在職老齢年金の基準引き上げ

働きながら年金を受け取る人に関係する「在職老齢年金」の制度が見直される方向となっています。この制度は、厚生年金を受け取りながら働く人について、給与と年金の合計額が一定の基準を超えると厚生年金の一部が減額される仕組みです。

これまで65歳以上の場合、厚生年金と賃金の合計が月51万円を超えると、超えた金額の半分が年金から差し引かれていました。たとえば厚生年金が月10万円、給与が50万円の場合、計算上は4万5000円が支給停止となり、受け取れる厚生年金は5万5000円になります。

制度の見直しでは、この基準額が65万円へ引き上げられる方向とされています。これまで減額されていた人の中には、減額がなくなるケースも出てくるとみられています。

年金制度と働き方の関係

在職老齢年金は、収入の高い人には年金財政を支える側になってもらうという考え方から設けられた制度です。しかし実際には、この仕組みが働き方に影響している面もあります。

厚生労働省の調査では、65歳から69歳の人の約3割が「年金が減らないよう就業時間を調整して働く」と回答しています。収入が増えると年金が減る仕組みは、働く意欲を弱める要因になるという指摘もあります。

今回の基準額引き上げによって、収入が一定程度増えても年金が減額されにくくなります。これにより、高齢期でも働き続ける人が増える可能性もあります。

年金と住まいの収入構造

在職老齢年金で計算対象となるのは、厚生年金に加入している給与収入です。不動産収入や配当収入などは原則として対象に含まれません。

そのため、年金と給与の組み合わせだけでなく、資産の持ち方によっても収入構造は変わります。たとえば賃貸住宅などから得られる収入は、在職老齢年金の減額計算には含まれません。

一方で、不動産を所有している場合には固定資産税や修繕費などの維持費も発生します。高齢期になるほど、資産をどのように管理するかという問題は大きくなります。

将来の住まいをどう考えるか

働き方や年金制度が変化する中で、住まいについても将来を見据えて考える人が増えています。特に持ち家の場合、長く住み続けるほど修繕や管理の負担が増えることもあります。

高齢期の生活設計では、住まいをどのように扱うかも大切なテーマになります。たとえば
・そのまま住み続ける
・賃貸として活用する
・売却して住み替える

といった選択肢があります。

もし「自宅はいくらくらいで売れるのだろう」と感じた場合は、現在の価値を知っておくことも判断材料になります。

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年金制度の変化をきっかけに、これからの働き方と住まい方をゆっくり見直してみるのもよいかもしれません。

上がり続ける住宅の修繕費

近年、住宅の修繕費が大きく上昇していることが指摘されています。外壁塗装や屋根修理、水道工事など、住まいを維持するための工事費は、総務省の消費者物価指数でも2020年と比べて2割以上上昇しています。

実際の工事費も同じ傾向です。一般的な戸建て住宅では、築15年前後で行う外壁や屋根の塗装が現在およそ150万円前後とされ、ここ数年でも値上がりした例が見られます。人件費と資材費の両方が上がっていることが主な要因です。

ある住宅コンサルティング会社によれば、延床約100平米の木造住宅を50年間維持するための基本的な修繕費は、約1500万円という試算もあります。特に築30年前後では外壁や設備更新などが重なり、900万円ほどの出費が集中するケースもあるとされています。

重くのしかかる住宅維持費

戸建て住宅の場合、マンションのような修繕積立金はなく、修繕費は基本的に所有者自身が準備する必要があります。住宅は長く住める資産ですが、その分、維持費も長期間にわたって発生します。

さらに、建設業界では人手不足が続いており、大工の人数は過去20年ほどで大きく減少しています。住宅リフォームは現場作業が中心で、省人化が進みにくい分野でもあります。こうした事情から人件費が上昇しやすく、工事費全体の押し上げにつながっています。

資材価格の上昇も続いています。建材や住宅設備はカタログ更新のたびに値上がりする例もあり、輸入資材は為替の影響も受けます。こうした状況を考えると、住宅の修繕費は今後も緩やかな上昇が続く可能性があります。

また築年数が進む住宅では、外壁や屋根、水回りなど複数の修繕が同時期に必要になることも珍しくありません。まとまった費用が必要になるタイミングがある点も、住宅維持の難しさの一つといえるでしょう。

住宅需要の変化

修繕費の上昇は、住宅市場にも少しずつ影響を与えると考えられます。住宅を購入する人は、物件価格だけでなく購入後の維持費も含めて判断する傾向が強くなっているためです。

築年数が古い住宅では、購入後すぐに修繕が必要になる可能性もあります。そのため購入希望者が慎重になり、物件選びの基準が変わることもあります。

一方で、すでに住宅を所有している人にとっても、今後どの程度の修繕費が必要になるのかを考えることが重要になっています。人口の変化が続く地域では住宅需要の見通しも変わる可能性があり、住まいの扱い方を早めに検討する方も増えています。

住まい将来の選択肢

住宅は安心して暮らせる大切な資産ですが、年数が経つほど維持費は増えていく傾向があります。外壁や屋根、水回りなどの修繕が重なるタイミングで、住まいの将来について考える方も少なくありません。

たとえば
・修繕して住み続ける
・賃貸として活用する
・売却して住み替える

といった選択肢を比較することで、家計への負担を抑えながら生活設計を見直すこともできます。

もし「この家はいくらくらいで売れるのだろう」と気になった場合は、まず現在の価値を知ることが判断の材料になります。

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住宅修繕費が上がり続ける今だからこそ、自宅の価値やこれからの住まい方を見直してみるタイミングなのかもしれません。

