今の家が気に入っているけれど、家族構成の変化やライフスタイルの変化で、住み替えを検討している方は多いのではないでしょうか。
住宅ローンが残っている状態での住み替えは、複雑な手続きや資金計画が必要で、不安に感じる方もいるかもしれません。
しかし、適切な方法を選べば、スムーズに買い替えを進めることができます。
そこで今回は、住宅ローン返済中の買い替えにおける最適な計画を提案します。
住宅ローン返済中の住み替え計画
現状の住宅ローンの確認
まず、現在の住宅ローンの残債額と返済期間を確認しましょう。
住宅ローンの契約書や返済明細書を確認するか、金融機関に問い合わせて確認してください。
また、毎月の返済額や金利の種類なども把握しておきましょう。
これらの情報は、最適な住み替え方法を選択する上で非常に重要になります。
最適な住み替え方法の選定
住み替え方法は大きく分けて、「住宅ローンの完済」と「住み替えローン」の利用があります。
住宅ローンの残債が、現在の家の査定額を下回る「アンダーローン」の場合は、売却代金でローンを完済し、残りを新居の頭金に充てることができます。
一方、「オーバーローン」の場合は、売却代金だけではローンを完済できず、住み替えローンを利用する必要があります。
住み替えローンとは、今の住宅ローンの残りと、新しい家の購入費用を一緒に借りる仕組みです。銀行によっては取扱いがない場合もあるため、事前に確認が必要です。
メリットは、まとまった資金を確保できることですが、デメリットとして金利が高めであることや、審査が厳しい傾向があることを理解しておきましょう。
資金計画の立案と実行
住み替えにあたり、必要な資金を明確にしましょう。
新居の購入費用、既存住宅の売却費用、仲介手数料、引越し費用など、全ての費用をリストアップし、合計金額を算出します。
その後、自己資金、住み替えローン、その他の資金調達方法を検討し、具体的な資金計画を立てましょう。
資金計画は、無理のない返済計画を立てるために、非常に大切です。
住宅ローン返済中の買い替えのメリットデメリット
買い替えによるメリット
買い替えのメリットは、住環境の改善です。
より広々とした住まい、利便性の高い立地、最新の設備など、現在の住まいでは得られないメリットが得られます。
また、老朽化した住宅からの買い替えであれば、修繕費用を抑えることも可能です。
買い替えによるデメリット
買い替えは、多額の費用と時間が必要です。
ローンの借り換えや手続き、引越しなど、多くの手間がかかります。
また、売却価格が予想を下回ったり、希望する物件が見つからなかったりするリスクも考慮する必要があります。
売却先行と購入先行の比較
「売却先行」は、先に現在の家を売却し、その資金で住宅ローンを完済してから新居を購入する方法です。
資金計画が立てやすく、安心して買い替えを進められます。
一方、「購入先行」は、先に新居を購入し、その後で現在の家を売却する方法です。
希望する物件を確保できる可能性が高まりますが、二重ローンを抱えるリスクがあります。
どちらの方法を選ぶかは、個々の状況によって異なります。
住宅ローン控除の活用方法
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に受けられる税制上の優遇措置です。
買い替えの場合も、一定の条件を満たせば利用できます。
具体的には、新居が住宅ローン控除の対象物件であること、売却物件で節税のための特例を利用していないことなどが条件となります。
控除期間や控除額は、ローンの種類や物件の状況によって異なりますので、税理士などに相談し、最適な活用方法を検討しましょう。
まとめ
住宅ローン返済中の住み替えは、ローン残高や査定額、資金計画などを慎重に検討する必要があります。
アンダーローンであれば、売却益でローンを完済し、残りを新居の資金に充てることができます。
オーバーローンであれば、住み替えローンを利用する選択肢があります。
売却先行か購入先行か、また住宅ローン控除の活用も検討し、自分に最適な戦略を選びましょう。
十分な計画と準備で、よりスムーズな住み替えを実現できます。
