こんにちは。建吉 不動産部のタダウミです。
なんで「お盆休み」っていうんだろう。
盆にはどんな意味があるのだろう。
詳しくは省くとして、神仏融合し、日本独自に形成されてきたものみたい
。
子供のころからの疑問がひとつなくなりました。
30年越し！
さて、みなさま、お盆休みには「実家どうするか」問題を話し合う機会もあるかもしれませんよね。
そんなときは
不動産売却王 佐世保
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株式会社 建吉
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長崎県佐世保市早苗町106-6
フリーダイヤル 0120-529-279
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不動産売却をしようと思ってみたものの、何を何をどのように進めればよいのか戸惑ってしまう方も少なくないのではないでしょうか？
人生にそう何度とないことなので、知人や友人に聞いても分からないこともしばしば。そんなお悩みを解決する情報が盛りだくさんです。
不動産業界はまだまだ閉鎖的で情報が開示されていません。
あなたの不動産売却にあたって、こんな風に思っていませんか？
などなど…はじめて不動産を売却しようとすると、まずこのように考えるかもしれません。これら全てが間違えているわけではありませんが、全てを鵜呑みにすることは大変危険です。一般の方には不動産の売却は専門的で馴染みのないことが多くあるため、みなさん苦労をされているようです。もしあなたがそうだったとしても、安心して下さい。このサイト(不動産売却王)でははじめての方が不動産売却で悩まれる3つのポイントを解決するための情報を得ることが出来ます。
売却についての3つのポイントこれらのポイントは最低でも押えておきましょう。
状況によって不動産を売却する方法は変わります。
しかし、場合によっては売却しないで別の方法をとった方があなたにとって有益な結果になることもあります。
また、優先事項によっても販売活動方法が変わります。もし、以下の2項目から決めるとすると…
どちらか決まっていますか？
まだはっきりしない場合でもご安心下さい。
段階ごとに売却手順を解説していきますので、この「不動産売却王」のサイトを読み進めていくだけでスッキリと整理することが出来るでしょう。
状況や優先することで売却方法は大きく変わります。
そして、結果＝(時間と金額)も大きく変わります。要領よくポイントを押さえればそれほど不動産売却は難しいことではありません。
実は、売却に失敗する人の共通点は、状況や優先順位を把握しないまま全てを不動産会社任せる人なのです。
ここで少し学んで知識を得ていただくだけで、理想に近い売却が出来ることでしょう。
以下のポイントを押さえて売却を成功させましょう。
仲介と買取り、どちらも不動産会社が対応する点は変わりません。
しかし、それぞれ特徴が異なります。比較してご自身にあったほうを選択しましょう。
また、比較してわからない点がありましたら、遠慮なくメール・お電話にてご相談下さい。
あなたの物件を買いたい人を不動産会社が探し契約をまとめること。不動産会社が売主(あなた)に変わり営業を行い、購入者を見つけて交渉を行い契約をまとめます。
○仲介のメリット
×仲介のデメリット
●仲介事例
購入者：希望者を探す
広告営業：あり
手数料：あり
時間：見つかり次第(30日～90日程度)
例：1000万円で売却した場合の目安
仲介手数料：売却金額の3％+6万円+消費税
・仲介手数料(1000万円×3％+6万円)36万円
・消費税（36万×5％+6万円)1.8万円
＝37.8万円が手数料となります。
仲介 まとめ：
時間の制限がそれほどなく、できるだけ高い金額で売りたい方に向いています。
あなたの物件を不動産会社が買うこと。不動産会社が売主(あなた)から直接物件を買い取るので、新たに購入者を探す手間が省け、すぐに売ることができる。
○仲介のメリット
×仲介のデメリット
●買取事例
購入者：不動産会社
広告営業：不要
手数料：不要
時間：即時(7日～45日程度)
例：1000万円で売却した場合の目安
買取相場 1000万円×60~80%=600万円～800万円
買取 まとめ：
多少安くなっても、すぐに売りたい方に向いています。
どちらにもメリット・デメリッ卜があるため、はじめに自分が 「何を優先するのか」を決めると分かりやすいと思います。
