動産を売却するという買い先行パターンもあるでしょう。
なるべく高値で売りたい方は、売却活動に時間を掛けられる新居購入前が住んでいる不動産の売り時です。売却代金を住宅ローン返済に充てたい場合も、売り先行が適しています。ただし、仮住まいの費用が必要となるので注意して下さい。新居を時間を掛けて探したい方は、新居購入後が元々住んでいた不動産の売り時です。仮住まいの費用が掛からないメリットもあります。しかし、不動産売却に時間が掛かってしまうと、新居と元々の住まいの両方の住宅ローンを支払わなければいけない場合もあるので気をつけて下さい。

【まとめ】不動産の売り時を把握しておこう

不動産には、相続、離婚、住み替えのそれぞれの場合に最適な売り時がございます。売却前に家庭の事情や優先事項を確認した上で、自分に合った売り時を見極めることが大切です。特に相続した不動産を売却する場合は、不動産の売却価格によって売り時が異なるため、事前に査定額を把握しておく必要があります。この記事を参考にしながら、不動産売却を成功させて下さい。

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目次

1. 所有物件の境界が分からなくなるくらいの災害が起きた時の区画整理について
2. 1.区画整理
3. 2.区画整理はだれが行うの
   1. 2-1.組合施工
   2. 2-2.公的施工
   3. 2-3.事業の経費はだれが出すの
4. 3.区画整理地とは
   1. 3-1.保留地と仮換地
   2. 3-1-1.保留地
   3. 3-1-2.仮換地
   4. 3-1-3.区画整理土地の所有権
5. 4.区画整理の問題点
   1. 4-1.有権者が見つからない
   2. 4-2.区画整理に反対
6. まとめ

所有物件の境界が分からなくなるくらいの災害が起きた時の区画整理について

地震や台風など自然災害が起きた時に、原形をとどめないほど土地や建物が破壊しつくされることは珍しいことではありません。
もしも、所有物件の境界が分からなくなるくらいの災害が起きた時の区画整理はどのように行われるのか、土地や建物の所有者にとって不安を抱えている人は多いはずです。
ここでは、自然災害が発生したと仮定して、所有物件の境界が分からなくなったときの区画整理はだれが行うのか？その場合の所有権はどうなるのかなどについて、現状や問題点などについて解説します。

1.区画整理

台風時の集中豪雨や大地震などの自然災害によってそれまでははっきりとしていた境界線が分からなくなるときがあります。
特に、大規模な災害に見舞われた場合は、一部の地区の被害ばかりでなく、広範囲にわたった土地の消失や滅失も考えられます。
しかし、どこがだれの土地なのか区別のつかなくなったときに境界線を求めることは一言で言って困難でしょう。
そこで採用されるのが区画整理という手法です。
災害に見舞われた地域を区画整理して、境界線を引き土地の所有者をはっきりとさせることは、その後の被災地の復旧、復興には欠かすことのできないものであることは確かでしょう。

2.区画整理はだれが行うの

区画整理は、事業という概念が強く区画事業を専業とする会社や市区町村、都道府県というイメージが強いですが小規模なものは個人でも行えます。
大まかにいって、次のような事業が当てはまります。

2-1.組合施工

区画整理を行う事業の中で、個人や土地区画整理組合、区画整理会社などが行うものを「組合施工」と呼んでいます。
組合施工には、都道府県知事の認可が必要です。

2-2.公的施工

国土交通省、都道府県、再生機構などが主体になって行う事業を「公的施工」と呼んでいます。
事業計画の決定には、都道府県知事の認可を必要とします。
大規模災害後の広範にわたる区画整理がこれに該当します。

2-3.事業の経費はだれが出すの

区画整理に係る事業費は、個人で行うものについては個人、土地区画整理組合が行うものについては組合員（地権者）が主体となって出します。
これらについては、行政から補助金が支払われることもあります。
一方、大規模災害に見舞われた地域の区画整理については、国、地方公共団体、再生機構などが行いますので事業に係る経費については行政で出すことになります。

3.区画整理地とは

まず知っておきたいのは、区画整理地とはどのような土地を指すかということです。
区画整理地とは、土地区画事業により新しく誕生した土地のことを言い、事業の完成によってより住みやすくなった土地のことを言います。

