不動産の知識 – ページ 8 – 無料オンライン査定の不動産売却王

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売れない物件とは

2021.04.30

こんばんは、不動産プラザの前場です。

不動産の売却を行う場合、売れなかったらどうしようと悩んでしまう事があります。実際に売れずに何ヶ月も残っている物件があります。

ただ売れない物件には種類があって、今回は３つに分類してみました。分類に応じて対策も変わってきますので自分の物件がどれに当たるか考えて、売り方を考えてください。

1.売ることができない物件

売れない理由のほとんどは価格が高すぎるからなのですが、残債が多いなど、値段を下げることができない理由を持っている物件は存在します。こうした物件は相場より高くてもここが欲しい人が現れるか、市場の変動によって近隣価格が追いついてくるまで売れません。

2.売らない物件

所有者が売ら必要性が薄い場合、売らない物件となります。一定以上の化学がつくなら売っても良い、売れなくても困らないと考えている不動産の所有者は一定数居ます。この場合、所有者の事情が変わるか、市場の変動が起こるまで売らない物件となります。

3.売り物になっていない物件

東広島市の中心部ではなかなかありませんが、そもそも不動産自体に市場価値が極端に少ない場合がこれに当たります。街中にあっても道路がない物件、接道が極端に悪い物件や田舎にあって使い道がない物件など、需要がないとは言い切れないまでも非常に少なく売却の可能性がすごく低い物件です。また、売却活動がされてない物件もこの分類にあたります。売り物にする為の工夫を凝らすことで売却の可能性が大きく変化する物件でもあります。

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不動産知識の研鑽

2021.04.22

こんにちは、不動産プラザの前場です。

不動産プラザはイエステーションのフランチャイズとしてイエステーション東広島店を運営していますが、月に一度イエステーションの中国地方と四国地方の店舗の経営者が集まる支部会というものがあります。

支部会では運営に関する議論などもするのですが、不動産に関するトラブル事例の共有もしています。昨日も境界上の塀を築くときに、境界真ん中に築く場合や、自分の敷地丁度に築く場合、自分の敷地に隣地から1センチ控えて築く場合など、地域によっていろいろな例がある事がわかりました。

不動産の知識は自分だけの経験に頼るだけではなかなか、量を確保出来ません。また、意識して研鑽していかないと法律などもどんどん変わって行きます。

イエステーション東広島店では、イエステーションの仕組みを最大限に活用しながら常に不動産知識のバージョンアップを行なっております。

不動産のご相談なら遠慮なく申し付けください。

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続遺跡について

2021.04.16

こんばんは、不動産プラザの前場です。

昨日の補足ですが、建築等開発を行う場合、遺跡がでるというのは非常に厄介です。遺跡がある地域は文化財保護法という法律で、教育委員会による移籍調査が行われる場合がありますし、そうでなくても工事着工の60日前までに届出が必要です。

万が一、遺跡が出たら保存処理等で建築計画が遅れたり、建築計画を変更しなければいけない場合もあります。

ただ、住居の遺跡があった場所というのは大昔、治水もあまり発展してなかった中、雨が降っても浸水しない日当たりが良い小高い丘が人気であったと思われます。土砂災害も少ない場所であったことでしょう。

見方を変えれば今の世の中でも安全な好立地であったということです。それが東広島の街中へのアクセスが良いのであれば尚更現在でも好立地です。

千年以上前の歴史を感じながら悠久の時を過ごすためには、文化財保護法で手間取るのも悪くないかもしれません。

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竪穴式住居の跡

2021.04.15

こんばんは、不動産プラザの前場です。

東広島市の西条は安芸国分寺があります。国分寺とは奈良時代に聖武天皇が命じて、当時の国毎に建立させた寺院です。当時の国とは広島では安芸の国となり、その安芸の国分寺が西条にあるのです。このことはその時代安芸の国では、この東広島市が中心地であったということを意味します。東広島市はそれ故に遺跡が多い町ですが、奈良時代以前から住みやすい町であったと思われ、弥生時代などの遺跡として竪穴式住居跡などが頻出しています。

写真は遺跡調査中の、竪穴式住居跡です。

昔は一等地だったのかもしれませんね。

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住宅ローン控除の控除額見直しについて。

2021.04.11

・不動産情報をネットで収集するのは不利かつ非効率。

現行の住宅ローン控除の適用期間が２０２１年１２月３１日までとされる中、２０２２年度からの住宅ローン控除の控除額見直しの可能性について勉強しておく必要があります。

現行の制度では中古住宅の場合、控除期間１０年、控除率１％、最大控除額２００万円となっています。

しかし、住宅ローンの金利が控除額の１％を下回る水準の為、逆ざや状態になっているのが現状です。

これに対し、２０２２年度以降の見直しでは控除率１％ではなく、金利負担分までの控除額となる可能性が出ているのです。

取得する住宅の種類や、取得時期によって適用される控除額や内容が変更になる可能性があります。

◇不動産に関する記事◇

・重要事項説明が電子化？

・「リフォーム費用　100万円補助」

◇鹿田小学校区のマンション情報◇

・ロイヤルガーデン大元駅前

・★成約御礼★リビンコートプライム厚生町

・★成約御礼★アルファスマート岡山医大南

◇営業マンの日常◇

・「夜桜」と「焚火」

・お客様より頂きました。

・手作りキャンピングカー

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知らない土地の査定

2021.04.08

こんばんは、不動産プラザの前場です。

前回査定の話を書いていて、自動査定が何かに似ていると思ったのですが、知らない土地の査定に似ているのです。

例えば私は不動産の査定の依頼を受ければ、全国の不動産について査定をする事はできます。正確性に自信が持てないので普通はお断りしますが。

不動産プラザは東広島市専門ですので広島市の物件には自信がありません。それでも査定書を書くときは何をするのかというと、公表されている公示地価や固定資産税評価を調べたり、取引事例を調べて近隣相場を確認して査定金額を出していきます。

