法改正で変わるマンションの選択肢

老朽化したマンションの再生を進めるため、法律が見直され、建て替えや売却のハードルが下がりました。これまでは建て替えに「5分の4以上」の賛成が必要でしたが、耐震性の不足など一定の条件を満たす場合は「4分の3以上」で決議できるようになります。

また、建物と敷地をまとめて売却する方法や、一棟まるごとリノベーションする方法も、同様に多数決で進められるようになりました。これにより、「話がまとまらず動かないマンション」が減っていくと考えられています。

古いマンションが増えている背景

築40年以上のマンションはすでに約148万戸あり、今後20年ほどで約3倍に増える見込みです。建物だけでなく、住んでいる方の高齢化も進み、「管理が難しくなる」という課題が同時に進行しています。

こうした状況では、修繕の負担が重くなったり、空き部屋が増えたりと、マンション全体の価値に影響が出やすくなります。

建て替えだけでは解決しにくい理由

一見すると「建て替えすればいい」と思われがちですが、実際にはそう簡単ではありません。

国のデータでは、建て替え時の自己負担は1戸あたり約2,000万円前後とされており、条件によってはさらに高くなることもあります。加えて、仮住まいや引っ越しの問題もあり、合意形成は決して簡単ではありません。

そのため、今後は
・建て替え
・一括売却
・大規模修繕で長く使う
といった複数の選択肢を比較しながら判断する流れになっていきます。

売却という選択が現実的に

今回の改正で特に注目されているのが「一括売却」です。これまで全員の同意が必要だったため実現が難しいケースが多かったのですが、今後は多数決で進められるようになります。

特に、
・空き部屋が多い
・賃貸として使われている部屋が多い
といったマンションでは、売却の話が進みやすくなると考えられています。

一方で、実際に住んでいる方にとっては「次の住まいをどうするか」という課題も出てきます。調査によると、売却資金だけで近隣の住宅を購入できるケースは限られており、一定の自己負担が必要になる可能性もあります。

これから起きる変化とは

今後は、これまで動かなかったマンションでも、次のような動きが増えていくと考えられます。

・管理組合で再生の話し合いが始まる
・売却や建て替えの検討が進む
・所有者ごとに判断を求められる場面が増える

つまり、「まだ先の話」と思っていたテーマが、急に身近になる可能性があります。

早めに考えておきたいポイント

こうした流れの中で大切なのは、「選択肢があるうちに考えること」です。

例えば、
・まだ管理状態が良い
・売却すれば一定の価格が見込める
という段階であれば、柔軟に判断できます。

一方で、
・合意がまとまらない
・建物の状態がさらに悪化する
といった状況になると、選択肢が限られてしまうこともあります。

まとめ　判断のタイミングが重要に

今回の法改正によって、マンションは「どう維持するか」だけでなく、「どう終わらせるか」も含めて考える時代に入りました。

住み続けるのか、売却するのか。どちらが正解というわけではありませんが、早めに情報を集めておくことで、納得のいく判断がしやすくなります。

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