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農地の売却を検討中の方へ!売却の際の注意点をご紹介!

今回、農地を売却しようか検討中の方に知っていただきたいのが、売却の際の注意点についてです。
農地の売却は普通の不動産取引と異なる点がいくつかあるでしょう。
わかりやすく解説するので、農地売却を予定している方はぜひご一読ください。

農地売買の条件とは?

まず初めに、農地の売却の注意点として農地売買の条件を解説します。
農地を売買する際には、許可を取ることが必須です。
自己判断で売却できない理由は、農地は国にとって貴重な土地として認識されているためです。
農地として売却する方法と農地以外の用途として売却する方法があり、それによって条件も異なります。

農地として売却する

まず初めに、農地を農地のまま売却する際の条件について見ていきます。
前提条件として、農地は農業を専業とする人にして売れません。
これから新規で農業を始めるという人や投資をするために農地を保有しようとしている人に対しては、売却はできないのです。

具体的に、以下の条件を満たしている農家にしか売れません。

・専業の農業従事者であること
・取得後に50ヘクタール以上の農地を保有していること
・所有している農地の全てで耕作をしていること
・農業のための人材や機械を所持していること

このように農地を農地として売却する際は、厳しい条件を満たした農家にしか売れないです。
そのため、通常の不動産売却よりも買い手が非常に限られてしまうでしょう。
したがって、査定価格はあまり上がらない現状にあります。
農地のある場所や大きさによっては、なかなか買い手が見つからず売却に長期間要することもあるでしょう。

転用して売却する

続いては、農地を農地以外の土地に転用して売る際の条件です。
農地転用とは、農地を農業以外の目的で利用することと覚えておきましょう。
親から農地を相続した場合や、農業を引退したい場合などに、地目を変更して駐車場にしたり家などの建物を建てたりすることがあります。

ただ、農地を転用する際も様々な条件が設定されています。
転用できないケースも多々あるので、併せて確認していきましょう。

農地は立地条件によって5つの種類に区分されています。
5つの種類とは、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地です。
これらは農地が所在している場所や特性によって分類されています。
もしご自身がお持ちの農地がどれに当てはまるかわからない場合は、管轄エリアの農業委員会に問い合わせてみると良いでしょう。

区分別に転用の許可や内容を見ていきます。

まずは農用地区域内農地で、転用は許可されていません。
内容は、農業振興地域内や農用地区域内に所在する農地のことを指します。

次に甲種農地です。
これも転用は許されていないでしょう。
この農地は、機械工作に適している集団農地に所属する農地や農業公共投資があってから8年以内の農地です。

第1種農地も転用は不可です。
これは10ヘクタール以上の集団農地、農業公共投資対象農地、生産力が高く農業に適している農地などが当てはまります。

続いての第2種農地は一部許可が認められています。
農業公共投資の対象となっていなくて生産力が低い農地、市街地として発展する可能性がある農地、駅・官公庁などから500メートル以内にある農地、第1種や第3種に該当しない農地などが挙げられるでしょう。

最後に第3種農地です。
これは最も許可が下りやすいタイプの農地です。
この農地は、市街地にあったり、都市的整備がされていて500メートル以内に2つ以上の公共施設があったりする農地です。
また駅・官公庁から300メートル以内に所在していること、用途地域内にあることなども挙げられます。

以上が5つの区分とそれぞれの転用可否でした。
市街地に近い農地ほど許可が得やすいことが傾向としてありましたね。
開発が進んでいる地域にある農地は、そのまま運用するよりも他の目的として利用した方が効率が良いと判断されて許可が下りやすいのです。
その一方で、農業に適している土地と判断される場合は、転用の許可が下りません。

ここまでは立地に関する基準を見てきました。
ただ、立地基準だけでなく一般基準もクリアする必要があります。

一般基準とは、転用する事業が申請通りに行われるかや転用した後の事業を不備なく運営できる資金や計画性があるか、また周辺農地への影響がないかなどです。
これらの基準も満たさなければ許可は得られません。
しっかりと転用した後の目的や悪影響がないことを示せるように準備しておくことをおすすめします。

使わない農地は売却するべき?

上記では売却するための様々な条件を見ました。
条件が厳しく手続きも煩雑そうと思われた方も多くいらっしゃるでしょう。
そのため放置していた方が手間がかからないと売却せずに放置する道を検討されているかもしれません。
しかし、農地を放置しておくと様々なデメリットがあるため、ここでは農地を売却する理由をご紹介します。

まず1つ目は、固定資産税の引き上げです。
不動産を保有していると、毎年固定資産税が必ずかかってきます。
農地も例にもれず、たとえ使用していなくとも毎年固定資産税を納める義務があるでしょう。

近年日本では、耕作放棄地や遊休農地を有効活用するための取り組みに力を入れており、それらの使われていない農地減少のために固定資産税の引き上げが行われています。
つまり、この先農地を所有しているとコストが膨らんでいくことになるでしょう。
固定資産税は農地の所有期間中にかかってくるものなので、早めの売却をおすすめします。

2つ目は、農地の状態の劣化です。
農地を売却せずに放置していると、どんどん農地の状態が悪くなっていきます。
放置される期間が長期化し劣化がすすむと、その分復旧までの時間や手間も多くなるでしょう。
加えて、放置された農地には害虫なども多く生息しやすく、近隣の農地にも悪影響が及んでしまいます。

このような状況になってから売却しようとしても、買い手はなかなか見つからないでしょう。
また、売却できたとしても価格は大幅に落ち込んでいます。
そのため、放置する前に売却する方が良いです。

売却の流れは?

農地として売却する場合は、ご自身で買い手を探すか地域の農業関連機関の斡旋で見つけます。
見つけた買い手と契約して農地を引き渡し、所有権移転登記をすることで、売却は完了です。

その一方で、農地を転用して売却する場合は、一般的に不動産会社に依頼して売却活動を行います。
農地に強い不動産会社を選ぶことがポイントになってきます。
ぜひ当サイトをご活用ください。

農地売却の際に注意することとは?

最後に農地売却の際の注意点をご紹介します。

1つ目は、周辺環境を整備する必要についてです。
農地を転用して住居のための土地として売る時、周辺の環境の整備が必要になることもあります。
具体的には、道路の整備などが挙げられるでしょう。

2つ目は、転用後はすぐに売却することです。
農地を転用する場合は、農地以外の目的で所有者が使用するケースと、第三者に売却するケースにのみ許可されます。
転用した後に、ご自身で短期間使用して売るといったことはできません。

まとめ

本記事では、農地を売却する予定の方に売買の際の注意点などをご紹介しました。
農地を売る時には、農地として売却するか転用して売却するかの2通りがありました。
それぞれに応じて満たすべき条件や注意することがありましたね。
ぜひ参考にしてみてください。

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