遺産共有不動産は売却可能か？相続登記・全員合意・売却手法をわかりやすく解説

相続した不動産が複数名義となり、売却の進め方や手続きの煩雑さに悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
遺産分割においては、現金や預貯金とは異なり、不動産はその性質上、共有名義になると売却手続きが複雑になることがあります。
しかし、個別の手順を踏むことで、遺産共有不動産も全員でその価値を分けることが可能です。
今回は、遺産共有不動産の売却に関する基本的な流れと、いくつかの売却手法について解説いたします。

遺産共有不動産は売却できるのか

名義未了では売却不可

相続した不動産が、亡くなった方（被相続人）の名義のままになっており、遺産分割協議が完了していない場合、原則としてその不動産の売却手続きを進めることはできません。（※実務上は「相続登記と売却を同時に行うケース」もありますが、事前に登記を済ませておくのが一般的です。）
登記簿上の所有者が被相続人のままでは、買主へ所有権を移転するための登記が行えず、取引が成立しにくいためです。
そのため、まずは相続関係を整理し、名義を適切に変更する手続きが必要となります。

相続登記で共有名義へ

遺産共有不動産を売却するためには、法的な所有権移転の手続きが必要です。
一般的には、遺産分割協議や遺言の内容に基づき、相続人へ所有権を移転する「相続登記」を行います。
遺産分割の結果、相続人全員で共有する内容となった場合には、共有名義として登記されることになります。
この手続きを経て、不動産は相続人全員の共有物となります。

全員合意で売却へ

相続登記が完了し、相続人全員が不動産の共有者となった後、買主への売却手続きに進むことになります。
この段階では、売却価格、契約条件、引渡時期など、売却に関する重要事項について、共有者である相続人全員の同意が必要となります。
全員の合意が得られれば、相続人全員が売主として売買契約を締結し、売却手続きを進めることが可能となります。

遺産共有不動産の売却手法

相続人全員で売却

相続登記を終え、相続人全員が共有者となった後、全員が協力して不動産を売却する方法です。
この場合、相続人全員が連名で売買契約を締結し、売却代金を受領します。
ただし、相続人の人数が多い場合、全員の連絡調整や意思統一を図りながら売却活動を進める必要があり、手続きに時間を要することもあります。
また、本人確認や契約手続きにおいても全員の関与が必要となるため、事前の準備が重要です。

単独名義にして売却する方法

相続人全員での手続きの煩雑さを軽減する方法として、遺産分割協議によって特定の相続人が不動産を単独で取得し、その名義に変更したうえで売却を行うケースがあります。
この場合、単独名義となった相続人が売主として、契約手続きや代金受領、引渡しなどを主導することになります。
ただし、売却後の代金分配方法については、事前に相続人間で合意し、書面化しておくことが重要です。

換価分割で代金分配

換価分割とは、遺産である不動産をそのまま相続するのではなく、一度売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分配する遺産分割方法です。
この方法を進める際には、実務では、いったん特定の相続人の単独名義に変更して売却を行い、その後に売却代金を分配するケースが一般的です。
売却後は、あらかじめ合意しておいた遺産分割協議書や覚書等の内容に基づき、各相続人へ代金を分配します。
その際、代表者の権限範囲、売却に伴う諸費用や税金の負担方法などについて、事前に明確に定めておくことが重要です。

まとめ

遺産共有不動産の売却は、亡くなった方（被相続人）の名義のままでは原則として進めることができませんが、相続登記を行い、所有権を相続人へ移転することで売却が可能となります。
売却手法としては、相続人全員で進める方法のほか、単独名義にして売却する方法、売却代金を分配する換価分割などの選択肢があります。
いずれの方法においても、相続人間の合意形成と登記手続きの完了が重要な前提となります。
円滑に不動産売却を進めるためには、早い段階で不動産会社や司法書士などの専門家へ相談することが重要です。