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今後も不動産の価格は下がらない?円安の仕組みを改めて

こんにちは、不動産プラザの前場です。

最近金融系の話が多いのですが、為替や金融情勢は、建築価格や金利に影響し不動産価格に直結する大切な要素ですので常に気にしています。

今後不動産価格は、円安の影響で建物は下がらないと予想しています。ではなぜ円安となっているのか、なぜ今後も円安が続くと思っているのかを解説したいと思います。

13日はアメリカの株価指標であるダウ工業株平均が約3%にあたる1276ドル安となり、その影響で14日の日本市場も一時日経平均が3%弱にあたる800円安を記録しました。そして為替は1ドル144円後半で円安が進んでいます。

株安と円安、これらがどのような因果関係によって今のような動きをしているのかはわかりにくい為、日本政府が介入すれば円安が止まるとか、いつかは円安も落ち着くだろうかとか思う人もいますが、現状では円安が進む可能性が非常に高い現象が起こっています。

まず、アメリカの株価が下落したのは、アメリカの物価高が止まらないという発表(8月の消費者物価指数の発表)があったからです。物価高が止まらないということはアメリカの金融政策が今後も利上げを行うという予測となり、利上げを行うということは景気が悪くなるので株を売るという結果となっています。

実際アメリカの金融政策を担うFRBという組織は今年3月に0.5%であった政策金利を5月に+0.5%、6月7月にそれぞれ+0.75%引き上げ、現在は2.5%となっています。9月も0.75%利上げを表明していましたが、この流れが続くとみられています。

アメリカ以外でも利上げの動きは起こっており、ユーロは9月0.75%利上げ、イギリス、オーストラリアなども0.5%利上げし、各国の政策金利は2%から3%が標準となっています。

一方の日本はというと現在の政策金利は-0.1%です。住宅ローンの変動金利が安いのもこの低金利のおかげです。日本もインフレが進んでおり、このインフレを食い止める金融政策としては利上げが必要なのですが、政治的な理由でそれができずにいます。

一つは住宅ローン金利が上がれば変動金利で組んでいる住宅ローン債務者が債務不履行に陥る可能性があることです。住宅ローン債務者の7割近くが変動金利でローンを組んでおり、無理なローンを組んでいる人も多くこれらの破綻が増えるとサブプライム住宅ローン危機に匹敵する金融危機が起こる可能性があるからです。

もう一つは日銀が保有する国債残高が500兆円を超えており、この利払いに影響がでるからなのですが、政策金利とは異なる長期金利の仕組みや、政府の長期金利への対策は、話がより膨らんでしまうので今回は触れません。

整理すると日本は政策金利-0.1%、アメリカは2.5%でまだまだ上がる、他の国も同様です。この場合投資家はどのような行動をとるでしょうか。金利が高い国で運用します。日本国内で考えても金利が低い銀行と金利が高い銀行どちらにお金を預けるかというと、金利が高い銀行に預けますよね。

つまり金利の安い日本の円は要らないので売って、金利の高いドルなどを買うのです。日本の金利が他国と比べて安ければ安いほど、円安が進行していきます。

今後の予想も同じ観点で明らかです。日本は金利を上げることができない。アメリカはもっと金利を上げると言っている。この流れで今年の円安の進行が進んでいます。

長くなったのでまとめると円安は各国の金利差で起こっており、今後も円安は拡大する可能性が高い。ということはエネルギー・原材料価格は上昇が続き、不動産価格も建物に関しては下がらないと予想しています。

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