空き家実家売却の特別控除とは？最大3000万円控除の条件を解説

実家を売却する際には、譲渡所得に対して税金がかかることが一般的です。
しかし、特定の条件を満たすことで、税負担を軽減できる特別控除制度が存在します。
特に、空き家になった実家や、長年住み慣れたマイホームを売却する際には、利用できる控除があるかもしれません。
これらの控除制度を理解し、適切に活用することは、賢く実家を売却するための重要なステップとなります。

実家売却で利用できる特別控除とは

相続した実家が空き家になっている場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が代表的な制度です。
実家を売却した際にかかる譲渡所得税は、売却益に対して課税されます。
しかし、一定の要件を満たすことで、この税負担を軽減できる特別控除制度があります。
主なものとして、マイホームを売却した際の控除、空き家となった実家を売却した際の控除、そして相続財産を譲渡した場合の取得費に関する控除が挙げられます。

マイホーム売却時の控除

自宅として居住していたマイホームを売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用できる可能性があります。
これは、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。
現在住んでいる家だけでなく、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合も対象になることがあります。
ただし、夫婦間や親子間での売却など、特定のケースでは適用が制限されることがあります。

空き家売却時の控除

相続などにより取得した、被相続人（亡くなった方）が居住していた家屋（空き家）とその敷地を売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が利用できることがあります。
この特例により、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが可能です。
この特例は、家屋の建築時期や相続開始直前の居住状況など、いくつかの厳格な要件を満たす必要があります。

相続財産譲渡の取得費控除

相続した財産（実家など）を売却した場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という制度もあります。
これは、相続税額のうち一定額を、売却した財産の取得費に加算できるというものです。
これにより、譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。
ただし、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」とは原則として併用できないため、どちらが有利かを確認することが重要です。
この特例を利用するには、相続税が課税されていることや、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却することなどが条件となります。

空き家実家売却で控除は受けられるか

相続した実家が長期間空き家となっている場合、特定の特別控除を利用できる可能性があります。
しかし、その適用を受けるためには、いくつかの重要な条件を確認する必要があります。

適用には一定の要件がある

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」などの特例を適用するには、詳細な要件があります。
例えば、対象となる家屋は、相続開始の直前に被相続人の居住の用に供されており、かつ、昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされていないことなどが求められます。
また、建物をそのまま売却する場合は一定の耐震基準を満たす必要があり、建物を取り壊して敷地として売却する場合でも特例の対象になることがあります。
また、相続した家屋や敷地を、事業用や貸付用、居住用として使用していないことも必要です。
さらに、この特例を利用するには、売却代金の合計額が1億円以下であることなどの条件もあります。
これらの要件を満たさない場合、特例は利用できません。

控除額は最大3000万円

この「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」の適用を受けることができれば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除することが可能です。
ただし、譲渡した相続人が複数いる場合、その金額は減額されることもあります。
例えば、令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、控除額が2,000万円までとなるケースもあります。

適用期間を確認する必要がある

空き家となった実家を売却する際に利用できる特別控除には、適用される期間が定められています。
まず、この特例が適用されるのは、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却した場合です。
さらに、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するという期限も設けられています。
これらの期間を過ぎてしまうと、特例を受けることができなくなるため、売却時期は慎重に検討する必要があります。

まとめ

実家を売却する際には、譲渡所得税がかかることがありますが、適用できる特別控除制度を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除や、相続した空き家を売却した場合の「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」などが代表的です。
また、相続税額を売却した資産の取得費に加算できる特例もあります。
ただし、これらの特例にはそれぞれ詳細な適用要件や、売却時期に関する期限が設けられています。
適用要件を正確に理解し、期限内に手続きを行うことが重要です。
なお、これらの特例を利用するには確定申告が必要となるため、必要書類を準備したうえで手続きを行いましょう。