相続した空き家や、長年利用していない実家を所有している場合、その管理責任について不安を感じる方は少なくありません。
適切な管理が行われないまま放置すると、建物の老朽化が進むだけでなく、倒壊や部材の飛散などによって近隣に損害を及ぼすおそれがあり、思わぬ法的トラブルに発展する可能性もあります。
空き家の責任範囲は、所有しているだけで決まるわけではなく、相続の状況や実際に誰が管理しているかによっても変わります。まずは基本的な仕組みを押さえておきましょう。
ここでは、空き家の管理義務について、相続との関係を踏まえながら法的な観点から整理していきます。
空き家所有者の管理責任は誰にあるか
相続人全員が負う管理者責任
空き家などの不動産について相続が発生し、相続人が複数いる場合、その不動産は遺産分割が終了するまで原則として共同相続人の共有財産となります。
この段階では、各相続人がそれぞれ一定の注意をもって相続財産を管理すべき立場にあり、建物の状態を放置して重大な危険が生じないよう配慮することが求められます。
ただし、すべての相続人が常に同じ内容の責任を負うわけではなく、実際に誰が建物を管理しているか、誰が占有しているかといった事情によって法的評価は異なります。
たとえば、老朽化した屋根材が強風で飛散し隣家に損害を与えた場合には、建物の保存状態に問題があったとして、民法717条に基づき、まず建物の占有者が損害賠償責任を負い、占有者が損害防止に必要な注意を尽くしていた場合には、所有者が責任を負う可能性があります。
そのため、相続が発生した段階で放置せず、早めに管理体制を整えることが重要です。
相続放棄者にも生じる保存義務
相続放棄をした場合、その人は法律上、初めから相続人ではなかったものとみなされるため、通常は相続財産を引き継ぐ立場にはなりません。
しかし、相続放棄をしたからといって、直ちにすべての関与がなくなるわけではありません。
相続放棄をした時点で、その空き家を現に占有していた場合には、改正民法第940条に基づき、次順位の相続人または相続財産清算人が管理を始めるまでの間、その財産を適切に保存する義務が残るとされています。
たとえば、亡くなった親の家に住んでいた人が相続放棄をした場合には、その後すぐに管理責任が完全になくなるわけではなく、建物を損傷させたり危険な状態で放置したりしないよう注意しなければなりません。
この保存義務は、相続財産が無秩序に損なわれることを防ぐために設けられているものです。
空き家管理義務の範囲はどこまでか
建物維持と損害発生時の責任
空き家の管理義務には、建物の安全性を維持し、周囲に危険を及ぼさないよう配慮することが含まれます。
たとえば、屋根や外壁の破損を放置した結果、部材が落下したり飛散したりして第三者に被害を与えた場合には、建物の管理が不十分であったとして責任を問われることがあります。
また、老朽化が進んで倒壊の危険があるにもかかわらず必要な措置を取らなかった場合には、近隣住民との間で損害賠償問題に発展する可能性もあります。
空き家対策に関する法律でも、所有者や管理者には周辺環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努めることが求められており、空き家を所有する以上、一定の維持管理は避けて通れません。
現に占有する場合の保存義務範囲
相続放棄をした場合でも、空き家を現に占有していると認められる場合には、その建物を安全な状態で維持し、他者に引き渡せる状態を保つ必要があります。
たとえば、相続開始時点まで実際に居住していた実家で、その後も鍵を管理し、出入りや管理を続けているような場合には、現に占有していると判断される可能性があります。
この場合、最低限必要な補修や戸締まり、危険箇所の確認などを行わずに放置し、結果として建物が損傷したり第三者に被害が及んだりすれば、その責任を問われることがあります。
ただし、『現に占有』しているかどうかは、鍵の管理状況・出入りの頻度・公共料金の契約状況なども判断材料となり、自分では放棄したつもりでも法的には保存義務が残っていると判断される場合があります。
判断に迷う場合には、早い段階で専門家へ相談することが望ましいでしょう。
なお、管理の手間や費用が継続的な負担となる場合には、売却という選択肢も有効な解決策のひとつです。空き家を早期に売却することで、管理義務そのものから解放されるため、相続後の対応に悩む方にとって現実的な出口になり得ます。
まとめ
空き家の管理責任は、相続が発生した時点で直ちに単純化できるものではなく、相続人の人数や遺産分割の状況、実際に誰が建物を管理しているかによって異なります。
共同相続人である間は相続財産として適切な管理が求められ、相続放棄をした場合でも、現に占有している建物については一定期間保存義務が残ることがあります。
また、建物の老朽化を放置した結果、近隣や第三者に損害が生じれば、状況に応じて損害賠償責任を負う可能性もあります。
特に、実家に住んでいた人が相続放棄を検討する場合には、法律上の立場が複雑になりやすいため、自己判断で対応せず、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら進めることが安全です。また、管理負担の解消を優先したい場合には、不動産会社への売却相談も選択肢のひとつとして検討してみてください。
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