3-1.保留地と仮換地

区画整理事業後には、保留地と仮換地という２種類の土地が誕生します。
保留地と仮換地の違いとは次のようなものです。

3-1-1.保留地

土地区画整理事業で新しく誕生した土地であり、事業の完了後の換地処分はありません。

3-1-2.仮換地

事業前の従前の土地を整備して生まれた土地のことを言います。
事業完了後に換地処分があります。換地処分とは金銭による清算が発生するものを言います。

3-1-3.区画整理土地の所有権

従前の土地を区画整理したところに住むのか、あるいは他の土地を区画整理した後に誕生したところに住むのかは、そのときの事業の主旨によっても違ってきます。
ただ、どちらも新しく整備された土地になる訳ですから所有権の登記をしなければなりません。
その登記に必要な、境界の取り決めや居住地の番地の振り分けが行われます。
分筆や境界標の破損時などでも行われる境界立ち合いは所有者にとっては大切なものです。
区画整理の行った後の土地の、所有者の立ち合いも行われるのが一般的です。

4.区画整理の問題点

台風による集中豪雨や大地震による大規模な災害に見舞われた被災地にとっては、被災後の早期の復旧と復興が最優先の課題になります。
被災地の復旧、復興にまず必要なのは、生活に必要な住まいのための土地の復旧作業でしょう。
そこで行われる区画整理もその一つの手法です。
ただ、区画整理をただちに行いたくても、いろいろと問題もあります。

4-1.有権者が見つからない

土砂崩れや津波被害など災害が発生し工事を開始するには、まず、土地の調査をしなければなりません。
その土地の調査の際には、土地の所有者に立ち会ってもらう必要があります。
所有者がよその土地で働いているとか、登記を調べてみても古くてはっきりとしない場合など、調査に支障が生じることが多々あります。

4-2.区画整理に反対

甚大な被害に見舞われた土地の被害復旧、復興を掲げてもそのための区画整理に反対を唱える人も一部には存在します。
説得に時間がかかることにより事業がとん挫したり、事業が遅々として進まないこともあります。
そのような地権者に強制的に同意を求めることができないのも問題です。

まとめ

ひとたび、台風による集中豪雨災害や大地震による津波などの被害に見舞われてしまったらどうでしょう。
もしも、生活の基盤となる住まいや土地が奪われてしまったら生きていくのは大変です。
しかし、自然災害は容赦なしに襲ってきます。大切な家や土地が奪われてしまったらまず考えなければならないのが被害からの復旧や復興です。
所有物件の境界が分からなくなるくらいの災害が起きた場合は、区画整理は取るべき手法の一つです。
日本では、災害のたびに復興のための区画整備が一般的に行われています。
もっと、日頃から区画整理について知見を広げておきたいものです。

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家を売る際には税金がかかる？賢い売却方法を解説💡

目次

1. 譲渡所得税とは？
2. 譲渡所得税の計算方法
3. 譲渡所得税の節税方法とは？
4. 家を売る際に気をつける点
5. 中古戸建てとして売却するか更地にするか
6. 相続取得した家を売却する際にも税制優遇がある
7. まとめ

家を売る際には売却価格だけではなく、手残り額を重要視する必要があります。
そのため、売却に必要な諸費用に目がいきがちですが、税金についても注意を払う必要があります。
家を売る際には譲渡所得税の納税義務があるかどうかを考慮し、手残り額が大きく乖離しないようにしましょう。

譲渡所得税とは？

家を売却し、利益額に対して課税されるのが譲渡所得税です。税金と聞くと複雑なイメージがありますが、どのようにして計算するのでしょうか？
また、節税方法はあるのでしょうか？
ここでは譲渡所得税の計算方法と代表的な節税方法について解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の課税額は、次の計算式で計算する事ができます。
売却価格‐売却にかかる諸費用‐購入代金‐購入した際の諸費用
例えば3,000万円で購入した家を2,000万円で売却し、購入時と売却時の諸費用が共に100万円だった場合では、譲渡所得課税額は次のように算出できます。
3,000万円‐100万円‐2,000万円‐100万円＝800万円
また、譲渡所得税は所有期間によって税率が変わり、5年以内と5年を超えて所有していたかどうかがポイントです。
5年以内の場合では39.63%、5年を超える場合は20.315%が税率となります。
つまり、上記の例えでは5年以内では約317万円、5年を超えると約160万円となります。
仮に課税額がマイナスとなった場合、売却によって利益が出ていないことになるため、その場合は譲渡所得税の支払いは無い事になります。
譲渡所得税の計算において、1点注意点があります。
当時購入した代金が証明できる不動産売買契約書がない場合、売却代金の5%が購入金額として計算されるという点です。
相続などによって昔の売買契約がないケースは多くありますが、その場合は譲渡所得税が非常に高くなる事を覚えておきましょう。
先の例えでは課税額が2,900万円となり、5年以内の所有期間では約1,150万円、5年を超える場合は約590万円となります。
そのため、家を売却する際にはまず売買契約や権利証のチェックから始めるようにしましょう。

