擁壁と道路 ― 売却前に知っておくべき落とし穴

※この記事の登場人物・会話・内容はフィクションです。実在の個人・団体とは一切関係ありません。

ある日、地方に大きな土地を持つ地主の山田さんは、不動産の売却を考えていた。
その土地には古い擁壁があり、よく見ると道路に少しはみ出しているように見えた。

「この擁壁、道路にかかっている気がするけど…売却に影響するのかな？」

不動産会社を通じて呼ばれた建築士の佐々木が、図面を確認しながら答えた。
「山田さん、それは重要な点です。建築基準法をはじめ、道路法や関連条例では、擁壁を道路内や道路に突き出して築造することは原則として認められていません。もし越境している場合、そのままでは売却が難しくなる可能性があります。」

山田さんは顔をしかめた。
「やっぱり…ちょっと出てますよね。じゃあ、この土地は売れないんですか？」

佐々木は落ち着いた声で説明する。
「方法はいくつかあります。擁壁を撤去して造り直す、あるいは行政に相談して道路占用許可を申請する場合もあります。ただし、許可が必ず下りるわけではなく、撤去や改修を求められるケースもあります。そのため費用や時間がかかる可能性があるんです。」

山田さんは深くため息をついたが、ふと気になって尋ねた。
「擁壁って、敷地の土が崩れないように造られてますよね。だから地面の下まで続いている部分もあると思うんですが、その地下の部分がもし道路に少し入り込んでいたら、それも問題になるんですか？」

佐々木は頷いて答えた。
「はい。地下部分であっても道路にはみ出す場合は、道路管理者から占用許可が必要です。無断で設置している場合は認められません。地上と同様に注意が必要です。」

山田さんは驚いた表情を見せ、やがて安心したようにうなずいた。
「なるほど…。地下でも同じなんですね。誤解せずに済んでよかったです。」

不動産の価値を守るために

山田さんのように、法律的な問題が不動産の売却に影響するケースは少なくありません。
「擁壁が道路にはみ出している」「越境物がある」といったトラブルを放置すると、売却価格が下がったり、買い手が見つからなかったりすることもあります。

こうした場合は、まず建築士や行政などの専門家に相談し、法的なリスクや対応方法を確認することが大切です。
そのうえで、売却を前提に考えるなら、市場での評価を知っておくと安心できます。

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「売れるのか？」「どれくらいの価値があるのか？」を効率的に把握でき、売却の判断材料として活用できます。

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まとめ

今回のポイントは、

• ・擁壁は道路に突き出して築造してはいけない
• ・地盤面下の構造物でも道路にはみ出す場合は規制の対象になる
• ・すでにはみ出している場合は、撤去・改修や行政への相談が必要になる
• ・不動産を売却する前には、法的な確認と市場の査定の両方を行うことが重要

なお、具体的な対応方法は土地の状況や地域の条例によって異なるため、必ず専門家や行政に確認して判断するようにしてください。