成年後見制度は、認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分な方を法的に保護し、支援するための制度です。
法定後見のうち「後見」では、成年後見人が本人の財産を管理し、財産に関する法律行為について本人を代理します。
ただし、不動産のような重要な財産を処分する際には、本人の意思や生活状況、財産状況を踏まえた慎重な判断が求められます。
特に、本人が現在住んでいる不動産だけでなく、過去に居住していた不動産や、現在は施設などに入所していても将来居住する可能性がある不動産なども「居住用不動産」に該当する場合があるため、処分にあたっては慎重な確認が必要です。
なお、成年後見制度には後見・保佐・補助があり、本記事では主に成年後見人が選任されているケースを中心に解説します。
成年後見制度で不動産処分は可能か
成年後見制度と不動産取引の関係
成年後見制度は、判断能力が不十分な本人を保護し、その財産を適切に管理することを目的としています。
成年後見人には、原則として被後見人の財産を管理し、財産に関する法律行為について本人を代表する権限が与えられています。
そのため、被後見人が所有する不動産についても、財産管理の一環として売却などの処分を検討できる場合があります。
しかし、成年後見制度の目的は、あくまで本人の保護にあります。
成年後見人は、本人の意思を尊重し、心身の状態や生活状況に配慮しながら事務を行う必要があります。
そのため、本人の生活の本拠となる不動産や、それに準ずる不動産を処分する場合には、特に慎重な対応が求められます。
居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要
成年後見人が、被後見人の居住用不動産を売却するなどの処分を行う場合は、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
これは、住まいに関する処分が本人の生活に大きな影響を与えるため、本人の保護をより確実にするための仕組みです。
家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を処分した場合、その処分は無効となるため注意が必要です。
ここでいう居住用不動産とは、単に住民票があるかどうかだけで判断されるものではありません。
本人が現在住んでいる不動産はもちろん、現在は病院や施設に入っていても過去に住んでいた不動産や、将来住む可能性がある不動産も含まれる場合があります。
そのため、処分を検討する不動産が居住用不動産にあたるかどうかは、本人の生活実態を踏まえて確認することが大切です。
不動産処分許可を得るための手続きとは
家庭裁判所の許可が必要な不動産処分内容
家庭裁判所の許可が必要となる「処分」は、居住用不動産の売却だけではありません。
居住用不動産の売却、賃貸借契約の締結・解除、抵当権の設定、建物の取り壊しなどについても、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。
これらの行為は、本人の居住環境や財産状況に直接影響するため、成年後見人の判断だけで進めるのではなく、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。
処分を検討している不動産が居住用不動産に該当するか、また、予定している行為が許可の対象となるか判断に迷う場合は、事前に家庭裁判所へ確認することが大切です。
申立てに必要な書類と費用
居住用不動産の処分許可を得るためには、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立てを行います。具体的な申立先については、本人の後見事件を担当している家庭裁判所に確認するとよいでしょう。
申立てには、申立書のほか、処分の必要性や不動産の内容、売却条件などを確認するための資料が必要になります。
たとえば売却の場合は、売買契約書案、不動産業者が作成した査定書、処分する不動産の評価証明書や全部事項証明書などが求められます。
また、申立てには、手数料として収入印紙800円分が必要です。
そのほか、裁判所が指定する郵便料も必要となります。
郵便料の納付方法や金額は裁判所によって異なるため、申立て前に確認しておくと安心です。
家庭裁判所は、処分の必要性や本人の生活状況、売却条件、売却後の本人の居住先などを踏まえて、処分を許可するかどうかを判断します。
そのため、単に売却したいという理由だけでなく、本人の生活や利益にとって必要な処分であることを説明できるように準備することが大切です。
まとめ
成年後見制度を利用している方が所有する不動産であっても、状況によっては処分を検討することが可能です。
ただし、本人の居住用不動産を売却する場合や、賃貸借契約の締結・解除、抵当権の設定、建物の取り壊しなどを行う場合には、家庭裁判所の許可が必要となることがあります。
家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を処分した場合、その処分は無効となるため、手続きを正確に進めることが重要です。
申立てには、所定の書類や費用が必要となり、家庭裁判所では本人の生活状況や処分の必要性、売却条件などを踏まえて判断されます。
成年後見制度における不動産処分は、本人の生活や財産に大きく関わる手続きです。
そのため、処分を検討する際は、家庭裁判所や専門家に確認しながら、本人の利益を第一に考えて進めることが大切です。
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