「空き家を売りに出しているのに、なかなか買い手が見つからない」
このような悩みを抱えている方は少なくありません。

不動産には売れやすい物件と、売却に時間がかかる物件があります。
空き家が売れにくい場合には、立地や建物の状態、法律上の制約など、いくつかの理由が考えられます。

この記事では、空き家が売れにくくなる主な理由をわかりやすく解説します。

空き家が売れない主な理由とは

立地や周辺環境の悪さ

空き家が売れにくくなる理由の一つに、立地や周辺環境の悪さが挙げられます。
例えば、最寄り駅やバス停から遠く、公共交通機関の利用が不便な場合、周辺にスーパーマーケットや病院、学校などの生活利便施設が少ない場合、あるいは幹線道路沿いや工場地帯などに近く騒がしいといった環境では、買い手のニーズは低下する傾向にあります。
また、インフラ（上下水道、ガスなど）が未整備であったり、過去に自然災害が多い地域であったりすることも、購入をためらわせる要因となり得ます。
これらの条件は、日々の生活の快適性や安全性に直結するため、物件選びにおいて重視されやすいポイントです。

建物の老朽化や状態不良

建物の老朽化や、雨漏り、シロアリ被害、構造的な問題（壁のひび割れ、床の傾斜など）、耐震性の不足といった状態不良も、空き家が売れにくくなる大きな原因となります。
新しい家を求める買い手にとっては、入居後すぐに大規模な修繕やリフォームが必要になる物件は、購入のハードルが非常に高くなります。
また、これらの物理的な瑕疵（かし）は、売却前に買い手に告知する義務があり、過去の状態を知った買い手が購入をためらうケースも少なくありません。
建物の状態が著しく劣化していると、解体費用がかかることも考慮され、価格面で折り合いがつかなくなることがあります。

再建築不可などの法的制約

建物の存否にかかわらず、土地自体が持つ法的制約も、空き家の売却を困難にする要因となります。
その代表的な例が「再建築不可」の土地です。
これは、建築基準法などの法規制に適合していないために、その土地に新たに建物を建てたり、既存の建物を建て替えたりすることができない状態を指します。
一般的に建物を建てるためには、建築基準法で定められた道路（幅員4メートル以上の道路）に2メートル以上接している必要があります。これを「接道義務」と呼びます。
この条件を満たしていない土地は、建て替えができない「再建築不可物件」となる場合があります。

昭和25年（1950年）以前に建てられた建物などは、現在の法基準を満たしていない可能性があり、注意が必要です。
再建築ができない土地は、活用方法が極端に制限されるため、買い手が見つかりにくくなります。

なぜ空き家は売れにくくなるのか

地方や田舎の需要の低さ

空き家が売れにくくなる背景には、地域による需要の差も大きく影響します。
特に地方や田舎では、都市部と比較して不動産の流通量が少なく、取引件数も限定的です。
これは、人口の減少や高齢化が進み、若い世代が都市部へ移り住む傾向が強いため、不動産を購入する潜在的な買い手が少なくなっていることが一因です。
また、既に持ち家を所有している住民が多い地域では、賃貸物件としての需要も低くなる傾向があります。
結果として、不動産流通が活発な地域に比べて、買い手を見つけることが難しくなり、売却に時間がかかる、あるいは安価にならざるを得ない状況が生まれます。

物件自体の構造的な問題

空き家が売れにくくなる理由として、物件そのものが抱える構造的な問題も挙げられます。
これは、前述した「建物の老朽化や状態不良」や「再建築不可などの法的制約」といった具体的な課題を包含するものです。
例えば、建物の構造自体が古い、あるいは現在の基準に合わないため、大規模な改修やリフォームが前提となる場合、買い手は物件価格に加えて、しばしば高額なリフォーム費用も考慮しなければなりません。
また、土地に接道義務違反や境界トラブルがある、市街化調整区域に位置するなど、土地としての利用が制限される問題も、構造的な問題として買い手が敬遠する要因となります。
これらの根本的な課題を抱える物件は、買い手にとって魅力が低下し、売却が困難になる傾向があります。

まとめ

今回は、空き家が売れにくくなる主な理由として、立地や周辺環境、建物の老朽化や状態不良、再建築不可といった法的制約、そして地方や田舎における需要の低さといった要因を解説いたしました。
これらの問題は、物件の価値を大きく左右し、買い手の購入意欲を低下させる可能性があります。
所有されている空き家がなかなか売れないとお悩みの場合、まずはその理由を正確に把握することが、次のステップへの第一歩となります。
物件の特性を理解し、適切な対策を講じることが、売却への道を開く鍵となるでしょう。

おはようございます！イエステーション岡山中央店株式会社ウェーブハウスの秦泉寺です！

岡山駅西口・石井小学校区の築浅マンション「ヴェルディ岡山駅西」がこの度ご成約の運びとなりましたのでご報告でございます。

売主様・買主様この度は誠におめでとうございます☺

ご決済・お引渡しまでスムーズに行えますようサポートさせて頂きます。

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現在ヴェルディ岡山駅西をはじめとする「石井小学校区」エリアの中古マンションの販売情報が不足している状態です。

お住み替えをご検討中の方がいらっしゃいましたら地域専門の

株式会社ウェーブハウス秦泉寺（じんぜんじ）までお気軽にお尋ねくださいませ☺

ヴェルディ岡山駅西データベース

専有面積：74.44㎡　～　84.29㎡

販売見込み坪単価：3,680～4,380万円前後

株式会社ウェーブハウス

秦泉寺　慎太郎

0120-9696-19

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