譲渡所得税の節税方法とは？

場合によっては高額な譲渡所得税を支払う事になるのが家の売却ですが、大きな税制優遇措置があります。
それは、居住用財産を売却した際に受けられる3,000万円特別控除と呼ばれる優遇措置です。
居住している家を居住したまま売却、もしくは空き家になってから3年以内、更地にしてから1年以内に売却した場合、課税額から3,000万円を控除する事ができます。
つまり、前述の例えでは最大1,150万円の譲渡所得税がかかりましたが、控除を受ける事で0円にする事ができます。
また、特別な条件下にある空き家についても同様の特例措置があるため、売却時には不動産会社に確認するようにしましょう。

家を売る際に気をつける点

譲渡所得税という納税義務があるものの、ケースによっては課税額を0円にする方法がある事を前述しましたが、税制優遇を活かすためにも次の点を注意するようにしましょう。

中古戸建てとして売却するか更地にするか

築年数が古い物件を売却する場合、一般的には中古戸建てとして売却するケースと土地として売却ケースの両方を検討します。
中古戸建てとして成約した場合は解体費用がかからず、引越しのタイミングも比較的長く調整する事ができます。
住みながら売却でき、控除を確実に受ける事ができるというメリットがある一方、内覧のアポイントを調整する手間や土地として検討している買い手が敷地内を確認する事もあります。
そのため、売主として土日に時間を取られる事が多くなってしまうというデメリットがあります。
一方、古家付き土地として売却する場合は土地の全貌が確認できないため、更地にした方が売却しやすいと言われています。
しかし、先に更地にすると中古戸建てとしての売却チャンスを無くしてしまう事になり、さらには譲渡所得税を受けるためには1年以内に売却しなければなりません。
このように、どちらの売却においても税制優遇と売却計画のバランスを見定める必要があります。

相続取得した家を売却する際にも税制優遇がある

相続で家を取得し相続税が発生した場合、一定期間であれば相続税の一部を取得費として使用する事ができます。
相続の場合では不動産売買契約を紛失している事が多く、多くの場合で取得費は売買代金の5%となります。
しかし、この特例を利用する事で多額の相続税と譲渡所得税の両方を支払う事を回避できます。
そのため、家を相続取得した場合は売却期日と控除費を税務署に確認するようにしましょう。

まとめ

家の売却は大きな金額が動くため、支払う税金も多くなります。その一方、税制優遇金額も非常に大きいため、適切に利用する事で手残り額を増やす事ができます。そのため、家を売却する際にはどのような売却方法が最も手残り額が増えるのかを不動産会社に相談し、失敗のない不動産売却となるようにしましょう。

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離婚を考えている方の中には、夫婦のどちらが家に住み続けるか悩んでいるという方もいらっしゃるかと思います。婚姻期間中に夫婦で住宅を購入していた場合、離婚してしまうと、単にどちらが家に住むかという問題以外にも、住宅ローンの問題なども解決しなければなりません。
本記事では、そうした離婚時の不動産のリスクについて、特にペアローンに絞ってご紹介していきます。

目次

1. 離婚時の不動産のリスクとは？
2. ペアローンを組んだ場合の問題点
3. 夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす
4. 住宅を売却して住宅ローンを完済する
5. オーバーローンでは住宅を売却できない？
6. オーバーローンでも差額を現金で用意できれば問題ない
7. まとめ

