こんばんは、不動産プラザの前場です。

タイトルにある公示地価というのは、毎年1月1日時点の地価の指標を国が発表する土地の価格なのですが、不動産鑑定士の方が毎年夏過ぎから実態を調査した上で協議し、価格をつけていきます。公示価格は我々不動産業者にとって、査定の指標の一つであり動向を注視する金額です。

その公示価格の調査の一環で先日不動産鑑定士の方がヒアリングに来たときに話をしたのですが、一般的な感覚では新型コロナのせいで景気後退し、地価もそれに伴って下がりつつあるのでは？という見解という話を聞いて驚きました。少なくとも東広島市の中心部では地価が下がる兆候は全く見られないからです。

今後の景気の後退によっては近い将来、地価が下がる事もありうる話ではありますが、この一年に限った話ではこれまで通り地価が上昇しています。

株価もそうですが、地価も予想は難しいものです。

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など不動産に関する様々なご相談を受け付けています！

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こんにちは、不動産プラザの前場です。

今日28日より、宅建業法の施行規則が改正され、契約前の重要事項説明の際に、水害のリスクについて説明しなければならなくなりました。

具体的には、市町村が出している水害のハザードマップについての有無と、最新のハザードマップを添付する義務ができました。

もちろんハザードマップに掲載がなかったからと言って必ず安全なわけではありませんが、自身の購入する不動産の周辺地域がどのような場所かを知っておくのは大変重要な事です。

不動産プラザでは、水害ハザードマップが何を想定しているのかも併せて説明いたします。そうする事で、過剰でもなく過小でもなく正しく注意していただきたいと思っています。

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

なかなか梅雨が明けない日が続きますね。

先日浸水ハザードマップを契約前に説明する義務が生じる法改正があった旨をブログで書きましたが、浸水のハザードはどのような状況を想定して作られているか知っていますか？

広島県では洪水ポータル広島というウェブサイトを県が運営しており、東広島市のハザードマップを見るよりこちらの方が情報が早くて正確です。

ハザードには浸水(計画)という図面があるので基本的にはそちらを参照してください。50年から100年に一度の大雨を想定した浸水マップが表示されます。例えば入野川であれば時間雨量180mmを想定しています。2年前の西日本豪雨は4日間雨量400mm、最大１日雨量200mmであったので近い想定になってます。

今年もまだまだ台風はこれからです。

正しい知識で正しくハザードマップを読み取って身を守ってください。

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

住宅の水害リスクの説明が8月から義務化されるとのニュースが発表されました。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200717-00000081-kyodonews-soci

東広島では西日本豪雨の際いくつかの地域で浸水しましたが、先日も氾濫危険水位まで水嵩が増しており、住人にとってはハザードマップの内容を把握しておく事で、命の危険から身を守る事ができます。幸いにも2階まで浸水するような箇所は殆どありませんので、ハザードマップを知るという事が大切になります。

不動産プラザでは、以前より重要事項説明の際にハザードマップの交付をしておりますし、購入のご相談の時からハザードマップについて説明いております。

今回の法律改正が、他の会社で物件を購入される方においても有益となる事を願っております。

ただし浸水ハザードマップについては種類が複数あり、一目で理解出来ないかもしれませんので、弊社営業までなんでもお聞きください。

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

今日は久しぶりに晴天となりました。梅雨が明けたのかと勘違いするような晴れやかな朝を迎えてやっぱり天気は重要だなあと思いました。

先日の大雨を受けて弊社の管理するアパートのいくつかで雨漏りが発生しています。

今時雨漏りなんて！？と思う方もいらっしゃるかと思いますが、雨漏りは戸建てでも結構身近なトラブルです。

原因は家の劣化だけではありません。戸建ての場合、強風で煽られる横殴りの雨から雨水が軒下から侵入する場合もあります。普段の雨では起こらないことが、強風下での大雨で発覚することがあります。建物の欠陥といえば欠陥なのですが、元々想定されていないので不具合と言うわけではありません。

マンションなどのコンクリート壁の場合もっと厄介なのが、雨水の侵入経路＝居室内の雨漏りの箇所では無い事が多いのです。コンクリートは基本水を通さないので、ヒビやコーキングの亀裂から侵入した雨水が、巡り巡って少し離れたところから漏出する事が多いです。

