タワーマンションで相続税節税は本当にできるのか？～最新の税制改正の動向と対策～

こんにちは。不動産プラザの前場です。

今回は、タワーマンションを利用した相続税節税についてお話ししたいと思います。
タワーマンションとは、20階以上の高層マンションのことで、都心部や臨海地域などに多く建設されています。東広島には残念ながらタワーマンションはありませんが、広島市内には近年増加傾向にあります。

タワーマンションは、設備や景観などが優れており、人気が高い不動産ですが、それだけでなく、相続税対策としても注目されています。
なぜなら、タワーマンションの相続税評価額は、実際の取引価格よりも大幅に低く算出されることが多いからです。

相続税評価額とは、相続財産の価値を計算するために国税庁が定めた基準額のことで、土地と建物に分けて算出されます。
土地は、国土交通省が示す公示地価の80%を目安に算出した路線価が基準となります。
建物は、固定資産税評価額が基準となりますが、タワーマンションの場合は、階数や築年数などに応じて減額されます。
また、マンションの場合は、土地の評価額も各部屋の床面積に応じて分割されます。

つまり、タワーマンションは、土地と建物の評価額が共に低くなるため、相続税評価額が実際の取引価格よりも大きく下がることになります。

例えば、15億円で購入したタワーマンションを相続した場合、相続税評価額は約5億円程度になることもあります。
これは、同じ15億円を現金で相続する場合と比べて約5億円も相続税が節約できることを意味します。
さらに、タワーマンションを第三者に賃貸している場合は、建物部分の相続税評価額を30%引き下げることができます。

このように、タワーマンションを購入することで相続税対策になる仕組みがありますが、一方で国税庁から問題視されている点もあります。

それは、タワーマンションの相続税評価額が実勢価格よりも低すぎることで、納税者間の公平性や社会正義に反することです。

実際に過去には、国税庁から相続財産の再評価・追徴課税を受けたケースがあります。

その中でも最も注目されたのは、2021年の最高裁判決事例です。

この事例では、計13億8700万円で購入したタワーマンション2棟の評価額が4分の1の価格で申告されていましたが、国税庁から評価額を上方修正され、約3億円の追徴課税が請求されました。

この判決は、タワーマンションの相続税評価額について、路線価や固定資産税評価額だけでなく、実際の取引価格や市場動向なども考慮する必要があることを示しました。
また、政府・与党は、行き過ぎた節税を防ぐため、タワーマンションの相続税評価額を見直す方針を固めています。

2023年にも有識者会議を設置し、具体策を詰める予定で、早ければ2024年度以降の税制改正で実施される可能性があります。

このように、タワーマンションを利用した相続税節税は、今後厳しくなる見込みです。
しかし、それでもタワーマンションは魅力的な不動産であることに変わりありません。
タワーマンションは、高い需要と限られた供給により、資産価値が高く安定しています。
また、賃貸需要も高く、空室率が低く家賃収入が見込めます。
さらに、設備や景観などの住環境も優れており、自己居住用としても快適です。

したがって、タワーマンションを購入する際は、相続税対策だけでなく、資産形成やライフスタイルの向上という観点からも検討することが重要です。

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