──相続税ルール改正が、あなたの資産戦略を変える

2025年12月、2026年度の税制改正大綱が発表され、賃貸マンションやアパート・オフィスビルなど「貸付用不動産」の相続税評価方法が大きく見直されることになりました。

これまで、賃貸用不動産は路線価や固定資産税評価額をもとに評価されてきたため、実際の市場価格よりもずっと低い金額で相続税が計算されることが多く、「購入直後に相続が発生しても評価額が大幅に圧縮される」という節税スキームが広く使われてきました。

今回の改正では、相続発生前の一定期間内に取得した貸付用不動産について、従来の路線価等による評価ではなく、取得価格など実勢価格に近い水準を考慮して評価額を見直す仕組みが導入される方向となりました。2027年1月1日以降の相続に適用されます。

ポイント：購入後5年以内に相続が発生すると、評価方法が変わります。「安く評価して節税」という方法が、この期間内では使いにくくなります。

なぜ今、この改正が問題になるの？

都市部では特に、実勢価格と相続税評価額のあいだに大きな差が生まれやすい傾向がありました。たとえば現金1億円を持っていれば、そのまま1億円に課税されますが、同じ1億円で賃貸マンションを買うと、評価額が数千万円にまで下がるケースも珍しくありませんでした。

この「評価の差」を意図的に使って相続税を減らす動きが広がり、このような状況を受け、税制上の評価ルール自体が見直されることになりました。

今後は、相続直前の「駆け込み購入」による節税が難しくなります。購入タイミングと相続発生のタイミングをコントロールすることは、現実的にほぼ不可能であるため、保有期間や取得時期によっては、従来と同じ節税効果が得られない可能性が出てきます。

都市部以外の物件にも、影響は広がる

「このような話は、都心の高額物件だけの話では？」と思う方もいるかもしれません。しかし実際には、政令指定都市や県庁所在地クラスの都市でも、賃貸物件の評価圧縮を目的とした購入が行われており、今回の改正の対象になりえます。

また、都市規模が小さい地域では、不動産市場そのものが小さく、流動性も低いという特徴があります。「売ろうと思っても買い手がつかない」「評価はされても換金できない」という状況になりやすく、今後の相続時に評価が上がれば、その分だけ現金の手当てに苦労するケースも出てきそうです。

さらに、節税目的で取得した物件の需要が下がることで、地域の不動産市場全体が冷え込む可能性も否定できません。相続税対策として購入されてきた一棟マンションやアパートの売買が減り、地域経済への影響も出てくるかもしれません。

注意点：地価が低いエリアほど、売却時に希望価格での売却が難しくなります。今のうちに資産の見直しをすることが大切です。

これから予想される、市場の動き

改正が2027年1月1日施行ということで、2026年中は「駆け込みで贈与しておこう」「早めに物件を整理しよう」という動きが増えると予想されています。実際、税理士の間でも今年中に取れる対策として、相続時精算課税制度を使った贈与などが話題になっています。

一方で、「5年以上保有していれば従来の評価方法が使える」という経過措置があることから、5年以上前から所有している物件については引き続き路線価ベースの評価が適用される見通しです。長期保有者と短期取得者で、戦略が大きく変わってきます。

特に地方の収益物件では、相続税評価の引き上げと同時に「売却しにくい」という問題も生じやすくなります。評価額は上がる一方で、実際の買い手が見つかりにくい物件も少なくありません。相続発生後に売却しようとしても、納税期限までに現金化できないリスクがあります。生前のうちに売却を含めた資産整理を検討しておくことが重要になります。

売却を迷っているなら、今が考えどき

もし今、収益物件の売却を検討しているとしたら、今回の改正は一つの大きな判断材料になります。

「まだ収益が出ているし、もう少し持ち続けようか」と思っている方も多いでしょう。しかし、相続が発生するタイミングは誰にもわかりません。購入から5年以内に相続が起きた場合、これまで期待していた評価の圧縮効果が得られなくなります。それどころか、市場価格に近い評価額で課税されることになり、相続人が思わぬ税負担を背負う可能性があります。

2026年中は、現行制度の下で検討できる対策が残されている可能性があります。税理士などの専門家に相談しながら、今の物件が本当に「持ち続けるべき資産」なのか、改めて見直してみることをおすすめします。

今すぐできること：保有物件の取得時期と市場価格・評価額のギャップを確認し、信頼できる税理士に相談を。2026年中の選択肢が、将来の相続税負担を大きく左右します。

まとめ

今回の税制改正は、「不動産を買って相続税を減らす」という手法に、正面から規制をかけるものです。特に、購入後5年以内の貸付用不動産を持つ方への影響は大きく、全国の収益物件オーナーにとって無関係ではありません。

改正の詳細はこれから通達などで具体化されていきますが、大枠の方向性はすでに決まっています。「自分には関係ない」と後回しにせず、早めに専門家へ相談し、資産の方針を見直す機会にしてみてください。

税制改正による基礎控除引き下げの影響

相続は誰にでも起こりうる身近な出来事ですが、一定以上の財産がある場合には相続税が課されます。国税庁の統計によると、相続税が課税された割合は近年1割を超える水準まで上昇しています。背景にあるのは、2015年の税制改正による基礎控除の引き下げです。