大きくわけると…
優先項目はこの2つです。
例えば、突発的に不動産を売却しなければならない状況なら(債務返債相続・離婚…)スピード、時間を優先しなければなりません。
そのような状況なら「買取り」をお勧めします。ただし、金額は仲介よりも低くなります。
また、計画的に売却を進められる状況ならば(買い替え、住み替え、処分…)、 出来るだけ高い金額で売れる、お金を優先する「仲介で売却」をお勧めします。
なぜ、仲介より買取の方が、時間が早く、価格が低くなるのでしょうか？
不動産会社は購入した不動産を販売しなければ利益が発生しないからです。
例えば、あなたが八百屋でりんごを売っているとします。
りんごはどこでも150円で売れているのに、150円で仕入れて、180円で売ろうとしても損をしてしまいます。
また、例え80円で仕入れでも見た目がよくない訳アリのりんごなら、150円で売るのは難しいでしょう。
だから加工してりんごジュースにするなどの工夫をして販売しなければ売れ残ってしまうかもしれません。
不動産も同じです。買い取るなら、確実に売れる金額を想定して、買い取らなければ利益が出ません。 また、売りにくい物件はリフォームを行うことも考えた金額での買取り(仕入れ)になります。
特に不動産は高額です。買取りは確実に売れることを前提に進めなければならないため金額は低くならざるを得ません。
01｜売却価格はいくらにすればいいの？
もし、あなたが仲介または買取りどちらかで不動産の売却を進めると、きっとこう思うでしょう。
「いくらの金額で売ればいいのか？」
その基準についてお話しすると共に、どうすれば失敗を回避することが出来るのか？
このことについてもお話しします。
02｜不動産の価格はどう決まる？
不動産の価格は、相場が基本となります。
次に建物や周辺環境、景気などの様々な要因から価格が成り立っています。
なので、自分が購入した価格が基準になるわけではありません。
中古物件には定価もありません。
つまり、不動産は決められた価格があるのでなく、
買いたい人と売りたい人のバランスにより価絡が出来ているわけなのです。
マンションとー戸建てでは条件がことなりますが、基本的な考えは同じです。
具体的には、桃太郎大通り周辺などの中心部や近年人気が集まってきている問屋町などは他の地域に比べて高い価格になっています。
03｜国の基準はあてにならない!?不動産価格は買いたい人と、売りたい人の関係から成り立っていますが、国や自治体が発表する公的な土地価格(路線価・公示地価・基準地価(都道府県基準地価格)・固定資産税評価額)も一つの基準になります。
しかし、実際の取引ではあまりその価格に沿ったものになりません。
それはいったいなぜでしょう？
それは、公的な価格にはロケーションや日当たりなとの環境要素や建物そのものの外観、内装、 修復歴など価格に影響を与える大きな部分が入っていないからです。
では、どうやって価格を割り出せばいいのか？
一番簡単な方法は、周辺での同程度の販売事例が参考になります。
また、おおよその相場はインターネットでもつかめます。
ネットの簡易査定は対面せずに気軽におおよその金額がわかります。
使い手にとっては敷居が高くないのが好評のようです。
このようなサービスを提供するには独自のデータベースを構築することが必要であり、サービス提供会社が地域の成約情報を収集・蓄積することより実現しております。
弊社が提供している「クイック査定」でもおおよその金額をインターネットで把握することができます。 お気軽にお試しください。
また、買い手の立場から近い条件の売り出し価格を検索してみるのもよいでしょう。
04｜売り出し価格を決める前に…
おおよその相場がわかり、最終的に売出し価格を決めて不動産会社に依頼するわけですが、 その前に不動産会社が提供する「査定」について知ってほしいことが2つあります。
査定価格の性質を知らなければ参考にない場合があります…。
大きく分けると2つの査定方法があります。
インターネット、お電話から売却される不動産情報をいただき査定します。過去のデータを参考にして 金額を算出します。
回答までに時間が掛からないのがメリットです。
売却を検討されはじめた段階の方など、相場を知りたい方に向いています。
ただし、建物の状態などを考慮していませんので、売り出し価格とは差異が生じます。
査定担当者が現地を訪問して、建物の内装、外装の状態や設備などを詳細に調査して、査定価格をお出しします。