ただ、これって自動査定と同じことをしています。自動査定が1分でやることを1時間とか2時間とか時間をかけてするわけで、結果や精度はあまり変わりません。

その地域に精通していないので事例の成約金額が、どのような背景で決まったのか、周辺の地域事情がどのように価格に反映するのかが非常に分かりにくい。東広島市の不動産を査定するのとは全然違う似て非なる結果が出てきます。金額は多少ずれてもそれなりに正しくなるかも知れませんが、売却時の方策が全く出せないという結果になります。

近い将来自動査定がこのような地域の事情まで考慮してくれるようになるのでしょうか？その、技術の進歩とても楽しみですが、東広島市の査定では地域に精通した人間の査定がまだまだ1番です。

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賃貸に続き売買も。

2021.04.05

こんにちは。
不動産プラザの宇和川です。

不動産の契約には重要事項説明書の説明があります。
今までは対面での説明が必要でしたが
4月から賃貸に続き、売買もIT重説が本格運用となるそうです。

不動産プラザでも賃貸ではIT重説を取り入れており、
この春も転勤前の市外の方などにご利用いただきました。

大きなメリットとしては、
事務所まで来ていただく負担（費用や時間）を節約できることだと思います。

コロナをきっかけにニーズの高まった「非対面」が
不動産業界でも進んでいるようです。

不動産プラザでも年に1回あるか、ないかくらいの割合で、
県外の方が東広島の物件を探しにご来店されることがあります。
以前は県外のお客様のところへ伺ったり、
ご来店いただけることもありましたが、
IT重説が始まれば双方に負担なく不動産売買のお手伝いができます。

不動産プラザではまだ売買のIT重説は行っていませんが、
不動産業界も変化の多い業種なので、
不動産プラザも変化を取り入れて
みなさまにご相談いただきやすい事務所を目指しています！

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流行りの自動査定の使い方

2021.04.05

こんばんは、不動産プラザの前場です。

不動産の売却の際、売却のための査定をしますが、最近は1分で査定しますとか、AIが査定しますとか、手軽で査定できるサービスが多くなっています。

不動産プラザでも東広島不動産売却王という、自動査定システムを公開していますので、誰でも簡単に短時間で査定金額を知ることができます。

この自動査定と、従来の手作りによる査定との違いは何なのでしょう？

自動査定は不正確か？といえばそうとも限りません。自動査定は公開されている近隣の取引事例、公示価格、建築の相場、建物の造りを加味して査定します。やってる事はそこまで変わりませんので、取引事例が多い都心部や事例が似かようマンションなどで正確な査定が出やすいです。一方物件によって個性が強い戸建てや、取引事例が少ない場所ではぶれ幅が大きい査定結果がでます。

しかしながら従来の査定との1番大きな違いは、個別事情を考慮できないという点です。

ある地点で土地が坪40万円で取引された事例があると、自動査定はそれを参照して査定しますが、その土地が何故40万円だったのかまでは考慮できません。相続で売り急いだのであれば相場より安いですし、業者が買い取りしたのであればこれも相場より安いです。それが最近作られた分譲地なのか、古い団地なのか、擁壁の状態はどうなのか、道路の状態はどうなのか、実際に売却する場合、少しでも高く売るためにはこれらの条件も考慮しなければ、かけ離れた価格をつけてしまうことになります。

自動査定で目安をつけて、正確には従来の査定を依頼してください。

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不動産を高く売る方法

2021.03.30

こんばんは、不動産プラザの前場です。

不動産を売るときは出来るだけ高く売りたいですよね。500万円で買いたい人と600万円で買いたい人が居たら誰もが600万円で買いたい人に売ると思います。

このような例は実際にありますが、単純にはいきません。例えば500万円で買いたい人は今買いたいけど、600万円で買いたい人は1年後に現れる、であったり、500万円で買いたい人は条件無しでそのまま引き取ってくれるけど、600万円で買いたい人はいろんな条件をつけてくる、であったり。

その不動産の相場が600万円であった場合で600万円で売り出していればどちらも名乗り出てくれるのに、700万円で売りに出しているせいで、どちらも興味を示してくれなかったり。

この辺りの塩梅は、過去の事例や現在の分析を通して東広島という地元に精通した会社でないと、ただ高く売り出すだけしか出来なくなってしまい、結果的に高く売ることが出来なくなる場合があります。

不動産プラザは豊富な過去事例と現在の販売実績を貯め込んだ土地バンクを使って真の高値での売却をお手伝いします。売却相談は是非不動産プラザまで。

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