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接道義務の条件や目的とは?再建築する方法についてもご紹介します!

土地の売却をご検討の方は、「接道義務」についてご存知でしょうか。
接道義務を満たさない土地は、建物を建築する際に制限が加えられるため、売却が難しくなります。
そこで今回は、接道義務の条件や目的、これを満たさない土地の例についてご紹介します。
また、再建築の方法についてもご紹介するので、参考にしてください。

□接道義務の条件や目的とは?

そもそも、接道義務についてよく知らないという方が多いのではないでしょうか。
そこでまずは、接道義務がどのような法律なのかについてご紹介します。
実は、土地に建物を建築するには、「接道義務の要件」を満たす必要があります。
接道義務は「建築基準法第43条」に記載され、都市計画区域にある土地では、接道義務の要件を守っていない場合、建物を建築できないことが規定されています。

都市計画区域とは、市街地を形成するために、都市計画法という法律に基づいて整備された地域のことを指します。
そして、接道義務の要件には、主に以下のような項目が存在します。

・土地に接する道路が、建築基準法の道路の要件を満たしていること。
・原則として幅員が4メートル以上であること。
・土地と道路とが2メートル以上接していること。

これらの要件を全て満たさなければ、その土地に建物を建てたり増改築をしたりすることが不可能となります。
そのため、接道義務を満たさない土地を売却しようと思っても、なかなか買い手が見つからないといった状況に陥る可能性が十分に考えられます。
そもそも、道路と呼ばれているもの全てが接道義務を満たすわけではありません。
たとえば、高速道路など接道が危険な道路は対象外となります。

このような義務が設けられていることに何の意味があるのだろうと思われる方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、接道義務の目的についてご紹介します。

接道義務は、そこに暮らす人の命を守るために、もしもの時に消防車や救急車などの車両がスムーズに現地に到着できるようにするためのものです。
そのため、近隣の住民からの同意を得れば接道義務を免れられるといった簡単なものではないのです。

ただ、建物を建てられないとなると、土地を購入する際の致命傷にもなりえますので、売却は苦戦する場合があります。
ご自身の所有されている土地が接道義務に接しているのかわからないという場合は、専門家に相談するのも一つの手でしょう。

□接道義務を満たさない土地の具体例をご紹介!

ここからは、接道義務を満たさない土地の具体例を2つご紹介します。
1つ目が、道路に接している路地が2メートルより狭い土地です。
接道義務の条件に適合しづらい土地の一つに、「旗竿地(はたざおち)」という旗のような形の土地があります。
旗竿地は別名「敷地延長」「敷延(しきえん)」とも呼ばれ、通常の土地と比較して購入価格が安いですが、接道義務の視点から見ると要注意な形状です。

旗竿地が接道義務を満たす要件として、接道部分のみならず通路部分を含めた全ての幅員が2メートル以上である必要があります。
つまり、接道部分のみが2メートル以上でも、通路の途中が2メートル未満だと接道義務違反となり、建物が建てられなくなってしまうのです。
特に、旗竿地は住宅が密集した場所に多い傾向にあるので、当てはまりそうな場合は公図やブルーマップで確認してみましょう。

2つ目が、接している道路が建築基準法外の土地です。
先ほどもご紹介したように、建築基準法は原則、幅員が4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接していなければ建物を建てられません。
建築基準法上の道路と認められない例として、農道や林道、遊歩道などがあります。

□接道義務の例外についてご紹介!

先ほどご紹介したように、接道義務の要件が守られていない土地は、原則として住宅が建てられません。
ただし、例外的に建築可能となる場合があるので、これからご紹介します。

1つ目が、2項道路の規定です。
建築基準法には、1950年11月23日以前から建物が立ち並ぶ幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、(建築基準法上の)道路とみなすことが規定されています。
このような「みなし道路」に当てはまる場合は、幅員4メートルに満たなくても住宅を建築できるのです。

ここまでご紹介した中で、「建築基準法に違反する土地にはそもそも建物自体が存在することはないのではないか」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。
実は、接道義務が施行されたのは昭和25年以降のことで、それ以前は道路を走行する自動車が少なく、幅員が4メートルに満たない道路が多く存在していました。
そのため、建築基準法が施行される以前から建てられている建物については、救済措置として幅員4メートル未満の道路でも、法律上の道路として認められています。
なお、規定が第42条2項に記載されているため、みなし道路のことを2項道路と呼ぶケースもあります。

2つ目が、2018年の建築基準法の改正による緩和です。
接道要件に適合しない土地でも、周囲に広い空地があって一定の適合を満たす場合は、建築審査会の許可を受ければ建築できるとされています。

これまでは、建築審査会の許可が逐一必要となるため、非常に手間がかかっていました。
しかし、2018年の建築基準法改正で大幅に緩和され、特定行政庁で決められた基準をクリアしていれば、建築審査会の許可は不要となったのです。

□接道義務違反の土地で再建築する方法をご紹介!

ここからは、接道義務を満たさない土地を再建築を可能な土地に変えて、売却しやすくする方法を2つご紹介します。

1つ目が、セットバックです。
先ほど、建築基準法に該当しない道でも「みなし道路(2項道路)」として道路に該当するケースがあることをご紹介しました。
しかし、このみなし道路に面する土地では、道の中心から水平距離2メートルの範囲には建築できないのです。

そのため、改築以前には中心線から2メートルの範囲内で住宅が建っていたとしても、再建築時にはセットバックを行う必要があります。
セットバックとは、道路の中心部分から2メートルの位置まで土地を後退させることにより、幅員を4メートルに拡大させる方法を指します。

また、道路の反対側に川が流れている場合などは、道路の幅込みで4メートルを確保することになります。
もちろん、セットバックを行うことで建物を建てるスペースが狭くなってしまいます。
しかし、道路を広く設けることで避難スペースが確保でき消防車が乗り入れしやすくなるため、防災面が向上し安心して暮らせるようになるでしょう。

2つ目が、隣地の買取です。
幅員4メートル以上の道路に接しているにも関わらず、接している敷地の長さが2メートルに満たない場合は、隣地を買い取って土地を広げるという方法があります。
また、ご自身の土地が先ほどご紹介した、旗のような形の「旗竿地」に当てはまる場合は、ご自身の土地と隣の土地を等価交換することでも対応できます。
近隣住民の方と直接買取や交換の交渉を行うのが難しいという場合は、業者を仲介して交渉・契約するのがおすすめです。

□まとめ

今回は、接道義務の条件や目的、満たさない土地の例についてご紹介しました。
また、接道義務の例外や接道義務に反する土地でも再建築する方法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

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