また、査定担当者に直接質問ができるため、より厳密な価格や売却の流れをつかむことも可能となります。会社の姿勢や担当者の対応、そして性格や相性を知ることが出来ます。
不動産を売却することが決まった方、より具体的に進めていきたい方に向いています。
この2つの査定は全く内容が異なるため、目的に応じて使い分けるのがポイントです。
当然、現地を見るのと見ないのでは、査定の精度が変わることを知っておきましょう。
査定価格は業者によって金額が変わることをご存知でしたか？
どちらの査定にも言えることですが、「査定価格」というのはあくまでも不動産会社が立地や築年数、広さなどの条件から、「この価格で売れるだろう…」という目安の価格です。
売却になれてない会社
販売力がない会社
地域に精通していない会社
こういった要因も査定額が変わるポイントです。
また、査定額が変わる一つの要因に不動産会社の方針や性格も関係があります。
楽観的と悲観的(慎重派)の2つの性格です。
楽観的
高めの査定には希望的観測が含まれている。
高めの査定には希望的観測が含まれている
低めに査定する会社は堅実なタイプ。
この話をすると驚かれる方もいますが、会社の方針や性格によって査定額が変わるのは当然なのです。
なので、査定額に一喜一憂してもあまり意味がありません。
あくまでも参考価格として認識してください。
そして、気をつけたいのが…
「高値売却！」
「どこよりも高額売却！」
などを声高々に謳う会社には注意が必要です。
先程も話したように、高い査定価格ならいくらでも高く出すことが出来ます。
もちろん、その金額で売れる保証はどこにもありまぜん。
インターネットで沢山の会社に一斉に査定依頼するサービスもありますが、高いからいいのは間違いです。
高くていいのは、買取りの場合に限ります。
複数の業者に査定依頼する場合でも、一番高い査定だという理由で依頼するのは止めましょう。
そのような業者に依頼した結果、大幅に適正価格を下回る価格で売却することになったという人が後を立ちません…
売れなければ金額を下げて再度売り出しを掛けることになり、時間だけ刻々と過ぎてしまいます。
その過ぎた時間にも管理費は掛かってきます。
「査定額は会社によって変わる、高値を謳う業者も注意することも理解した… では、いったいどこの査定を参考にすればいいの…？」
そう思われるかもしれません。
大事なのは、依頼した会社が出す査定は信頼できるか、3ヶ月以内に売却できる根拠はあるのか？
この部分が最も大事なのです。
結局のところ、不動産売却は最終的に売れなければ完結しません。
査定は売却するまでの一つの参考情報に過ぎないことを知りましょう。
01｜どんな業者を選べばいいのか？
この章では、不動産のブロである私が、
「もし自分の不動産を売却するなら、どんな業者に依頼するのか？」
そんな視点からお話ししたいと思います。
不動産売却を成功させるには、適した不動産会社を選べばいい…
と、理解しても実際にどう業者を選べばいいのか？
実は不動産会は同じように見えますが、得意分野が全く異なります。
あなたが売却依頼を検討する業者は、売買物件の仲介業者です。
更に、この中で「土地、一戸建て、中古マンション」などに分かれています。
売買物件を取り扱う仲介業者
不動産業者のタイプがわかったとしても、違いを見分けるのは難しいかも知れません。
不動産業者によっては、上記のように得意な部分もあれば不得意な部分もあるので、注意が必要です。
大事なポイントは…
「不動産業者によってメイン業務が違う、得意なことが異なる」ということを前提に、 どのような物件を取り扱っている会社なのかをよく観察することです。
もちろん、 賃貸専門業者が土地や一戸建ての売買を取り扱うことに法律上の問題はありません。
マンション専門業者が土地、一戸建ての売買を扱っても問題ないのです。
また、そのような業者に依頼しても、結果的にうまくいく事もあると思います。
たとえ「初めて土地や一戸建ての売買を仲介した」としても、
「まだ不慣れな宅地建物取引主任者や営業担当者」でも、
「問題ない物件」を取り扱った、という条件がつきますが…
仮に一連の手続きをこなせたとしても、
本来得られる価格よりも市場の価格以下(低い金額)で売却することも十分考えられます。
などといったトラブルや問題が起きる可能性もあります。不動産は非常にデリケートなものですから、慎重に取引を進めないとトラブルや問題は起こりやすく、挙げていけばきりがありません。未然に事故を防ぐ目的で、国土交通省がトラブル事例をデータベースでまとめている程です。
