相続税評価の見直しへ 収益物件オーナーに広がる税制改正の影響

──相続税ルール改正が、あなたの資産戦略を変える

2025年12月、2026年度の税制改正大綱が発表され、賃貸マンションやアパート・オフィスビルなど「貸付用不動産」の相続税評価方法が大きく見直されることになりました。

これまで、賃貸用不動産は路線価や固定資産税評価額をもとに評価されてきたため、実際の市場価格よりもずっと低い金額で相続税が計算されることが多く、「購入直後に相続が発生しても評価額が大幅に圧縮される」という節税スキームが広く使われてきました。

今回の改正では、相続発生前の一定期間内に取得した貸付用不動産について、従来の路線価等による評価ではなく、取得価格など実勢価格に近い水準を考慮して評価額を見直す仕組みが導入される方向となりました。2027年1月1日以降の相続に適用されます。

ポイント：購入後5年以内に相続が発生すると、評価方法が変わります。「安く評価して節税」という方法が、この期間内では使いにくくなります。

なぜ今、この改正が問題になるの？

都市部では特に、実勢価格と相続税評価額のあいだに大きな差が生まれやすい傾向がありました。たとえば現金1億円を持っていれば、そのまま1億円に課税されますが、同じ1億円で賃貸マンションを買うと、評価額が数千万円にまで下がるケースも珍しくありませんでした。

この「評価の差」を意図的に使って相続税を減らす動きが広がり、このような状況を受け、税制上の評価ルール自体が見直されることになりました。

今後は、相続直前の「駆け込み購入」による節税が難しくなります。購入タイミングと相続発生のタイミングをコントロールすることは、現実的にほぼ不可能であるため、保有期間や取得時期によっては、従来と同じ節税効果が得られない可能性が出てきます。

都市部以外の物件にも、影響は広がる

「このような話は、都心の高額物件だけの話では？」と思う方もいるかもしれません。しかし実際には、政令指定都市や県庁所在地クラスの都市でも、賃貸物件の評価圧縮を目的とした購入が行われており、今回の改正の対象になりえます。

また、都市規模が小さい地域では、不動産市場そのものが小さく、流動性も低いという特徴があります。「売ろうと思っても買い手がつかない」「評価はされても換金できない」という状況になりやすく、今後の相続時に評価が上がれば、その分だけ現金の手当てに苦労するケースも出てきそうです。

さらに、節税目的で取得した物件の需要が下がることで、地域の不動産市場全体が冷え込む可能性も否定できません。相続税対策として購入されてきた一棟マンションやアパートの売買が減り、地域経済への影響も出てくるかもしれません。

注意点：地価が低いエリアほど、売却時に希望価格での売却が難しくなります。今のうちに資産の見直しをすることが大切です。

これから予想される、市場の動き

改正が2027年1月1日施行ということで、2026年中は「駆け込みで贈与しておこう」「早めに物件を整理しよう」という動きが増えると予想されています。実際、税理士の間でも今年中に取れる対策として、相続時精算課税制度を使った贈与などが話題になっています。

一方で、「5年以上保有していれば従来の評価方法が使える」という経過措置があることから、5年以上前から所有している物件については引き続き路線価ベースの評価が適用される見通しです。長期保有者と短期取得者で、戦略が大きく変わってきます。

特に地方の収益物件では、相続税評価の引き上げと同時に「売却しにくい」という問題も生じやすくなります。評価額は上がる一方で、実際の買い手が見つかりにくい物件も少なくありません。相続発生後に売却しようとしても、納税期限までに現金化できないリスクがあります。生前のうちに売却を含めた資産整理を検討しておくことが重要になります。

売却を迷っているなら、今が考えどき

もし今、収益物件の売却を検討しているとしたら、今回の改正は一つの大きな判断材料になります。

「まだ収益が出ているし、もう少し持ち続けようか」と思っている方も多いでしょう。しかし、相続が発生するタイミングは誰にもわかりません。購入から5年以内に相続が起きた場合、これまで期待していた評価の圧縮効果が得られなくなります。それどころか、市場価格に近い評価額で課税されることになり、相続人が思わぬ税負担を背負う可能性があります。

2026年中は、現行制度の下で検討できる対策が残されている可能性があります。税理士などの専門家に相談しながら、今の物件が本当に「持ち続けるべき資産」なのか、改めて見直してみることをおすすめします。

今すぐできること：保有物件の取得時期と市場価格・評価額のギャップを確認し、信頼できる税理士に相談を。2026年中の選択肢が、将来の相続税負担を大きく左右します。

まとめ

今回の税制改正は、「不動産を買って相続税を減らす」という手法に、正面から規制をかけるものです。特に、購入後5年以内の貸付用不動産を持つ方への影響は大きく、全国の収益物件オーナーにとって無関係ではありません。

改正の詳細はこれから通達などで具体化されていきますが、大枠の方向性はすでに決まっています。「自分には関係ない」と後回しにせず、早めに専門家へ相談し、資産の方針を見直す機会にしてみてください。