離婚調停中でも不動産売却は可能？注意点と進め方を解説

離婚という人生の大きな転機を迎えるにあたり、ご夫婦で所有されている不動産の扱いは、多くの方が悩まれる点の一つでしょう。
特に離婚調停を進めている最中に、現在お住まいの家を売却できるのか、どのように進めれば良いのかといった疑問は尽きないかもしれません。
冷静な話し合いと適切な手続きを踏むことで、円満な解決への道が開けることもあります。
今回は、離婚調停中の不動産売却について、その可能性と注意すべき点をご説明します。

離婚調停中の不動産売却は可能

離婚調停中であっても、ご夫婦間で合意が得られれば、不動産を売却することは可能です。
ただし、不動産の所有名義が誰になっているかによって、進め方が異なります。

夫婦合意で売却は可能

不動産を売却するためには、まずご夫婦間での合意形成が最も重要となります。
どちらか一方の意思だけで進めることは難しく、売却の意思決定から、売却後の住宅ローン残債の処理、そして売却によって得られた資金の分配方法に至るまで、双方の納得が得られる形で話し合いを進めることが、円滑な手続きの鍵となります。

共有名義は全同意必要

不動産がご夫婦の共有名義となっている場合、売却には名義人全員の同意が不可欠です。
たとえ一方の配偶者が売却を希望しても、もう一方の同意が得られなければ、原則として売却手続きを進めることはできません。
もし同意が得られない場合は、調停や裁判を経て合意を目指す必要があります。

単独名義は名義人が主導

不動産が一方の名義（単独名義）になっている場合、原則としてその名義人が売却手続きを主導できます。
しかし、結婚期間中に購入された不動産は、名義が単独であっても夫婦共有財産とみなされ、財産分与の対象となることが一般的です。
そのため、名義人でない配偶者の同意や、調停における合意が必要となるケースもあります。

離婚調停中の不動産売却注意点

離婚調停中に不動産を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。
これらを事前に把握しておくことで、トラブルを避け、スムーズな手続きにつなげることができます。

財産分与とローン残債確認

離婚にあたって不動産を売却する場合、財産分与の対象となるか、また住宅ローンの残債がいくらあるかを確認することが不可欠です。
売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態であれば、売却してもローンを完済できないため、その差額をどのように負担するか、夫婦間で慎重な話し合いが必要です。
一方、売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却後の利益をどのように分配するか、財産分与の取り決めとして明確に合意しておく必要があります。

名義と同意の有無把握

不動産の売却を進めるにあたり、まず不動産の名義が共有名義なのか、それとも単独名義なのかを正確に把握することが重要です。
共有名義の場合は、すべての名義人の同意が必須となります。
単独名義の場合でも、名義人ではない配偶者の同意が必要となるケースがあるため、関係者全員の同意の有無を事前に確認しておくことが大切です。
もし、名義人ではない配偶者が売却に同意しない場合、委任状を作成してもらうことで、一方の名義人が手続きを進められることもありますが、法的な要件を満たす慎重な作成が求められます。

仮処分による売却阻止リスク

離婚調停中に、一方の配偶者がもう一方の同意なしに不動産を勝手に売却してしまうことを防ぐため、裁判所に「不動産処分禁止の仮処分」を申し立てるケースがあります。
この仮処分が認められ、法務局に登記されると、その不動産は売却や担保設定などの処分ができなくなります。
単独名義の不動産であっても、このような仮処分によって売却が阻止されるリスクがあるため、注意が必要です。

まとめ

離婚調停中であっても、ご夫婦間の合意があれば不動産の売却は可能です。
不動産が共有名義か単独名義かによって進め方は異なり、共有名義の場合は全名義人の同意が、単独名義の場合でも配偶者の同意が必要となることがあります。
売却にあたっては、財産分与や住宅ローンの残債確認が重要であり、一方の配偶者が「不動産処分禁止の仮処分」を申し立てるリスクにも注意が必要です。
これらの点を理解し、冷静かつ合理的な話し合いを進めることが、円滑な解決へと繋がるでしょう。