また、問題が起こった場合に、不動産業者が責任を持つ業者なら良いのですが、責任を持たない業者のケースも過去にあります。
例えば…
まとめると、マンション、土地、一戸建てを売却するのなら最低でも売買をメインに取り扱っている仲介業者を選ぶというのが守るべき基本でしょう。
そして、その地域や不動産の種類の取引に強い業者なのか、実績はあるのか？担当者の経験や知識は豊富なのか？これらについて知っておくと良いでしょう。
02｜大手業者か、中小業者か？
「大手業者がよいのか、中小業者がよいのか？」
よくこのような質問をお受けします。
結論から言うと、会社の規模の大小はあまり関係がありません。
なぜ規模の大小はあまリ関係ないといえるか？ このことについてお話します。
と、理解しても実際にどう業者を選べばいいのか？
実は不動産会は同じように見えますが、得意分野が全く異なります。
不動産の流通システムが整備されている現在では、業者間の情報に格差がなくなりました。 売却を依頼された不動産業者は、不動産流通機構が運営している「レインズ」という物件情報システムに登録します。登録すると、どの業者であっても物件情報を受け取ることができます。
この2つの契約の場合には物件情報システムへの登録義務があります。
依頼を受けてから一定期間内に登録をしなければなりません。
また、残りの契約形式、
この契約には登録義務はありませんが、実際のところ登録する業者が多いのが現状です。
売却を依頼する業者の規模の大小に関係なく、同じ条件で業者間に情報が公開されています。
現状では、3つのどの契約でも物件情報の条件は同じです。
○大手業者メリット
×大手業者デメリット
●大手業者まとめ
大手のメリットの一番は大手という安心感です。
資金に余裕があるため、受付から会社の設備なども立派です。ただし、不動産業界のバブル以降の大型倒産も珍しくないため、大手といっても一概に安心というわけでもありません。
「もしトラブルが起こったとき最後まで対処してくれるのか？」
街の業者と比較すると、このように思われたのかもしれません。その点大手は、マニュアルなどで、一定以上の社員教育をしているところが多いため安心感があります。
その反面、特殊な物件は余り力をいれてもらえない場合があったり、一定以上のサービスを期待しても断られることもしばしば。経験の浅い新人スタッフが担当する場合もあります。
○中小業者メリット
×大手業者デメリット
●大手業者まとめ
街の不動産屋さんなど中小の不動産会社に依頼するメリットは、地元密着ならではの独自の業者間ネットワークや人脈を持っている点です。また大手より親身になって相談に乗ってくれる傾向があります。
デメリットは、販売ネットワークが狭い点です。どこでも売れるというわけではなく、地元に特化している傾向があります。一人で切り盛りしている業者は確かに安心感という面では不安だと思います。
大手に負けない安心感を中小業者で求めるなら、地元に長く根ざした業者であり、大手の会社を超える「誠実さ」と「情熱」を持っている業者を選びましょう。
中小でお客様に誠実でない、一生懸命でない、地元に強くないと感じる会社や、やる気を感じ無い担当者なら中小を選ぶ理由はありません。
大手業者、中小業者、ともにメリット、デメリットがありますが、その両者の良い面を兼ね備えた会社が良い会社といえます。
また、どの会社でもそうですが担当者もポイントです。
あなたの大切な不動産を満足できる形で売却するためには、どうすれば良いでしょうか？
実は、不動産の売却を成功させる為の「切り札」というものはありません。
しかし、成功へと導く為のポイントはいくつかあります。
では、どうすれば実際に高く売ることができるのでしょうか？
01｜信頼できる会社と担当者を選ぶ
売買をメインにしている不動産会社で、得意としているエリアがあり、取引実績やデータベースがあるかも重要です。
そういう不動産会社は適正価格をきちんと把握しているのでスムーズな売却に繋がります。
「販売開始価格の設定」を適正価格にすることはとても大切です。
市場を良く研究して高すぎず安すぎずの価格を設定しましょう。
その為には売主が買い手の立場に立って考えることが大切です。
高いスキルを持ち熱心に取り組んでもらえる担当者を見つけましょう。
担当者が一番あなたの味方です。信じて一緒になって販売していくような気持ちで相談しましょう。
まとめ
02｜買い手の立場になって内覧に備える
間取り図から部屋が想像できるようにしましょう。
写真等を活用した必要最小限のわかりやすいセールスポイントもあると良いでしょう。