雨漏りは最初はじわじわと来ますので、なんか雨の後も、湿気が続くとか、かび臭いとかあれば早めに業者に見てもらうのをお勧めします。

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こんにちは。
不動産プラザの宇和川です。

不動産プラザではホームページ内に
「不動産売却に関するコラム」を開設致しました！

今回のテーマは「相続前か相続後か、実家を売却する時の注意点とは？」です。

https://blog.f-plaza.co.jp/2020/06/19/%e7%9b%b8%e7%b6%9a%e5%89%8d%e3%81%8b%e7%9b%b8%e7%b6%9a%e5%be%8c%e3%81%8b%e3%80%81%e5%ae%9f%e5%ae%b6%e3%82%92%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%81%99%e3%82%8b%e3%82%bf%e3%82%a4%e3%83%9f%e3%83%b3%e3%82%b0%e3%81%af/

不動産売却をお考えの方はぜひご購読してみてください。

不動産プラザでは不動産売却に関するご相談や査定などを無料で行っております。
また、イエステーションオリジナルの「売却ガイド」を使用し、
東広島市売買専門の担当が丁寧にご説明致します。

お気軽にお問い合わせください。
※ご来店の際は事前にご予約いただくとご案内がスムーズです。

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〒731-0138　広島市安佐南区祇園2-23-15

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

相続対策と言えば借金！

そう勘違いしていませんか？

お客様の中に相続対策で借金をしたいから物件を買いたいとお話しする方がいらっしゃいます。相続財産の算定は、所有する資産から、借金を差し引いて計算しますので、借金を増やすことは節税になりますので間違ってはいません。

ではなぜ勘違いなのでしょう？

相続税対策の中で不動産を購入するということの本質は、現金資産を不動産資産に変換することによって相続税評価を下げることにあります。借金は対策にレバレッジを効かすことが目的で、相続税対策そのものにはあまり関係ありません。

何故なら、単純なことですが借金をすると、借金と同額の資産も増えるからです。1億円の借金をした場合、1億円の現金が増えます。プラスマイナス0です。この1億円を不動産という相続税評価の低い資産に変換することで相続税対策になります。

もう一つ、借金は時間と共に減っていきます。相続はいつ起こるか読めないため、相続対策のために借金をしたものの、実際の相続が起こったときは20年後で、借金はほとんどありませんでした、、、と言う話もよく聞きます。

相続人で均等に分割という現在の形の相続になったのは戦後からと、相続は歴史の浅い文化です。まだまだ間違った常識も蔓延していますので、ご注意ください。

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

東広島市は元々田園地帯です。酒処西条は江戸時代から有名なのですが、それも良い米が採れるからなのです。売却のご相談の中で、相続した田んぼを売りたいという要望があります。特に最近は耕作放棄地も多く一見雑種地のような持て余した土地を売りたくなるのはよくわかります。

今日は、田畑を売る際の注意点を述べたいと思います。

1.都市計画には要注意

東広島はその市域の90％以上が市街化調整区域という原則建物が建てれない区域に当たります。さらには地目が田や畑の場合、建物が建てれないだけでなく、農業委員会の許可が取れなければ所有権移転自体ができません。農業委員会の許可は、補助整備地域でないこと、6メートル幅の道路が市街地から伸びていること、近隣に一定数の住宅があることなど、厳しい要件があり隣の田んぼが売れたから、ここも売れるというわけではありません。

2.近隣相場に惑わされないように

よく、隣の土地は坪20万で販売しているから、この田んぼも坪20万じゃないと、、、と言われる方がいますが、そうとも言えません。その住宅用土地が坪20万円なのは、土を盛り切りし、排水路を整備し、擁壁を備え、上下水道を引き込み、道路を引き込んでいるから坪20万なのです。田んぼは一枚大体300坪ほどですが、そこを住宅用土地に仕上げるには上記の工事代、道路の面積の減歩、販売経費を差し引いた値段が、その土地の価値となります。工事の規模によっても上下しますが坪20万の住宅用土地を仕上げるための田んぼは坪3〜5万円といったとこでしょうか。

田んぼの売却も中々難儀なのです。

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こんばんは、不動産プラザの前場です。

今年の夏の気象予想が発表されましたね。西日本は例年より暑い！そして例年より雨量が多い！！とのことです。

西日本豪雨は一昨年のこと、まだまだ記憶に新しいです。ぜひ、梅雨に入る前にご自宅周辺のハザードマップを再確認ください。

東広島市のハザードマップは、市のホームページである「ひがしひろしまっぷ」で確認できます。Googleで検索すればすぐわかります。避難所等をご確認ください。

広島県の洪水ポータルサイトでは、100年に一度の豪雨の場合の浸水マップも載っています。ハザードマップに加えてこちらも確認しておけば万全です。「広島　洪水ポータル」で検索してみてください。

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