離婚時の不動産のリスクとは？

結婚後の不動産の購入にはいくつかのリスクがあることをご存じでしょうか。
まず、結婚後に購入した資産については、例え夫婦のうちいずれかが働いていなかったようなケースやどちらかの収入が大きいケースでも、基本的には夫婦が協力して購入したものと見なされます。
仮に夫が仕事をして、妻が専業主婦をしていたようなケースでも、妻は家事をしながら夫の仕事をサポートしていたと考えられるからです。
この場合、離婚時に夫は妻に対して不動産の価値に応じて財産分与を検討しなければなりません。
もう一つ、大きな問題となりやすいのが、夫婦でペアローンを組んで住宅を購入していたようなケースです。
本記事では、特に後者のリスクについて詳しく解説していきたいと思います。

ペアローンを組んだ場合の問題点

ペアローンを組んで住宅を購入していた夫婦が離婚した場合、離婚後にどのように返済していくかが問題となります。
まず、ペアローンは債務者となる2人がローンの対象となる住宅に住んでいなければなりません。
離婚後も同じ住宅に住み続ける夫婦は稀でしょう。
このため、以下のいずれかの選択を迫られることになります。

• 夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす
• 住宅を売却して住宅ローンを完済する

以下、それぞれのケースについて解説します。

夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす

夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす場合、新しく住宅ローンを組む人が、借り換えするのに十分な年収があるかが問題となります。
住宅購入時にペアローンを組む理由として、夫婦の年収を合算する収入合算を目的とすることも多いでしょう。
例えば、夫の年収が400万円、妻の年収が250万円といったケースでは、ペアローンを組むことで年収650万円として審査を受けることができるのです。
夫か妻、いずれかで住宅ローンを組みなおす場合、いずれかの年収だけで住宅ローンを借り換えるのに十分な額である必要があります。
この条件を満たせない場合、次の売却を検討せざるを得なくなるでしょう。

住宅を売却して住宅ローンを完済する

離婚時に住宅を売却して住宅ローンを完済してしまえば、問題はなくなります。
そもそも、夫婦、あるいは家族が住むことを前提に購入した住宅では、離婚後に住み続けるのには大きすぎることも多いはずです。
しかし、住宅ローンを完済するには住宅の売却代金と手持ち資金で住宅ローンの残債を完済できなければなりません。
この問題について、以下で詳しく見ていきたいと思います。

オーバーローンとアンダーローン

住宅ローンの残債については、オーバーローンとアンダーローンという用語を知っておくとよいでしょう。
オーバーローンとは、住宅の価値より住宅ローンの残債が多い状態、アンダーローンとは住宅の価値より住宅ローンの残債が低い状態のことを指します。
住宅を売却して住宅ローンの完済を考える際、アンダーローンの状態であれば何も問題はありません。
一方、オーバーローンの状態にある場合には注意が必要です。

オーバーローンでは住宅を売却できない？

日本では新築住宅の価値が高く、新築住宅を購入して住むとすぐに1～2割ほど家の価値が落ちるとされています。
このため、新築住宅を購入した方のほとんどがオーバーローンの状態にあるといえるでしょう。
オーバーローンの状態だと、住宅の売却代金だけでは住宅ローンを完済することができません。
例えば、住宅ローンの残債が3,000万円ある状態で、住宅を売却して得られる代金が2,500万円だった場合、完済するには500万円ほど足りないことになります。

オーバーローンでも差額を現金で用意できれば問題ない

ただし、オーバーローンであっても差額の500万円を現金で用意できるのであれば問題ありません。
一方、オーバーローンで差額を現金で用意できないと住宅を売却することができません。
住宅ローンを組んだときには抵当権を設定しており、住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できないからです。
抵当権とは万が一ローンの返済が滞ったときに、差し押さえされてしまう権利のことで、他人の抵当権が設定されている物件を購入したいと思う人は普通はいません。
住宅を売却して住宅ローンの完済を考えるのであれば、まずはオーバーローンなのかアンダーローンなのか、またオーバーローンなのであれば差額を現金で用意できるのかを確認しておくとよいでしょう。
オーバーローンかつ差額を現金で用意できない場合、そもそも住宅を売却することができません。
この場合、どのように返済していけばよいのか、金融機関も交えて相談してみるとよいでしょう。

まとめ

離婚時の不動産のリスクとして、主にペアローンを組んでいた場合の問題点についてお伝えしました。
特に新築住宅を購入していた場合はオーバーローンになっていることが多く、差額を現金で用意できるかどうかが問題となりやすいです。
冒頭でご紹介した財産分与と併せて、離婚時には不動産の存在が問題となることも多いので、金融機関や専門家など相談しながら問題解消にあたるようにするとよいでしょう。

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