また、担当者にはできるだけ客観的な評価を伝えましょう。
自分が買い手側に立った時の事を考えたセールストークがポイントです。ただし必要以上のアピールは逆効果です。
営業トークを控え、お客様から聞かれたことがあれば答える程度が好印象です。
まとめ
03｜内覧の希望にはできるだけ対応する
図面だけで購入という方はまずいません。基本的には事前に日時を指定してから内覧という方が多いでしょうが、中には「今すぐ見たい」といった急なケースもあります。
急な依頼であっても極力対応できるようにしましょう。
どれほど良い設備が文字で書かれていても、写真がある記事の方がお客様を引き付けることができます。
写真がある方は圧倒的に問い合わせが多くなります。
外観だけでなく室内の様子がわかるような写真も用意すると良いでしょう。
また物件がより魅力的に見えるように撮影時は工夫をしましょう。
まとめ
04｜写真を上手に活用しましょう。
どれほど良い設備が文字で書かれていても、写真がある記事の方がお客様を引き付けることができます。
写真がある方は圧倒的に問い合わせが多くなります。
外観だけでなく室内の様子がわかるような写真も用意してもらうと良いでしょう。
まとめ
05｜内覧で情報を収集する
不動産の動向や地域ごとの相場、ニーズなど、各種の情報を集めより効果的に活用した方こそ、不動産売却の成功へと繋がります。
内覧希望者はあなたの不動産に興味がある方です。
ただし、複数の物件と比較して物件を絞っていきます。
その中で今回は選ばれないかも知れません。
ただ選ばれなかったとしても、実際に見ていただいたことに価値があるのです。
お客様からの情報を頂いて次へとつなげれば良いのです。
まとめ
はじめに…
あなたの不動産物件が売却されるまでの全体概要です。全体の流れと、期間を把握しましょう。
01｜売却スタイルを確認しましょう。
ここではあなたに合った売却方法は何が適しているか、どんな方法があるのかを知ることからスタートしていきましょう。
売却は大きく分けると2つの状況に分かれます。また、状況によって不動産を売却する方法は変わります。
あなたはどのような状況で訪れましたか？
計画的な売却
買い替え、住み替え、処分など
突発的な売却
債務返済、相続、離婚など
※読み進めていく中で、これらの条件に合わない特殊な立地や、名義の問題など、 場合によっては売却しないで別の方法をとった方があなたにとって有益な結果になることもあります。
複雑な事情の場合は、専門のアドバイザーに相談することをお勧めします。
優先事項について
優先事項によっても販売活動の方法が変わります。
もし、以下の2項目のどちらかを優先するとなると…
あなたはどちらを優先しますか？
時間を優先する
多少、金額が下がっても早く売りたい
金額を優先する
急いでいないので、出来るだけ高く売りたい
もし、いま答えがわからなくても全く問題ありません。
ページを読み進めて行くにつれ、あなたの売却に対する疑問や不安はなくなっていることでしょう。
まず、最初に知っておきたいのは、状況や優先することで売却方法は大きく変わるということです。
そして、結果=(時間と金額)も大きく変わります。
まとめ
02｜買取・仲介のプランから選ぶ
・「仲介」 －買手を探して売却する
・「買取」－不動産会社に買い取ってもらう
買取りと仲介、どちらも不動産会社が対応する点は変わりません。
しかし、特徴が異なるため、比較してあなたのニーズに合ったプランを選択しましょう。
また、比較してわからない点がありましたら、遠慮無くご相談下さい。
比較するポイントは以下のとおりです…
○仲介のメリット
×仲介のデメリット
購入者：希望者を探す
広告営業：あり
手数料：あり
時間：見つかり次第(30日～90日程度)
時間の制限がそれほどなく、出来るだけ高い金額で売りたい方に向いています。
×仲介のデメリット
●買取事例
購入者：不動産会社
広告営業：不要
手数料：不要
時間：即時(7日～45日程度)
多少安くなっても、すぐに売りたい方に向いています。
01｜売却時に必要な書類などは？
不動産の売却時には色々な書類が必要です。事前にどんな書類が必要か確認しておきましょう。
また、準備時期については、不動産会社によっても異なりますので、時期についても確認しておきましょう。
| 項目 | 内容 | マンション | 一戸建・土地 | 土地 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. | 身分証明書 （免許証、パスポートなど） |
