家という人生の大きな節目となる資産を売却する決断は、新たな生活への第一歩であると同時に、抱えている借金やローンへの不安と向き合う機会でもあります。
特に、売却によって住宅ローンだけでなく、その他の借金まで返済できるのか、あるいは手元にいくらかの資金が残るのか、といった点は多くの方が共通して抱える疑問でしょう。
希望する売却額が、現在の借金総額をカバーできるのか、そしてローンの状況によってその見込みはどのように変わるのか、具体的な金額のイメージを掴み、計画を立てていくことが重要です。
家を売って借金を完済できるかの判断基準
売却額が借金総額を上回れば完済可能
自宅の売却によって住宅ローン残債だけでなく、他の借金も含めて返済できるかどうかを判断するには、まず物件の売却価格が、諸費用を差し引いたうえで、借金の総額をどこまでカバーできるのかを把握することが重要です。
売却代金は原則として住宅ローンの返済に優先して充てられ、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消した後に残った金額を、カードローンや自動車ローンなど、その他の借金返済や生活資金に回すことになります。
そのため、売却によって得られる金額が、住宅ローン残債に加えて、カードローンや自動車ローン、その他の個人向け融資を含めた借入金全体をカバーできる見込みがある場合に、はじめて「借金完済」が現実的な選択肢となります。
ローン残債以外の借金も返済できるか確認が必要
家を売却した資金で借金を返済する際には、手持ちの借金総額を正確に把握することが不可欠です。
住宅ローン残債だけでなく、カードローン、リボ払い、自動車ローン、教育ローン、さらには友人や知人からの借入金など、すべての借入金の残高をリストアップし、その合計額を把握しておく必要があります。
売却額が住宅ローン残債を上回ったとしても、それ以外の借金が多額に存在する場合、売却益だけで全ての借金を完済できない可能性も十分に考えられます。
また、地方の不動産市場は、都市部と比べて取引量や需要の厚みに差があり、売却価格や売却時期の見通しが立てにくいケースも少なくありません。
そのため、住宅ローン残債や他の借金を「売却によってどこまで整理できるのか」を判断するには、より慎重な見極めが必要になる傾向があります。
オーバーローンだと売却益での返済は難しい
自宅の売却予想額が住宅ローンの残債額を下回る「オーバーローン」の状態では、売却益から住宅ローンを全額返済することができないため、売却益だけで借金を完済することは極めて困難となります。
売却代金はまず金融機関へのローン返済に充てられますが、それでも残ってしまうローン残債は、原則として所有者が引き続き返済していく義務を負うことになります。
この場合、売却益で完済するのではなく、残ったローンをどうするのか、他の借金と合わせて返済計画を根本から見直す必要が出てきます。
家売却で借金返済いくら手元に残る？
売却予想額から諸費用とローン残債を引いた額が手残り
自宅を売却した際に、実際に手元に残る金額、つまり借金返済に充てられる資金は、まず物件の「売却予想額」から、売却にかかる様々な「諸費用」と「住宅ローン残債」を差し引いた金額となります。
諸費用には、不動産仲介会社への仲介手数料、登記費用、印紙税、抵当権抹消登記費用、場合によってはリフォーム費用や引っ越し費用などが含まれ、これらの諸費用は、一般的に売却価格の5〜8％前後が目安とされていますが、物件の状況や売却方法によっては、それ以上かかるケースもあります。
これらの経費とローン残債を差し引いた純粋な金額が、他の借金返済や新たな生活資金として利用できる額となります。
アンダーローンなら売却益で借金返済に充てられる
自宅の売却予想額が住宅ローンの残債額を上回っている「アンダーローン」の状態であれば、売却によって得た利益を、住宅ローン残債の返済に充てつつ、さらに手元に残った資金で他の借金も返済できる可能性が高まります。
具体的には、売却代金から諸費用と住宅ローン残債を支払った残額がプラスとなるため、このプラス分を他の借金返済に充てたり、新たな生活を始めるための資金として活用したりすることが可能になります。
任意売却というもう一つの選択肢
住宅ローンの返済が滞っており、自宅を競売にかけるほかない状況に陥った場合でも、「任意売却」という選択肢が、借金返済を有利に進めるために有効な手段となり得ます。
任意売却とは、ローン返済が難しくなったときに、金融機関の同意を得て競売にかける前に市場価格で売却する方法です。
競売よりも高値で売れる可能性があり、返済負担を軽減できるケースもあります。
任意売却では、必ずしも手元に資金が残るとは限りませんが、競売に比べて市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
その結果、住宅ローン残債の返済負担を軽減できたり、残った債務について金融機関と分割返済などの交渉を行える余地が生まれることがあります。
まとめ
家を売却して借金完済を目指す場合、まず物件の売却予想額が借金総
額を上回るかどうかの確認が第一歩となります。
売却益から諸費用や住宅ローン残債を差し引いた金額が、手元に残る資金となり、これを他の借金返済に充てられるかどうかが鍵となります。
アンダーローンであれば返済の目処が立ちやすい一方、オーバーローンの際は追加の返済が必要になることも考慮しなければなりません。
状況によっては任意売却といった選択肢も有効であり、自身の資産状況と借入状況を正確に把握し、専門家とも相談しながら、最も有利な方法で借金問題の解決を図ることが大切です。