現在の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」。この控除額を超えた部分に対して相続税がかかります。都市部では不動産価格の上昇もあり、「自宅が主な財産」というご家庭でも課税対象になるケースが増えています。

相続税評価額の仕組みと見直しの影響

相続税は売買価格（時価）ではなく「相続税評価額」に基づいて計算されます。土地は路線価、建物は固定資産税評価額が基準です。一般的に自宅不動産は市場価格より低めに評価されることが多いとされますが、その差は立地や物件条件によって異なります。

区分所有マンションの場合は計算がさらに複雑です。敷地全体に対する持ち分割合を使って土地部分を算出し、築年数や階数などを踏まえた補正も行われます。2024年からは、いわゆる「タワーマンション節税」と指摘されてきた評価差に対応するため、乖離率に基づく補正制度も導入されました。

評価方法が見直されているということは、不動産の持ち方によって税負担が変わる可能性があるということでもあります。

相続税納付に備える資金確保の課題

相続税は原則として現金納付です。財産の多くを不動産が占める場合、納税資金をどう確保するかが課題になります。相続財産の構成比を見ると、土地・家屋が一定の割合を占めている年も多く、不動産中心の資産構成は珍しくありません。

不動産は分割が難しく、共有名義になると将来的な管理や売却判断が複雑になります。さらに「遺留分」の制度により、法定相続人は最低限の取り分を請求する権利を持ちます。2019年の民法改正により金銭請求が可能になりましたが、それでも資金準備がなければ不動産の処分を検討せざるを得ない場合もあります。

二次相続で増える税負担の注意点

配偶者には「1億6,000万円または法定相続分まで非課税」という大きな税額軽減制度があります。そのため、一次相続では税負担が抑えられるケースも少なくありません。

しかし、その後の二次相続では配偶者控除が使えなくなり、基礎控除も減少します。結果として、想定以上の税負担が生じることもあります。特に不動産価格が上昇しているエリアでは、評価額の上昇が税額に直結する可能性があります。

住宅価格上昇が周辺都市に広がる動き

首都圏を中心とした住宅価格上昇は広がりを見せています。価格上昇が続くと、相対的に取得しやすい価格帯の都市にも資金が流れる傾向があります。新幹線停車駅のある都市や再開発が進むエリアでは、実需・投資双方の関心が高まりやすい状況です。

不動産価格が緩やかに上昇する局面では、売却環境が整いやすくなります。一方で、金利や経済情勢の変化によって市場が調整局面に入る可能性もあります。

いま考えたい不動産価値の確認

相続税の課税割合上昇、不動産評価ルールの見直し、価格動向の変化。こうした複数の要素が重なる今は、ご自身の不動産価値を一度把握しておくタイミングとも言えます。

・将来の納税資金対策
・共有回避のための事前整理
・二次相続を見据えた資産組み換え

売却するかどうかはすぐに決めなくても構いません。ただ、価格を知っているかどうかで選択肢は大きく変わります。

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※本記事は実際の相談事例をもとに、条件を整理したモデルケースです。