本人確認のために必要 | ○ | ○ | ○ |
| 2. | 登録済権利証 または登記識別情報 |
売却物件の内容確認、および所有権の移転登記時に必要(3～4年前から登記済証に替わり、登記識別情報が交付されるようになりました) | ○ | ○ | ○ |
| 3. | 実印 | 共有者がいる場合は、共有者全員分が必要 | ○ | ○ | ○ |
| 4. | 印鑑証明証 | 引渡時点で3ヶ月以内のもの1通。 共有者がいる場合は、共有者全員分が必要 |
○ | ○ | ○ |
| 5. | 固定資産税通知書 または評価証明書 |
固定資産税・都市計画税の年税額確認に使用するため | ○ | ○ | ○ |
| 6. | 住民票 | 現住所と登記上の住所が異なる場合。共有者がいる場合は、共有者分も必要 | △ | △ | △ |
| 7. | 土地測量図面 | 持っている場合は準備すると良い | × | △ | △ |
| 8. | 建築確認済証及び検査済証 | 持っている場合は準備すると良い | × | △ | △ |
| 9. | 管理規約または使用細則、 総会資料など |
売却する不動産がマンションの場合は必要(マンション管理会社から配布されているもの) | ○ | × | × |
| 10. | ローン返済予定表 (ローン残高証明書) |
ローン利用中の場合、ローンの残高を確認するために必要。金融機関から配布されているもの | △ | △ | △ |
| 11. | 賃貸仮契約書 | ※賃貸中の場合は準備する | △ | △ | △ |
紛失されている場合は、担当者に相談すると良いでしょう。
その他、物件により必要書類が異なることがあるので担当者に確認しましょう。
不動産の売却時には様々な諸経費が必要になります。税金もその一つです。
また、不動産取引については税金の知識、特に節税対策が重要なポイントです。
なお、税法は、毎年改正されるためその動向に注意して、不明な点は自己判断せずに税理士等の専門家に事前に確認することも大切です。
では、売却時にどのような税金が課税されるのか、その種類を確認してみましょう。
01｜売却後に発生する税金とは？
譲渡所得金額とは、不動産を売却した時に得られた「譲渡所得(利益)」にかかる不動産売買の税金のことです。
譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税はされません。
「譲渡所得金額」は、譲渡による収入金額(譲渡金額)から、その不動産を取得したときの価額や取得に要した費用(取得費)、及び譲渡に要した費用(譲渡費用)を差し引いて計算されます。この「譲渡所得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」と言われるものです。
譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ税率が異なります。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 (売った年の1月1日現在において所有期間が5年未満の場合) |
税率30％ | 税率9％ |
| 長期譲渡所得 (売った年の1月1日現在において所有期間が5年を超える場合) |
税率15％ | 税率5％ |
取得費は実額法、概算法の内、大きい金額を提要します。
売却した土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)、購入の際に支払った立退料、移転料、購入契約書に添付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、搬入日や据付費、建物等の取り壊し費用、申告期限後3年以内に譲渡した場合の相続税等。購入時の契約書、領収書によって確認します。
実際の取得費が不明な場合は、譲渡価格の5％となります。
土地や建物を売却するために要した費用のことで、売却の際の仲介手数料、売却に伴う広告費用や測量費売買契約書に貼付した印紙税、売却時に支払う立退料、建物等の取り壊し費用等。
自分の住まいの譲渡所得に対する課税の特例は5つあります。
①3,000万円特別控除
②居住用財産の譲渡の低率課税(軽減税率)
③特定の居住用財産の買い換え特例
④居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
