空き家が建ち並ぶ地域では、適切に管理されていない建物が、近隣住民の生活に影響を与えることがあります。
建物の老朽化が進み、倒壊の危険があったり、衛生状態が悪化したり、景観を損ねたりするケースは、地域社会にとって大きな懸念材料となります。
こうした状況に対し、国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を定め、一定の状態にある空き家を「特定空家等」として判断し、必要な措置を講じるための制度を設けています。
なお、この記事では一般的な意味では「空き家」と表記し、法律上の用語について説明する場合は「空家等」「特定空家等」と表記します。
空家法における「空家等」には、建築物だけでなく、それに附属する工作物や敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）も含まれます。
この制度は、放置された空き家がもたらすさまざまな問題を解消し、良好な生活環境を保全することを目的としています。
特定空家等とはどのようなものか
「特定空家等」とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に定められている空家等のうち、倒壊などの保安上の危険や衛生上の問題が生じるおそれがあるもの、著しく景観を損なっているもの、その他周辺の生活環境を守るために放置することが不適切な状態にあるものをいいます。
具体的にどのような状態が特定空家等と判断される可能性があるのか、以下で見ていきましょう。
具体的には、以下のような状態が該当します。
保安上危険な状態
建物の破損や老朽化が進み、そのまま放置すれば倒壊などの危険が生じるおそれがある状態です。
例えば、建物が傾いている、主要構造部分が損傷している、外壁や屋根が破損している、門や塀に倒壊のおそれがある場合などが考えられます。
衛生上有害な状態
放置されたごみや汚物、老朽化した設備などにより、悪臭の発生や害虫・害獣の繁殖を招き、衛生上の問題が生じるおそれがある状態です。
具体的には、汚物や排水の流出による悪臭、敷地内のごみの放置、多数の害虫や害獣の発生などが挙げられます。
景観を損なう状態
適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態です。
例えば、建物に落書きや著しい汚れがある、窓ガラスが割れたままになっている、立木が建物を覆うほど繁茂している、敷地内にごみが散乱しているといった状態が該当する場合があります。
周辺の生活環境に悪影響を与える状態
そのほか、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切な状態も、特定空家等と判断される可能性があります。
例えば、立木の枝などが敷地外にはみ出して通行を妨げている場合や、住みついた動物による鳴き声・悪臭などが周辺住民の生活に影響を与えている場合などが考えられます。
ただし、こうした状態があるだけで直ちに特定空家等と判断されるわけではなく、周辺への影響の程度などを踏まえて判断されます。
ただし、こうした状態が見られるだけで、直ちに特定空家等と判断されるわけではありません。実際の判断では、空家等の状態に加えて、周辺への悪影響の程度や危険等の切迫性なども考慮されます。
「管理不全空家等」とは？
特定空家等とあわせて知っておきたいのが「管理不全空家等」です。
2023年12月に施行された改正空家法により、放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等を「管理不全空家等」として、市区町村が指導や勧告を行える制度が設けられました。
例えば、窓や壁の一部が破損している、雑草や樹木が管理されずに繁茂しているなど、適切な管理が行われていない状態が続けば、将来的に特定空家等となるおそれがあります。
ただし、このような状態があるだけで一律に管理不全空家等と判断されるわけではありません。空家等の状態や周辺への影響などを踏まえて判断されます。
空き家の所有者にとって重要なのは、特定空家等になるまで放置しないことです。管理状態が悪化している段階から、修繕や清掃、草木の管理などを行い、適切な状態を維持することが大切です。
特定空家等と判断される基準とは
特定空家等に該当するかどうかは、単に建物の状態だけでなく、それが周辺環境に与える影響なども含めて総合的に判断されます。
法律では、将来的に危険や問題が発生する「おそれ」があるかどうかにも着目しています。
そのため、定量的な数値だけで一律に決まるものではなく、立地条件や周辺への影響の度合い、危険性の切迫性などを踏まえて判断されます。
判断基準の概要
特定空家等と判断される可能性があるのは、次のいずれかの状態に該当すると認められる空き家です。
・そのまま放置すれば、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
これらの判断は、空き家が立地する地域の実情や、周辺の建築物、通行人、近隣住民への影響などを考慮して行われます。
具体的な状態の例
特定空家等と判断される可能性のある具体的な状態は、多岐にわたります。
保安上危険な状態としては、建物自体の著しい傾斜、構造部材の損傷、外壁や屋根の破損・脱落、門や塀、擁壁の老朽化や転倒のおそれなどが挙げられます。
衛生上有害な状態としては、建物や設備の破損により汚物や排水が流出して悪臭を放つ状態、ごみの放置や不法投棄によって害虫・害獣が多数発生している状態などが考えられます。
景観を損なう状態としては、景観計画などに著しく適合しない外観、建物の著しい汚損や破損、立木の過度な繁茂、敷地内のごみの散乱などが含まれます。
その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態としては、敷地外にはみ出した立木、動物による鳴き声や悪臭、不審者が侵入しやすい建物の状態、落雪のおそれなどが挙げられます。
これらの状態が周辺住民の安全や快適な生活に影響を与えると判断される場合、特定空家等に該当する可能性があります。
まとめ
特定空家等とは、倒壊などによって著しく保安上危険となるおそれがある、著しく衛生上有害となるおそれがある、適切な管理が行われず著しく景観を損なっているなど、法律で定められた状態にあると認められる空家等をいいます。
特定空家等に該当するかどうかは、空家等の状態だけでなく、周辺への悪影響の程度や危険等の切迫性なども考慮して判断されます。
また、特定空家等について市区町村長から勧告を受けると、その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されます。
さらに、2023年12月に施行された改正空家法によって新設された「管理不全空家等」についても、市区町村長から勧告を受けた場合は、その敷地が住宅用地特例の対象から除外されます。
税負担にも影響する可能性があるため、空き家は日頃から適切に管理し、問題が大きくなる前に対応することが大切です。
「不動産売却王」は、物件情報を入力するだけで自動査定が受けられる無料サービスです。難しい手続きは不要で、スマホからでもかんたんに使えます。査定を受けたからといって、売却を急ぐ必要はまったくありません。