「3,000万円以上の相続税？」突然の不安

地方都市にお住まいのAさん。
ご主人が亡くなり、相続財産を確認すると、自宅の土地は相続税評価額で2億円とされていました。

財産の内訳は次のとおりです。

・自宅土地：2億円（相続税評価額）
・建物：築古のため固定資産税評価額はほぼゼロ
・現金：1,000万円

今回のケースでは、建物は築年数がかなり経過しており、固定資産税評価額がごくわずかだったため、相続税計算上はほぼ影響しない前提としています。

相続人は、配偶者であるAさんとお子さん1人の計2人です。

「土地が2億円もあるなら、相続税は相当かかるのでは…」
Aさんは不安になりました。

まずは特例を使わずに計算すると？

相続財産は合計2億1,000万円です。

相続税の基礎控除は、
3,000万円＋600万円×法定相続人2人＝4,200万円。

したがって、
2億1,000万円 − 4,200万円 ＝ 1億6,800万円が課税対象です。

法定相続分（2分の1ずつ）で分けると、8,400万円ずつになります。

相続税の速算表に当てはめると、
8,400万円 × 30％ − 700万円 ＝ 1,820万円。

1,820万円 × 2人 ＝ 3,640万円。

特例を使わない場合、相続税は合計3,640万円となります。

小規模宅地等の特例で大きく圧縮できる

ここで活用できるのが「小規模宅地等の特例」です。

亡くなった方が住んでいた自宅の敷地は、一定の要件を満たせば330㎡まで80％評価減が可能です。

※本事例では、
・土地面積が330㎡以内
・配偶者が取得する
という前提で計算しています。

この特例を適用すると、
2億円 × 20％ ＝ 4,000万円。

土地の評価額は4,000万円まで下がります。

土地4,000万円＋現金1,000万円＝5,000万円。

5,000万円 − 基礎控除4,200万円 ＝ 800万円が課税対象となります。

法定相続分で400万円ずつ。

400万円 × 10％ ＝ 40万円。
合計80万円。

3,640万円だった税額が、80万円まで圧縮されました。

配偶者の税額軽減で配偶者はゼロ

さらに「配偶者の税額軽減」があります。

配偶者が取得した財産が、
・1億6,000万円まで
または
・法定相続分相当額まで

であれば、その範囲内の相続税はかかりません。

今回のケースでは、配偶者の税額40万円は全額軽減されゼロ。
最終的に残るのは子どもの40万円のみとなりました。

「土地が2億円＝高額納税」とは限らない

築古の建物で評価額がほぼゼロだったこと、そして各種特例を適用できたことにより、税額は大きく変わりました。

地方都市でも、立地や敷地の広さによっては土地評価が高額になることがあります。しかし制度を正しく理解すれば、「高評価額＝すぐ売却」ではないケースもあります。

ただし、相続税評価額（路線価）と実際に売却できる価格（実勢価格）は異なります。また、土地が330㎡を超える場合や二次相続では税額が変わる可能性もあります。

相続対策や将来の判断のためにも、まずは現在の不動産価値を把握しておくことが重要です。

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相続を見据えた判断材料として、まずはご自宅の価値をチェックしてみてはいかがでしょうか。

相続税が「身近な問題」になってきた理由

相続税収の増加が止まりません。2025年度には3.6兆円台と、過去最高を更新する見通しとされています。
その背景には、2015年の相続税の基礎控除引き下げに加え、都市部を中心とした地価の上昇、株価の堅調な推移、そして少子化による相続人の減少があります。

かつて相続税は、「お金持ちの家の子だけが支払う税金」という印象が強くありました。しかし現在では、国税庁のデータからみても、亡くなった方のおよそ10人に1人が相続税の課税対象となっています。
必ずしも誰もが支払う税金ではないものの、その負担の裾野は確実に広がっており、相続税はごく一般的な家庭にとっても無関係ではない存在になりつつあります。

相続税増加の背景にある「評価」の考え方

相続税法では、相続財産は原則として相続時点の「時価」で評価すると定められています。不動産については、実務上、路線価や倍率方式といった基準が用いられますが、これらは時価を算定するための指標です。

近年は地価の上昇が続いており、特に都市部では、
「親の相続時には相続税がかからなかったのに、自分の代では高額な相続税が発生する」
といったケースが現実に増えています。

基礎控除が縮小され、相続人の数も減る中で、本人にとっては「普通の家」「それほど大きくない不動産」という感覚でも、結果として高い相続税負担が生じることは、決して珍しい話ではなくなっています。

地方都市における不動産相続の難しさ

地方都市では、都心ほど急激な地価上昇は見られないものの、中心市街地や駅周辺では評価額が上昇している地域も少なくありません。

一方で、人口減少や空き家の増加といった構造的な問題を抱えており、

• ・相続税評価は一定水準以上になる
• ・しかし実際の売却では買い手が見つかりにくい
• ・現金化までに時間がかかる

といった状況が生じやすいのも、地方都市の不動産の特徴です。

その結果、「評価額は高いが、すぐに現金に換えられない不動産」を相続するリスクが、地方都市ではより顕在化しやすくなっています。

今後さらに進む「大相続時代」

高齢化の進行により、今後も相続そのものの件数は増えていくと見込まれています。
日本総合研究所の試算によれば、国内で1年間に相続される資産額は今後さらに増加していくとされています。

亡くなる人が増える一方で、財産を受け継ぐ子どもの数は減少しています。その結果、1人あたりが受け継ぐ資産額は増え、相続税の負担を感じる家庭は今後も増えていくと考えられます。

制度面を見ても、相続税が大きく緩和される可能性は高くありません。
「相続が起きてから考える」のではなく、「相続が起きる前に備える」ことが、これからのスタンダードになっていくでしょう。

売却検討は「守り」の選択でもある

相続が発生してから慌てて不動産をどうするか考えるよりも、元気なうちに不動産の価値を把握し、選択肢を整理しておくことは、家族にとって大きな安心につながります。

もちろん、すべての不動産を売却する必要があるわけではありません。
ただし、

• ・持ち続けた場合
• ・売却した場合

それぞれの結果を比較できる状態にしておくことが、後悔しない判断につながります。

売却は「手放す」というネガティブな行為ではなく、資産を整理し、将来の負担や不安を減らすための現実的で前向きな選択でもあります。地方都市の不動産こそ、早めに検討することで、より納得のいく判断がしやすくなります。

これからの備えとしてできること

相続税の話題は重く感じられがちですが、すでに多くの家庭に関係する現実的な問題です。
まずは、今お持ちの不動産が「どのくらいの評価になるのか」を知ることが、すべての出発点になります。

そのうえで、

• ・持ち続けるのか
• ・売却するのか
• ・家族にどう引き継ぐのか

を話し合える材料をそろえておくことが、将来のトラブルや負担を減らすことにつながります。

不動産売却王では、入力もシンプルで、地方都市の不動産価値を手軽に把握できます。「まだ売ると決めていない」という段階でも問題ありません。将来の選択肢を増やすための一歩として、気軽に活用してみてください。