なお、特例を受けるには一定の要件を満たし、確定申告をする必要があります。
自宅やその敷地を売却し、売却によって利益(譲渡所得)が発生しても、自宅の売却であれば、譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度のことです。
この特例を受けるための要件
自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算するという特例です。
具体的には次の税率になります。
この特例を受けるための要件
| 長短区分 | 短期 | 長期 | |
|---|---|---|---|
| 期間 | 短期5年以下 | 長期5年超 | 長期10年超 |
| 非居住用 |
短期譲渡取得 所得税 30％ 住民税 9％ |
短期譲渡取得 所得税 15％ 住民税 5％ |
|
| 居住用 |
短期譲渡取得 ※3,000万円特別控除 所得税 30％ 住民税 9％ |
長期譲渡取得 ※3,000万円特別控除 所得税 15％ 住民税 5％ ※居住用財産の買い換え等の場合の譲渡 損失の損益通算および繰越控除 ※特定居住用財産の譲渡損失の損益通算 および繰越控除 |
|
| ○譲渡損失がある場合・原則として損益通算、繰越控除はできません。 |
※10年超所有軽減税率の特例 ※特定居住用財産の買い換え特例 |
||
10年を超えて所有する自宅を買い換えずに譲渡する場合、「3,000万円特別控除の特例」と「10年超所有軽減税率の特例」は重複適応することができます。
また買い換えをして譲渡をした場合には上記の2つの特例を適応するか、又は買い換えの特例を適応するか選択ができます。
売却益に対してかかり、道府県民税、市町村民税(東京23区は特別区民税)など。
媒介業者等への手数料にかかります。
取得時と同じく売買契約書にかかります。
上記の税金はいずれも「納める」ものですが、住宅ローン控除により戻ってくる税金(所得税)もあります。
また住宅ではなく事務所等の場合や、事務所兼住宅等の場合で一定規模以上のときには、取得時と保有時のそれぞれに事業所税が課税されます。
不動産の売却には税金や諸経費がかかります。
手取りの金額はその分を差し引いた金額と考えるとよいでしょう。
不動産の種別(土地、一戸建て、マンション等)によっても異なりますが、事前に確認しておきましょう。
仲介手数料の上限額
| 取引額 | 報酬額 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 取引額の5.25％ |
| 200万円越～400万円以下の金額 | 取引額の4.2％＋21,000円 |
| 400万円以上の金額 | 取引額の3.15％＋63,000円 |
※消費税及び地方消費税相当額を含む報酬額
売却が成約した場合に、その取引額に応じて所定の仲介手数料(消費税込)が必要となります。
売却価格により計算方法が定められています。
隣地との境界を確定させる場合、面積を確定させる場合に必要になります。
土地の面積、形状、境界標の復元が必要かどうか…等の状況により必要となる経費は大きく異なります。
「木造」→ 比較的安く解体可能 解体費用 約100万円～200万円
「RC造」→ 解体費は高くなる 解体費用 要見積り
前面道路が狭い、トラック等の重機が横付け出来ない等の場合は解体費用も割高になります。
解体費用の多くは「人件費」と考えましょう。その為、地域によって金額が異なります。
売却する物件に借入金に対する抵当権が設定されている場合は、その抹消費用がかかります。
抵当権の本数や、依頼する司法書士への報酬金額等によっても異なりますが、一般的には1つの抵当権に対して1万円～1万5千円程度と考えると良いでしょう。
また、売主様の登記簿上の住所が現住所と異なっている場合にも住所変更登記が必要となり、抵当権抹消と同程度の経費が掛かります。詳しくは専門家に相談しましょう。
不動産売買契約書に貼付する印紙代金です。取引価格によって印紙税額は異なります。
リフォームして売却する場合や引越し後のクリーニング代などが契約条件によって発生する場合があります。
| ハウスクリーニング代 | マンションの場合 | 約5万円～10万円 |
| 一戸建ての場合 | 約10万円～ |
引越し費用は地域や規模によって金額が変わります。複数の引越し会社から見積りを取りましょう。
広告費やその他の費用が発生することもあります。契約条件はしっかりと確認しておきましょう。
