フラット35の金利上昇と住まいの市場

公的住宅ローン「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定型の住宅ローンです。銀行が実行した住宅ローン債権を機構が買い取り、それをまとめてRMBSという債券として投資家に販売します。こうして集めた資金がローンの原資になります。

近年は長期金利の上昇を背景に、固定型ローンの金利水準が切り上がっています。この動きは、住宅購入を検討している層の判断に影響を与え始めています。

フラット35の仕組み

フラット35の金利は、申込や融資実行のタイミングの市場金利をもとに決まります。借入期間や融資率ごとに毎月公表され、その時点の金利が適用されます。

固定型の金利は、特に長期国債の利回りと連動しやすい商品です。長期金利が上がれば、新規で借りるフラット35の金利も上がります。

ただし、一度借り入れを行えば、その後の返済額は原則として変わりません。借りる前は金利が動き、借りた後は固定されます。

RMBSの利率

住宅金融支援機構は、RMBSという債券を発行し、投資家から資金を集めます。その際に機構が投資家へ支払う利息がRMBSの利率です。

機構は投資家からお金を借り、その利息を支払っています。通常は、その利息に事務費や将来リスクへの備えを加味した水準で、フラット35の金利が決まります。

市場金利が上がると、この利率も上昇しやすくなり、新規の固定型ローン金利にも影響が及びます。

長期金利の上昇

ここ数年、日本の長期金利は超低金利の水準から持ち直しています。金融政策の修正や物価の動きなどが背景にあります。

長期国債の利回りが上がれば、フラット35の金利にも上昇圧力がかかります。固定型ローンは長期金利の影響を強く受ける商品です。

借入可能額の変化

住宅価格は、買い手の借入可能額に強く左右されます。金利が上がれば、同じ返済負担でも借りられる金額は小さくなります。

その結果、

・購入できる価格の上限が下がる
・価格交渉が増える
・売却までの期間が延びる

といった変化が起きやすくなります。

急激な価格下落を前提にする必要はありませんが、価格の上昇は抑えられやすくなります。

中古住宅の需要

新築住宅の総支払額が重く感じられる局面では、中古住宅に目が向く可能性があります。ただし、すべての地域で単純に中古需要が増えるとは限りません。

投資資金の流入が限定的な都市では、住宅需要の多くが居住目的の購入に支えられています。そのため、住宅ローン金利の上昇が購買力に直接影響しやすい傾向があります。

戸建て中心の市場では新築志向が比較的強い地域もあり、新築が買いにくくなったからといって必ずしも中古に需要が大きく移るとは限りません。

市場全体が慎重になることで、価格の伸びが止まりやすくなります。

売却判断の材料

金利は時間をかけて市場に影響します。購入層の負担感が強まれば、売却条件は少しずつ厳しくなる可能性があります。

大きな下落を想定する必要はありませんが、買い手の借入環境が厳しくなる前に動くという選択もあります。

まずは現在の相場を把握することが大切です。不動産無料査定サービス「不動産売却王」なら、簡単な入力で自動査定が可能です。

金利環境が変わりつつある今、ご自身の資産価値を一度確認してみてはいかがでしょうか。