2026年4月、住宅金融支援機構が発表したフラット35（長期固定金利の公的住宅ローン）の最低金利は2.49%となりました。前の月から一気に0.24%も上昇し、近年まれに見る上げ幅です。この数字、「自分には関係ない」と思って読み流してしまうのはちょっともったいないかもしれません。じつは不動産を所有している方にとって、住宅ローンの金利上昇は「買い手側の事情」ではなく、自分の物件の売れやすさに直結する話なんです。
フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と連携して提供している、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。借りた時点の金利が完済まで変わらないため、「将来の返済額が読める」という安心感から根強い人気があります。
利用できるのは自分が住むための居住用住宅に限られており、融資率（物件価格に対する借入額の割合）や床面積などの条件があります。金利は利用する金融機関によって異なりますが、毎月公表される「最低金利」が市場の目安として広く参照されています。
住宅ローンの金利が上がると、同じ物件を買うのに毎月の返済額が増えます。たとえば3000万円を35年ローンで借りる場合、金利が1%台のときと2%台のときでは、月々の返済額に数千円から1万円以上の差が出ることもあります。
つまり金利が上がると、買い手が「出せる金額」が下がりやすくなります。一般的に金利上昇は不動産需要の減少につながり、とくに都市部から離れたエリアでは価格への影響がより出やすいとされています。
大都市圏では、相続税対策や資産形成を目的とした購入層がいるため、多少の金利上昇があっても需要が底堅く維持されやすい傾向があります。一方、人口が多くない都市や住宅地では、住宅ローンを使ってマイホームを買う「実需層」が主な買い手です。
この実需層は金利の変化に敏感です。月々の返済額が増えると「もう少し安い物件にしよう」「今は買い時でないかも」と判断しやすく、結果として物件が売れにくくなったり、値引き交渉が入りやすくなったりします。
確定的な予測はできませんが、今後起こりやすいこととして以下が考えられます。
「いつか売ろう」と思っているなら、今の金利環境や自分の物件の価値を一度確認しておくことが、あとで後悔しない判断につながるかもしれません。
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